红人评楼第32期——保利国际广场
测评人：红网时刻新闻记者 邹双
综合评价：
开篇
在全国诸多城市，平层豪宅正以一种全新姿态在崛起。众多城市新贵们，也将它作为未来的置业目标。而在近几年的长沙，“大平层豪宅”也同样逐步成为楼市的主趋势。从价格来看，大平层，意味着更宽裕的生活空间——户型面积最小也在160平方米以上，总价在150万到300万之间。他们或者是依山傍水，拥有的稀缺资源令人羡慕，或者是地处城市中央，享受着完善的城市配套。乐于享受生活，乐于追求高生活品质，是大平层消费群体普遍的特点。
本次红人评楼的保利国际广场就是一个大平层豪宅产品，项目位于湘江中路与南湖路交汇处，属长沙滨江板块，规划“南湖新城”中心区。2009年，保利地产一举拿下南湖项目，并以最高标准打造与这个地块相符合的地标，即为现在的保利国际广场。
保利国际广场是中国房地产实力前三甲、央企综合实力第一名——保利地产2011年启动的湖南保利最顶级项目，项目总建面近80万㎡，由一幢超200米的国际标准超甲级写字楼、一幢国际超五星级奢侈品酒店，八幢高品质城市豪宅组成。其中，高层住宅面积在125-558平米之间(含少量复式)。公寓1栋，面积为46-80平米，有毛坯和精装两种选择。目前在售精装公寓均价16000元/平，另有130-340㎡毛坯实景豪宅，均价14000元/平。所有在售房源享受全款98折按揭99折优惠。除写字楼外，项目所有房源均于2014年9月底交付。
保利国际广场楼盘概要
一、综合
区域规划
保利国际广场位于湘江中路与南湖路交汇处西北角，属长沙滨江板块，规划“南湖新城”中心区，靠近橘子洲头，并与岳麓山隔湘江相望。
南湖新城作为长沙市唯一的一座综合性城中城，其独有的资源优势，加之“一带两园四区”的总体布局，成为长沙市区发展的核心。而随着南湖新城城市品位的提升，也为南湖新城的繁荣带来了更多机会和发展前景，再加上南湖过江隧道的开通以及未来地铁3号线、4号线的、书院北路的拓改和湘江大道南段的拉通也加速整个南湖新城的建设，区域价值的不断攀升，相应也带动其区域楼盘的价值。
房企品牌
保利国际广场由湖南保利房地产开发有限公司开发建设，湖南保利房地产是中国房地产实力前三甲、央企综合实力第一名——保利地产的子公司。2009年，保利地产一举拿下南湖地块，并以最高标准打造与这个地块相符合的地标。
保利地产19年，布局34城，开发了众多地标性的建筑，积累了丰富的开发经验。保利国际广场，作为保利最高端的城市作品，浓缩了北京、广州、成都、天津等保利国际广场的成功经验，成为2011年保利地产最具标杆性的城市建筑，也成为保利地产建筑智慧的直接体现。
目前，湖南保利地产正在建设和销售的项目还包括保利•麓谷林语、保利林语中心、保利西海岸、保利香槟国际等多个项目。
038号地块位于南湖新城的核心区域
土地产权
2009年11月24日，保利以12.4388亿元拍下038号南湖片区地块，以单价1033.23万元/亩的历史新高，成为当年长沙的“地王”。
此次成交的038号地块位于南湖新城的核心区域，东起书院路、西至湘江路、北抵南港路，南至南湖路。该地块的规划用途为商业、住宅;出让年限为商业40年、住宅70年;容积率≤6.0;建筑密度≤30%。根据038号地块规划设计要求，“项目中至少应有一栋高度不小于150米的超高层公共建筑。”
038号地块的引人关注的原因就在于它的优越地理位置。被大家称作“南湖新城”的这片土地是至今仍旧可以追寻到长沙城3000年历史印记的城区中心地块，有着说不尽的文化意味，更有着临江望岳的绝版自然条件。
