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编者按：7月，楼市行至中场。经历过2020年的“抗疫”大考，在实体经济缓慢回升的宏观大环境之下，房产地行业在今年，无疑是复苏最快的行业之一。另一方面，国家实施对房地产金融审慎管理制度，银行放款周期延长，对于部分地区楼市过热现象加上了“紧箍咒”。
长沙，一座新晋的“千万级”人口城市，同时也是一座GDP过万亿的“网红城市”，其“魅力值”正以肉眼可见的速度飞升。城市活力的提升，对楼市意味着什么？红网房产频道特别策划《年中看市》，记录市场风向，收集各方声音，希望为楼市的持续健康发展提升更多正能量。
红网时刻记者 戴丹 长沙报道
长沙市内六区新建商品住宅月度供销量走势。数据来源：湖南中原研究院
量价齐升、供不应求！这是2021年上半年长沙商品住宅市场交出的一份热腾腾的成绩单。
“内六区1-6月的成交总量为821万㎡，同比上涨46%；销售均价12502元/㎡，较去年同期上涨了10%。”7月14日下午，出自湖南中原研究院的一份最新研判数据显示：今年上半年，长沙内六区的商品住宅供销量齐齐上涨，涨幅达到近四年同期的最高值，住宅市场整体供求比0.83，需求旺盛。
截至6月底，全市商品住宅存量小幅减少至783万㎡，去化周期在6个月左右，去化基本无压力。
“网红长沙”三大因素支撑楼市上行
长沙，连续十三年荣获“最具幸福感城市”称号，此前一份《2021新一线城市居住报告》曾指出：在35个一二线城市中，长沙居住竞争力指数位列第9，在新一线城市中“居住负担”最小。
长沙住宅市场红红火火，背后的原因是什么呢？在湖南中原战略发展中心总经理陈世霞看来，主要有三大因素支撑了长沙上半年的市场的火爆。
第一，是城市价值红利的持续释放；第二，长沙在短期内出现了供不应求的现象——当前的住宅库存量比较低，去化周期大约为5.7个月，也就是说如果没有新品入市，按现有销售速度，存量住宅不到半年就将全部售完。第三，长沙土拍的楼面价成交价在上涨，2021年1-6月，内六区整体楼面价为4521元/㎡，同比上涨约14%，“相当一部分购房者看到这一趋势，担心未来买房子会比现在更贵，所以着急上车。”
单套成交总价集中在120-180万之间
长沙市内五区新建商品住宅成交面积段、成交总价分析。数据来源：湖南中原研究院
进入2021年，“三孩”政策宣告出台。对于房地产行业而言，人口是长期影响因素。从市场的实际成交情况来看，大户型也正变得越来越吃香。
分面积段来看，据湖南中原研究院最新数据：今年1-6月，长沙内五区中商品住宅主力面积段成交集中在130㎡-144㎡区间，单套住宅的成交总价集中在120-180万区间，大于150万元的占比也有明显提升。
这从一个侧面反映出长沙的住宅产品总价正在上移，购房者承受压力的能力增强，改善型产品需求不断增加。
这一数据与红网在今年6月开展的一次网调结果不谋而合：在受访的950余位网友中，有24.21%的受访者在未来5年有生育多孩（二孩占比17.89%、三孩占比6.32%）的计划；虽然他们中间，仅有23.16%的人当前的住房面积超过130㎡，但有81.21%的人将改善型置业的目标锁定在130㎡以上，其中，超过一半的受访者（53.68%）再置业的购房目标面积为150㎡以上。
2021年6月红网房产频道开展的网调数据
下半年预判：房票相对充足，住宅市场有望健康上行
下半年的长沙楼市，是否还将延续上半年的成交增长势头？
中原集团研究院副院长刘渊在回顾过去几年全国新建商品住宅销售趋势的基础上指出，2021年前5月，全国新建住宅销售比疫情发生之前的2019年高出23%，上半年楼市强劲反弹，但城市间表现差异巨大，部分城市出现了过热迹象。
另一方面，随着热点城市打击炒房力度的加大以及教改学区房政策的调整，房价标杆开始出现松动。外加整体信贷政策的收紧，楼市反弹动力正在逐步消失。他预判认为：“下半年楼市成交量有望回归正常水平，2021年楼市仍将维持一二线热点城市与其它城市表现分化的局面。”
具体到长沙市场，他提供了一组数据：2020年长沙新增的房票，参照过去一年的新房销售量，综合测算下来可以消耗1.2年。“长沙还算比较健康的状态。”
中原（湖南）房地产代理有限公司董事总经理、海南中原董事长胡治钢认为，2021年下半年，长沙的住宅销售市场仍将维持价量齐升、平稳上行的局面；另一方面，包含公寓、写字楼等业态在内的商办类物业，去化前景则不容乐观——截至目前，去化周期已长达56个月，红海竞争难免以价换量。
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