红人评楼第30期——麓谷小镇

测评人：红网时刻新闻记者 邹双

综合评价：

开篇

随着房产调控的深入、人力成本的增加和土地价格的增长，整个国内房地产的竞争越来越激烈。各大开发商使用浑身解数想尽办法来拯救低迷的楼市，其中就有将目光从销售市场上销售的竞争转到建筑方式的改善上，通过变革新的建造方式减少使用人力，降低建造成本。于是“住宅工业化”这一概念被推到了前端，市场迎来“住宅产业化时代”。

本次红人评楼的麓谷小镇就是一个产业化的精装住宅，项目位于岳麓大道青山路与尖山路交汇处，由湖南金尚湖置业有限公司结合远大住宅工业化技术打造。项目建筑面积31万方，分两期开发，一期由11栋高层住宅，1.8万方商业街及2700平米幼儿园组成，二期为高层住宅。住宅以88-135平的三-四房精装为主，主推的是一期6#、7#、10#、11#，均价5600元/平米，预计10月份开盘。

麓谷小镇最大的看点之一是项目是由远大住工代建的第六代工业化集成建筑，比传统方式建造的楼盘质量更好，具有保质、抗渗、隔音、节能等多个品质，居住更为舒适。此外，项目住宅为全精装设计，起价4980/平米，送1000元/平米精装修，均价5600元/平米的价格对比岳麓区目前直奔7000元/平米的价格低很多，置业门槛低。同时项目属麓谷高新片区，地处中电软件园腹地，是近两年麓谷高新开发区的重要发力点，升值潜力高。

不足的是项目所处的高新园区开发的时间较晚，因此该区域的生活氛围和商业配套都较缺乏，早期入住这里的业主可能会感到生活不便。另外可以到达项目的公交比较少，只有W201路、18路区间东线两条公交线，因此比较适合有车人群置业。

麓谷小镇楼盘概要

一、综合

区域规划

麓谷小镇位于岳麓区青山路与尖山路交汇处东北角，属于麓谷高新片区。长沙高新技术产业开发区创建于1988年10月，位于长沙市区的西北面，1991年3月经国务院批准为首批27个国家级高新区之一。

根据园区规划，麓谷科技产业新城将形成“八纵四横”的路网框架和“一心七区”的空间开发架构。目前，麓谷已建成区面积达25平方公里，城市各项配套功能日益完善，“四纵三横”路网基本形成，50平方公里的城市开发框架全面拉开。

麓谷小镇项目西侧即是中电软件园，项目周边多为高新技术企业，居住人群素质较高，城市配套日益完善。

房企品牌

麓谷小镇由湖南金尚湖置业有限公司开发建设，是本土房地产开发公司。湖南金尚湖置业有限公司将与远大住工合作定位为旗舰项目来打造。

远大住宅工业是我国第一家以“住宅工业”行业类别核准成立的新型工业企业，目前国内最具规模和实力的绿色建筑制造商。公司于1996年起步探索住宅部品产业化，至2006年正式成立长沙远大住宅工业有限公司。

2015年远大住工将可以实现年产100万套房屋的建设目标。目前在住房的刚需中，以35—75平方米的小户型最为紧迫，远大住工16年探索与研发的住宅产业化之路，其高品质、低价格、高性能的房屋已获得市场认可。

麓谷小镇总占地136亩

土地产权

麓谷小镇总占地136亩，规划总建筑面积约31万平方米。长沙市国土资源网上交易系统公开数据显示，项目住宅用地为网挂013号，地处高新区青山路以北、尖山路以东，宗地面积90811.42平方米，起始价45769万元，经过19轮竞拍，被湖南金尚湖置业有限公司以53869万元收入囊中。土地使用起始时间为2013年11月25日，终止时间为2083年11月25日。

二、建筑

建筑单体

麓谷小镇分两期开发，其中包括四幢32层高层住宅、七幢33层高层住宅、一所两层幼儿园、六幢二~三层沿街商业、地下车库等。

项目所有的楼栋均为正南北朝向，楼间距宽达百米。建筑外立面以清晰有张力欧式文艺主义风格为主，建筑立面用竖向窗带组织，纵向颜色深浅分明，整体轮廓高耸挺拨，形成建筑高贵内敛的艺术气质。外立面基本上单色或者单色系的面砖，更清晰明亮。

园林布局

项目规划了31万方的精装住宅，园林绿化率40%。社区园林规划为美式园林设计，小区整个采用围合式设计，大型社区中心景观，极大地提高了业主居住的舒适度。

项目包括11幢32-33层高层住宅;一所占地4700平方米的12班制幼儿园;1.8万平方米的独立美式风情商业街。住宅与商业完全分隔，互不干扰，并且能实现完全的人车分离，给业主更安全的居住空间。

