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法眼看房 | 捡漏“法拍房”,律师来支招

2020-07-17 12:07:41 红网时刻

2019年5月,红网联合长沙市律师协会,共同推出楼市TV之《法眼看房》栏目,由专业律师来为广大市民答疑解惑,被盛赞为“老百姓身边的法律顾问”。2020年1月,红网再度联合长沙市律师协会,携手打造楼市TV之《法眼看房》第二季。本季,《法眼看房》专家团队的精英律师们将针对房产类热点问题,用亲切直白的语言讲解法律知识。

因为房价持续走高,“新国十条”(《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》)出台后,一些房价过高的城市相继颁布“限购令”以缓解房价上涨。在这种情况下,具有价格相对较低、不限购等优势的“法拍房”,吸引了越来越多人的目光。

尽管法拍房越来越受欢迎,劝人别碰法拍房的声音却一直没有间断,主要原因是法拍房还是有一定风险的。但实际上,只要抓住了每个环节的关键点,法拍房的许多风险都能有效避免。今天,红网楼市TV《法眼看房》栏目邀请湖南揽胜律师事务所潘晨律师就“捡漏法拍房”这一主题,来为大家普及相关法律知识。

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什么是法拍房呢?法拍房是司法拍卖房的简称,指法院强制执行的房产。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时,债权人申请法院将债务人名下房屋拍卖,用拍卖所得的价款偿还债务。如果想买法拍房,要注意哪些问题呢?

一、找准房源

正式开启网拍前,法院会通过既定的网拍平台至少提前30天发布拍卖公告,目前最高人民法院公告的法拍平台有七家,分别是淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网及中拍网、工商银行融e购、北京产权交易所。所以,如果有人说从其他渠道获取了法拍房,但在以上七家平台未查询到,那么大家就要警惕了很有可能是骗子。

二、查询分析并核实房产相关信息

在参与拍卖法拍房以前,一定要一字一句认真看拍卖公告,尤其要重点把握以下五点:

第一,是否限购

不是所有地区的法拍房都不限购的!比如北京、广州、深圳、厦门、三亚等城市,目前的政策是没有购房资格即便拍到法拍房也不能过户。目前长沙地区通过司法拍卖购房是不受限购政策影响的,但因各地政策会变化或出现特殊情况,最好向当地房管局核实清楚。

第二,拍卖房产是否全额拍卖?是否有共有人?

有的法拍房是债务人是和别人对按份共有,法院只对债务人享有的房屋份额进行公示拍卖。在这种情况下,即便竞拍成功,因为只享有该房屋一定比例的份额,所以无法独立决定房屋如何使用,而且无权单独决定将房屋对外出售。简单地说,就是有用也不好用、卖也不好卖的风险。

第三,核算法拍房隐形成本,估算房屋总价

首先,税费。法拍房有一个容易忽略的隐形成本——税费,税费是不涵盖在拍卖价款中的。不同城市的法拍房税费规定不太相同,比如目前北京的政策是各区县都只需要交契税就可以,不需要交个人所得税和增值税。而长沙税费含契税、个税、增值税、土地增值税及其他附加。而且这些税费因房屋用途(住宅或非住宅等)、买卖双方身份(个人或企业)、房屋面积和买方拥有房产数量、房屋交易年限的不同会存在较大差异。在实际操作中,一般卖方税也是由买方承担的,但也不绝对,所以在拍卖前要注意看公告里是否有写明,税费全部由买家承担。

其次,房产还可能存在拖欠缴的物业、水电气暖等费用。通常法院都会在公告里面进行免责说明,要求竞买人自行了解物业、水电气暖等费用的缴纳情况,如有拖欠均由买方承担。

最后,是否需要土地出让金。如果是法拍房是经济适用房或者土地性质为划拨,竞拍人还要承担土地出让金才能过户。

第四,房子拍下来以后是否能够立马实现占有、使用

主要了解拍卖房产是否存在租赁关系、是否有人居住、法院是否负责腾房。这些情况拍卖公告都会说明,但是想要了解剩余租期长短、是否愿意搬离、租赁合同是否满足解除条件等情况还是要拨打法院、法院辅拍机构电话进行咨询。以防万一,我们还是要实地看房:一是可直观了解房屋现状及周围环境;二是可以了解该房屋是否有人实际居住,对方是否配合退房,做到心中有数。考虑到以上问题,法拍房最好是毛坯。

第五,确认拍卖房落户产及学位问题

拍卖公告中一般法院会说明不负责解决户口问题,买家在拍卖前可以向法拍辅助机构咨询该出卖人户口是否已迁入该房屋,如果出卖人以迁入户口的,联系房屋所在辖区的派出所咨询,如果原户主不肯搬出,可否申请将原业主的户口“空挂”,再迁入自己的户口或者建新户。

至于学位的问题,不同片区甚至不同小区的学位政策都不一样,比如有的规定学位已经被原业主占用的无法使用学位,即便迁走也必须满一定年限,后面的业主才能使用学位;比如有的楼盘学位是有时间限制,过了时限就没有学位;再比有的配套学位是一次性的,只能原始业主使用,二手业主没有学位。当然这些都可以找学校和教育部门核实,难的是查学位是否被占用,一般只能从法拍房的户籍情况是否有适龄孩子、入户时间等判断,去居委或者学校询问也只能碰运气,因为在你没有买这个房子之前,学校、居委会是没有义务告诉你原业主学位使用情况的。

所以,除非前期能够确认法拍房的学位政策以及学位使用情况这两个问题,否则不建议大家冲着学位去买法拍房,风险大。

三、支付尾款涉及的贷款问题

决定贷款支付法拍房尾款的,一定要考虑到商业贷款出现银行不能如期放款或者拒绝放款的问题,若买受人逾期未支付拍卖款,法院可裁定重新拍卖。重新拍卖时,原买受人不得参加竞拍,所交纳的保证金不予退还。所以在竞拍前一定要仔细阅读竞拍公告,做好资金准备,并先预审资料,得到明确答复后再参加竞拍以免盲拍造成经济损失。

由红网与长沙市律师协会共同打造的“法眼看房”栏目正式启动,我们会定期解答网友提出的有关房产的问题,欢迎各位网友关注红网房产官方微信,并提问。


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来源:红网 作者:康希 李雅婷 编辑:孟畅