二、建筑
保利国际广场为顶级滨江豪宅。
建筑单体
保利国际广场为顶级滨江豪宅，规划设有高端酒店、写字楼、滨江豪宅、精品公寓、商业街区。其中，共有8栋高层住宅，1栋写字楼、1栋公寓、1栋商业中心。住宅与商业完全隔离，公寓最下五层为商业。写字楼总高235米，共50层(地下3层，地上50层)，其中37-50层为JW万豪酒店，剩余部分为写字楼，办公总建筑面积为87435㎡。
项目住宅小区整体抬高3米，与道路形成高差内部阶梯形式逐渐抬高，体现高台阔府的气质。写字楼由曾主笔迪拜塔的建筑大师柯林费兰岑先生倾力设计，这是其在中国的首个写字楼作品，其设计灵感来源于湘江流动的水系。建成后的写字楼外立面将全城罕有，建筑立面兼具时尚化和国际化特点。
园林布局
项目规划用地面积12.3万平方米，地上总建筑面积为48万平方米。其中住宅29万平米，牺牲一半的占地面积打造滨江沿线唯一纯粹的园林景观住宅;三大组团园林，主要以花、草、湖、堤、景观小品构成的景观组团，共同打造的风情主题园林。整齐的树阵休闲广场、儿童活动广场能满足不同的功能需求。此外，保利请来了顶级园林大师来此设计，加上绿化率实实在在超过50%，这在中心城区实属罕见。
A3栋楼王园林景观尤为亮点，整个A3栋独据项目内部最佳景观节点，悦湖、香堤两大园林美景尽收眼底，其楼王专属体验做到了极致。
而A2栋南面也是项目内最大的中心水景园林组团，该户型处于欣赏内部景观的绝佳位置;
但该户型的东面受其他户型影响，采光受到一定遮挡且户型未南北通透，通风不好且北面采光不足。
户型解析
保利国际广场主打住宅面积从125-558㎡不等，以满足不同客户的需求。目前，保利国际广场在售精装公寓均价16000元/平，另有130-340㎡毛坯实景豪宅，均价14000元/平。为满足购房者的需求，本期以保利国际广场136、164、181平米户型为例予以点评。
136㎡三室两厅两卫一厨，此户型比较宽敞大气。进门即客厅和餐厅，在餐厅与走廊之间可以设置吧台作为隔断，在兼顾时尚感的同时又能给由室外进到室内带来一定的缓冲空间。客厅宽敞明亮。另外，餐厨一体化设计方便日常生活所需。卫生间干湿分离，干净卫生且便于清理。卧室及客厅均设计有落地窗，既能保障室内充足的阳光照射，又能将窗外景观尽收眼底。
164㎡户型，采取的是三室两厅两卫的布局，对于160平米做三室，一个很大的特点就出来了，餐厅客厅房间肯定都很宽敞，无任何拘谨感，奢华大气，对于高端聚会，社交Party特别适用，凸显贵, 族气质。我, 们从户型图上看到户型是双面阳台，通透性不错，客厅阳台做了侧面处理，提供了更大的阳台。
181㎡四房两厅两卫户型整体布局方正，南北通透，尤其是客厅连接南向阳台，贯穿北向阳台、餐厅，空间开阔，大大提升了空间视野。专属入户门厅设计，对户外的视线产生了一定的视觉屏障，不至于开门坚挺，充分保证了居家生活的私密性及隐秘性。四个卧室全套房设计，每个卧室都有飘窗，让家里的每一位成员都能充分享受便捷舒适的“主卧”待遇，充分保证了居家生活的舒适私密性，同主卧带有大大的衣帽间，再多的衣服也是绰绰有余。
三、居住
舒适性
保利国际广场打造的是合围式小区，耗资2亿打造全智能阳光底下车库，地下停车场共设置了三层，第一层为业主层，且配备了星级大堂及私人管家，在另外两层停车场配备了长沙目前唯一采用的停车引导一体化系统，停车位1：:36。