88㎡户型图

户型解析

麓谷小镇户型共有4种，其中3室2厅1卫1厨88㎡C1户型与C2户型为两梯四户户型，3室2厅1卫1厨97㎡户型、3室2厅1卫1厨103㎡户型及4室2厅1卫1厨135㎡户型为两梯五户及三梯六户户型，从这个户型设计上，我们可以发现，项目的主要面向群体还是首次置业的刚需族。

88平米户型为两梯四户户型，这就决定了该户型南北通透的这一绝对优势，且户型设计相对方正，各功能区都有一定的采光，实用率高，宜居性好。该户型两卧室朝阳，很好的满足了卧室的采光与日照，提高了居室的舒适性，。且卧室与其他动线区分明显，卧室的私密性得到很好的保证。卫生间、客厅及厨房都有窗户实现采光，保证了室内各功能区的光照。

103平米设计三室两厅在高层住宅中已经属于紧凑型，可以很好的满足经济实力有限但又想一步到位的刚需置业者。该户型设计为南北通透，双阳台。两卧室在朝阳南侧，户型设计很方正，各功能区分布紧凑，实用性更强。同时主卧带阳台，视野上扩大了主卧的空间。客厅连通阳台，很好的实现了客厅面积的扩展，且更能够保证卧室的私密性。

135平米的四室两厅两卫一厨，超大面积满足生活需要。南北通透保证采光及通风，主卧带独立卫生间保护户主人生活私密性。本户型设计两个阳台三个飘窗，功能分区合理，进门处空间充足，方便未来打造鞋柜衣架等，业主进门就可更换，方便舒适。客厅与餐厅相邻，增加了客厅的宽敞。总体而言，四房空间利用率高，适合一步到位置业者。

三、居住

规划的楼间距最宽达百米

舒适性

麓谷小镇容积率为2.8，处于中等水平，绿化率在40%以上。楼座分布较松散，规划的楼间距最宽达百米，居住密度较低，为业主提供了宽阔的生活空间。周边生态环境优美，紧邻3000亩尖山湖公园，后期小区内部暂定规划建设羽毛球场，附近无遮挡建筑，小区内部各楼栋能保持较好的视野、采光。

随着私家车的普及，很多人都担心有车没处停的问题，在麓谷小镇这个你完全没有必要担心。置业顾问介绍，项目全部实现人车分流，停车位比例1:0.5，停车位1351个。基本可以满足业主的需求。

对于买高层的人来说，公摊问题是最担心的，麓谷小镇公摊面积在19%左右，这个比例对比周边项目来说来还是比较小的。

物业管理

为麓谷小镇提供服务的是长沙中海物业服务有限公司，高层的物业管理费为每月1.8元/平米。

在网上查询的资料得知，该物业公司是长沙市专业从事物业管理服务的企业之一，同时也是“远大住工”旗下的全资子公司。

麓谷小镇项目紧靠尖山生态风景区

周边环境

过惯了忙碌紧张的都市生活，人们越来越注意身体健康。很多推向市场的新楼盘都大打“生态牌”，为求让买家住得更舒适惬意，周边的绿化环境也成为市民选择购房的重要因素之一。麓谷小镇周边有梅溪湖风景区、岳麓山风景区、尖山湖风景区、谷山森林公园、青山花卉园等自然景观。

打开地图，一小段笔直的尖山路将其与河西主干道岳麓西大道链接，而沿着青山路向东北方向不远，则是谷山森林公园，麓谷小镇项目紧靠尖山生态风景区，享有得天独厚的自然优势，空气清新，周边环境目前被保护的较好，宜居性甚佳。

尖山湖公园位于项目的西北面，占地面积为801.22亩。据项目3公里，自驾5分钟左右。斥资15亿元打造，是长沙高新区集山水于一体、自然风貌秀美的原生态区域。项目定位于以原生态为特色，集文化、休闲、健身、娱乐为一体，景观优美、服务性强的城市综合性公园，目前公园已于2013年12月动工,总投资4.2亿元，2015年完成公园主体建设,开门迎客。

交通出行

麓谷小镇项目周边城市路网发达。南邻岳麓西大道，岳麓大道是长沙河西东西走向交通主干道之一，从项目向西除与绕城高速互通外，还直达长常高速入口，并与岳临高速互通，驾车可方便前往益阳、常德、岳阳、衡阳等。

