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编者按：7月，楼市行至中场。经历过2020年的“抗疫”大考，在实体经济缓慢回升的宏观大环境之下，房产地行业在今年，无疑是复苏最快的行业之一。另一方面，国家实施对房地产金融审慎管理制度，银行放款周期延长，对于部分地区楼市过热现象加上了“紧箍咒”。
长沙，一座新晋的“千万级”人口城市，同时也是一座GDP过万亿的“网红城市”，其“魅力值”正以肉眼可见的速度飞升。城市活力的提升，对楼市意味着什么？红网房产频道特别策划《年中看市》，记录市场风向，收集各方声音，希望为楼市的持续健康发展提升更多正能量。
红网时刻记者 戴丹 长沙报道
来自湖南世联行的一组数据显示：今年上半年，长沙市内五区的公寓与普宅月度成交均价，出现了近三年多以来首次“倒挂”——公寓平均售价比普通住宅低438元/㎡，价格下行走势明显。
图表数据来源：湖南世联行市场知识中心（统计范围：长沙市内五区）
上半年内五区公寓成交“量升价跌”
“对今年的长沙楼市，最明显的感受是‘冰火两重天’！ ”某房企品牌长沙公司的城市营销总监，调任长沙工作不到一年，深刻地感受到了世界的参差。
这位潘姓负责人所在的房企有多个楼盘在售，推出的产品既有住宅也有公寓，“住宅项目每月的销售业绩基本稳定，而商业物业面临的压力非常大，新品上市计划一再推迟。”
来自湖南世联行的数据显示：2021年上半年，长沙市内五区公寓供应呈现爆发式增长，供应总量98.82万㎡，同比增涨16%；成交方面则呈现出“量升价跌”之势——成交总量为70.6万㎡，同比上涨47%，成交均价为12075元/㎡，同比下降5.4%。公寓产品的供销主要集中在岳麓区和雨花区。
具体来看：2018年-2020年期间，长沙内五区的公寓的成交均价一直高于普通住宅，平均价差分别为4901元/㎡、3806元/㎡、1474元/㎡，呈现逐步缩小之势；进入2021年上半年，公寓成交价首次降到普宅之下，为-438元/㎡。
出清周期33个月，楼盘纷纷“以价换量”
图表数据来源：湖南世联行市场知识中心
回顾今年以来的公寓市场走势，3月10日，新力铂园公寓价格“跳水”，宣布从9000元/㎡降至6888元/㎡，随后“抢房”的消息刷爆朋友圈，楼盘最终公布的销售数据为：3天热销430套。
紧随其后，一部分品牌公寓也开启“打折促销”模式，其中不乏热点板块的热点项目，如：梅溪湖一期的振业城、高铁新城板块的明昇壹城等。相当一部分楼盘的促销幅度达20%-30%，多数项目以价换量收效明显。因此，在2021年上半年，长沙内五区公寓成交量增幅也很明显，达到了近几年的同期成交峰值。
公寓项目纷纷“促销”的背后，原因是什么？
“其实公寓降价，在去年就已经初现苗头，进入2021年变得更为明显。”一位公寓项目的营销负责人直言，市场竞争红海、存量持续走高，是公寓降价风潮最直接的催化剂，“从另一个方面来看，也说明，现在正是出手公寓比较好的时机。”
下半年，长沙公寓市场仍面临较大的压力。世联行数据显示：截止今年6月底，长沙内五区公寓库存434万，出清周期为33个月。
图表数据来源：湖南世联行市场知识中心
压力之下“突围”更需创新思维
当市场明显供过于求，公寓项目应该何去何从？
事实上，在2021年上半年，长沙的公寓市场仍有不少商业公寓项目通过自身努力，成功地实现了“突围”。
一部分身处竞争红海的传统公寓项目，通过积极降价促销、提高佣金点数等方式，为销售去化持续提供动力，成功进入了2021年上半年度公寓销售榜单TOP10；一部分新上市、地段优势明显的项目，则通过创新户型设计，实现了“圈粉”。如：运达推出的大平层摩天公寓，凭借450㎡、900㎡、1320㎡的超大面积设计，引发内业和市场的关注；印湘江推出的NEW288产品，则采用酒店式套房设计，重点突出“瞰江大平层”的产品特质，也收获了较为平稳的客源。
“对于商业物业的运营思路，或许是时候从‘销售’向‘持有’的方向来转变了。”一位深资地产观察人士认为，未来，开发商需要更多地从客户角度来审视自身的产品，“找准定位，提升产品对客户的附加价值，提高实力才是硬道理。”
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