为了保证豪宅的纯粹性与私密性，将豪宅区与商业区进行了完全的分离，还在江景面最宽的商业区顶部专属打造了湘江边上的全景天际泳池。在内部配置上，中央空调、地暖系统、24小时热水、智能指纹锁、高级面板、LOW—E玻璃等等这些豪宅必备的基础配置，保利国际广场通过了层层筛选，严格的审查和检验，以确保每一个部件都符合项目的整体调性。
此外，保利国际广场写字楼大堂高达11.5米，是长沙首座约1000㎡双大堂空间;内部采用高品质石材铺设，艺术天花吊顶，设计大气且精致;采用大开间无柱设计，层高4.2-4.5米，方便客户自由装修设计;配备23部进口电梯，候梯时间不超30s;客户享有专属停车位、预留专属电梯间以及总裁专用洗手间等VIP服务;OA网络地板，可根据办公需要自由布局企业网络;配备2台备用发电机，提供应急电力;不间断电源配置，主电缆配备了分布式光纤在线感温报警系统，提高了企业安全性。
保利物业管理有限公司为保利国际广场提供服务。
物业管理
为保利国际广场提供物业服务的是保利物业管理有限公司，其承接的物业管理项目超过200个，管理面积超过5000万平方米，员工总数15000余人。管理的项目涵盖普通住宅、高端住宅、写字楼、商业综合体、公寓、会展场馆、政府办公楼等多种业态。项目物业管理费为2.5元/平米，对于豪宅来说这个价格非常人性化。
其次，保利国际广场写字楼在湖南首次引入国际金钥匙管家，为入驻企业提供长沙最优质的服务。国际金钥匙管家是全球唯一一家拥有85年历史的服务组织，曾先后服务于诸多国内外顶级写字楼物业，拥有相当完善的国际化商务办公服务经验。
纵观长沙历史，湘江是当之无愧的文化之脉。
周边环境
时光拉回2009年11月，长沙的目光聚焦南湖，湖南保利地产拿下南湖绝版资源地块，成为南湖新城最重量级建设者。保利国际广场紧连沿江风光带，对接湘江，环境优美舒适，业主随时能观赏到一线江景。
纵观长沙历史，湘江是当之无愧的文化之脉。长沙提出“一江两岸”的规划后，湘江曾被忽略的价值开始凸显，沿江区域开始成为大牌发展商的必争之地。以湘江为中轴，从南到北，保利、北辰、华远等品质大盘纷纷面世，滨江区域，已成为人们眼中的豪宅聚集区。而保利国际广场与正对橘子洲头伟人像、与岳麓山隔江相望，毫无疑问占据了湘江最好的一段自然风景。
交通出行
保利国际广场位于天心区湘江大道南段，项目西侧为湘江大道，而项目与橘子洲头隔江相望，本项目紧邻的最主要的交通干道就是湘江大道这一条马路，而书院路则属于附属干道。本项目交通区位中并无地铁配套，在未来10年的城市规划中，项目也不会有地铁配套，但其交通配套中有一个颇具亮点的优势，这就是已于去年年底通车的湘江第二隧道——南湖路隧道，随着南湖路隧道的诞生，从河东到河西更加方便了。
此外，保利国际广场有众多公交车经过，书院路、南湖路道路通畅，四通八达。可以乘坐1、101、122、134、139、160、901、908区间线等多路公交车到碧沙湖下车即可到达项目。
四、配套
商业配套
保利国际广场项目预计总投资40亿，规划建设中的200米高写字楼将集商务、商业和休闲娱乐为一体的商务中心。同时，还将引进上海假日百货、华润高端超市、保利国际影院、钱柜KTV以及购买公寓楼下三楼整层的台塑王品牛排。
目前，JW万豪酒店已经正式签约入驻保利国际广场。这是中国第11座JW万豪酒店，也是长沙地区第1座JW万豪酒店。作为长沙地标级高端豪宅的一大奢华配套，JW万豪酒店将成为长沙首座交付使用的超200米的超五星级酒店。
除了产品以外，周边配套是否完备也备受购房者关注，这决定着以后生活是省心还是头痛的大问题。项目位于书院路南湖路的区位上，这一地段一直是长沙发展较快、配套较成熟的板块，周边比较热闹。书院路上餐饮、健身、美容美发、便利店、干洗店、药房等日常生活配套基本都齐全。