公交方面，目前，距离麓谷小镇最近的公交站台是“青山路尖山路口站”，有两趟公交车经过，分别为W201路及18路区间东线。另外，长益常轻轨“尖山路站”离项目500米左右，沿线共设14个站，平均每隔12公里一个站。最新的进度得知，长益常城际铁路预计2018年投入使用。

总体看来，目前，项目周边公交车较少，从项目到市中心较远，如果业主想要到市中心购物或者办事，需要在路上花费较多时间，如果有车将会方便许多。

四、配套

商业配套

麓谷小镇周边生活配套比较缺乏，据置业顾问介绍，项目将自建六幢二~三层沿街商业街，总建筑面积为约1.8万平方米，商业街西侧部分快建完，预计10月份交租。

另外，随着河西日益发展，长沙市政府周边已经形成较为成熟的商圈，奥克斯广场、步步高等已经开业，王府井、渔人码头等也在修建中，从项目自驾或公交前往均较方便。

但是目前，项目周边还没有形成成熟的居住氛围，项目附近几个楼盘尚未全部入住。待到这些楼盘建成后，商铺会逐渐投入使用，购买生活日用品就方便多了。

麓谷明德学校

教育配套

除商业配套外，项目还规划了一所占地4700平方米的12班制幼儿园，并拟招商知名品牌加盟;小学方面，与项目500米左右配有一所公立小学。置业顾问介绍，这所和印小学位于高新区信息产业园范围，和印轩配套校，36个班，预计将在2016年开学。本项目的业主子女可以共享教育配套。

除此之外，项目周边还有麓谷实验小学、湖南师大附中高新实验中学、麓谷明德学校等。

医疗配套

医疗配套方面是目前项目周边配套设施中较为缺乏的一项，距项目最近的是位于雷锋大道上的长沙市蓝盾医院，离项目2.5公里左右。该医院是一所非营利性综合性一级甲等医院，医院现有病床200张，从规模以及医疗水平来说，治疗日常发烧、感冒等常见疾病来说应该没有问题。

这样的医疗配套并不能完全满足居民的看病需求，但周边的其他楼盘也面对着同样的问题。周边缺乏三甲医院等大型医疗配套设施，家有老人或是患有易突发疾病的家庭需要注意这一点。

但是，中南大学湘雅三医院、湖南肿瘤医院等大型三甲医院均在河西，从麓谷小镇驾车前往，20分钟左右即可到达。

五、购买

售价

麓谷小镇即将10月份开盘的是6、7、10、11号栋，为两梯四户及两梯五户，32-33层的高层住宅。户型面积为88-135平米，全部精装修。起价4980/平米，送1000元/平米精装修，均价5600元/平米，现在认筹享5千抵5万优惠。另外，50-1200㎡的商铺正在招商中。

麓谷小镇的价格与周边毛坯房价格相当，周边的荣盛花语馨苑均价5300元/平米，潇湘奥林匹克花园均价5200元/平米，保利麓谷林语均价5600元/平米。对比岳麓区目前直奔7000元/平米的价格也低了很多。

工程进度

麓谷小镇运用建筑工业化方式建造。其实，仅从楼盘工地看，采取了住宅工业化的方式建设的好处已经体现出来。整个施工现场没有以往建筑工地的嘈杂和吵闹，一套套成系统的工序如同流水线上作业，有条不紊的进行中。在现场，看不到挥汗如雨的建筑工人，更多的操作由机器便可完成。

虽然目前住宅部分还在打地基，但工业化的建设建设速度是平均五六天一层，比传统方式快15%以上，所需工人数量减少了30%。如按照产业化的楼房建设速度，安装好一层的墙板只需要1天时间，但传统工艺需要花费1周。

一期住宅预计将于2016年年初交房。

适宜人群

麓谷片区作为长沙新兴的高新技术片区，目前来讲面临着周边配套不足的问题，但是片区内部大盘云集，这些项目本身带有的配套都比较齐全。从价格上来看，区域项目在近两年价格提升较快，在往后的时间里，还会有一定的上涨空间。

性价比高也是麓谷小镇的优势，工业化集成建筑，送1000元/㎡的装修标准。从小区整体的规划中，该项目是一个很中规中矩的刚需型社区，同时在土地使用年限上，是70年产权，对于看中自住需求并且是首次置业人群来说，可以考虑;项目附近有不少工业园企业单位，适合在这里上班或者在高新区上班的白领一族;项目所处的区域，位于麓谷高新片区，如果你看好这里的发展，这会是不错的选择。此外，考虑到项目周边的交通状况，前期比较适合有私家车的人群置业。

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