保利国际广场周边雅礼中学。
教育配套
保利国际广场自身没有配备学校，但项目周边有7所中学;7所小学;21所幼儿园。位于小区800米处有长沙理工大学幼儿园，该幼儿园规模较大，而且办学比较规范，未来住户小孩就学方便，而且加之接送小孩更加快捷。此外，还有雅丽天心中学、雅丽建业中学、书院路第三小学等都在1公里之内。
从项目沿着书院路往西约1.5公里就能看见湖南省第一师范学院。该校有“千年学府、百年师范”的美誉，几乎群星灿烂，名人辈出。这里是毛泽东、蔡和森、何叔衡、任弼时等求学的母校。2008年4月升格为普通高等师范本科院校。另外，长沙理工大学李项目也很近。总而言之，项目周边教育氛围良好。
医疗配套
除了交通便利外，周边的医疗配套也非常完备，项目南侧就是三真康复医院，而湖南省红十字妇幼医院、天心区妇幼保健所、长沙市三医院、地质医院等9家三级甲等医院分布于项目周边，体现出项目医疗配套优越的特点，所以比较适合35-50岁有经济能力的人群在此居住，既远离了闹市的繁杂，又可以享受高水平的医疗配套，方便就近就医。
距离小区最近的医疗场所为宝塔山医务室，该院规模较小，对于病情比较严重或者急病类型，还是前往大型医院会比较保险和安全。
五、购买
售价
自2009年，保利以1000万/亩的价格取南湖地王后，湘江边土地的价格便一路攀升。在风雨摇摆的长沙楼市上，众多“豪宅”项目从2011年底开始纷纷打出降价牌，为了保证业绩，开始进行价格战。而保利国际广场却是一个例外，2011年年底高调打出18000元/平米的广告后至今价格仍然非常稳定。项目具有一定升值潜力。
但项目定位毛坯豪宅，户型相对其他江景豪宅偏小，毛坯售价与同级别精装豪宅价格接近，目前，项目在售精装公寓均价16000元/平，另有130-340㎡毛坯实景豪宅，均价14000元/平。所有在售房源享受全款98折按揭99折优惠。
工程进度
为了保证建筑外立面50年后仍被视为经典，保利国际广场一平米投入近千元，成为长沙首个通体干挂石材项目，而这样的外立面处理也是世界豪宅惯用做法。
保利国际广场由中国建筑第五工程局承建，目前，保利国际广场除写字楼外，全部房源(包括公寓)已经全部竣工，均于2014年9月底交付。A2栋32层340㎡楼王单位作为样板间已经开放。
适宜人群
作为楼市高端俱乐部的新成员，“大平层”在楼市的兴起是最近两年的事情。在城市中心区少有的园境区域里，享受着普通高层无法比拟的高绿化率，正是大平层豪宅长沙标准的重要向度。
保利是央企品牌，实力雄厚，在长沙市场拥有较高的口碑;如果你看中开发商的品质，可以作为置业首选;而保利国际广场又是其在长沙打造的最高端的一个项目，除了拥有一线江景稀缺资源之外，项目规划设计多个长沙首创特色项目也比较吸引眼球;此外与保利同类型项目相比，其身处老城区，配置高端，开盘至今价格仍然稳定，升值潜力大。
除了项目自建配套丰富外，项目周边的住宅较多，生活氛围比较浓厚，业主可以共享周边的生活配套。从项目目前的价格来看，价格较高，对于经济条件一般的家庭，可能不适合在此置业。从项目前期购买人群了解到，购买客户多为以从事银行、金融业居多，其次为企业私营业主。
项目从46-558平米的房源都有，对于自住和投资的人群都比较合适。不过考虑到项目价格较高，不建议刚需人群在此置业。此外，值得注意的是，由于项目现在尾房销售，可能会存在剩余房源位置和楼层不理想的情况。
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