房地产营改增早晚是要来的，营改增前我们能做哪些准备呢？目前尚无明确文件，但是根据营改增试点实施历程，我们仍然有迹可循。2012年1月1日，交通运输业和部分现代服务业首先在上海开始试点，2013年8月1日，交通运输业和部分现代服务业在全国试点，2014年1月1日，铁路运输业和邮政业开始试点，2014年6月1日电信业开始试点，在此过程中，财政部、国家税务总局先后出台了《财政部国家税务总局关于在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2011〕111号）、《财政部、国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》（财税〔2013〕37号）、《财政部、国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2013〕106号）、《财政部、国家税务总局关于将电信业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2014〕43号）以及与营改增试点实施办法相配套的文件等，随着试点改革的步伐，财税〔2013〕37号作废了财税〔2011〕111号文件，财税〔2013〕106号作废了财税〔2013〕37号文件，但是营改增试点实施办法并没有做根本性的改变，另外财税〔2014〕43号并没有作废财税〔2013〕106号文件，这说明未来房地产营改增也可能如此操作，一方面继续执行财税〔2013〕106号文件的基本原理和政策规定，另外，如同电信业一样，针对房地产行业会设定具体的实施方案，所以，理解营改增的基本政策，我们仍然要学习增值税的基本原理，以增值税理念补脑，今后才可以理解政策思路。
增值税和营业税有哪些区别呢？
营业税以营业额为计税依据，营业额以销售收入为基础，而增值税以增值额为计税基础。马克思《资本论》中著名的公式：商品价值=C+V+M，即商品价值=不变资本+可变资本+剩余价值。其中C表示的是生产资料价值，V表示的是劳动力的价值，M表示的是剩余价值。规范的增值税就是对“V+M”征收增值税。但是实务上增值额在多种税率并存的情况下很难计算。因此，我国采用国际上的普遍采用的税款抵扣的办法，即根据销售商品或劳务的销售额，按规定的税率计算出销项税额，然后扣除取得该商品或劳务时所支付的增值税款（进项税额），其差额就是增值部分应交的税额。操作上采用“以票控税”有利于征收和管理。另外，某项交易产生的销项税额将作为下一交易环节的进项税额，以此方式将增值税传递给最终消费者。
增值税制的核心重在“抵扣”二字。增值税和营业税自从1994年分税制改革以后，本来是大路朝天，各走半边，但是随着经济的发展，增值税和营业税的矛盾越来越大，比如常见的混合销售行为就可能产生两种税，两个税务机关管理，甚至是两张发票，重复征税频发，税收争议越来越多，特别是服务业，企业外包环节越多，则缴税环节越多，税收总量越大，这种情形不利于社会分工，而社会分工又是经济进步的一个重要特征。因此，对于整个房地产产业链来说，营改增解决的是机制问题，增值税在社会分工中表现的是一种中性原则，无论企业主、辅环节是否分立、或者合并，往来结算采用的都是不含税价格，即无论中间环节增加多少，只要可以抵扣，税收总量不会增加，这样可以有效地促进社会分工。
增值税税负与盈利水平相适应，税负增加不是坏事。营改增解决的是机制问题，对于整个产业链来说，避免重复征税，税负最高只能是17%，若存在重复征税，税负有可能高于17%。营改增在即，经常有企业讲，增值税税率过高，企业将无法生存，营业税税负一定是5%，增值税却非如此。我们不妨看一组数据（如图示），假设营改增后在社会经济大发展的环境下企业利润增加了，但是企业税负由5%到6%也增加了，这种结果您不会不接受吧？
项目营业税增值税
销售收入10,000.009,009.01990.99
税率5%11%
应交税金500.00600.00
利润总额1,500.001,600.00
如果房地产营改增后税负减少了，但是利润也减少了，你是忧还是喜呢？（如下图所示）：
项目营业税增值税
销售收入10,000.009,009.01990.99
税率5%11%
应交税金500.00400.00
利润总额1,500.001,400.00
最不愿意看到的结果应该是税负增加了，利润减少了（如下图所示）：
项目营业税增值税
销售收入10,000.009,009.01990.99
税率5%11%
应交税金500.00600.00
利润总额1,500.001,400.00
增值税可以规范企业管理。企业要想少纳税，就要千方百计取得进项税额抵扣，增值税是凭专用发票进行抵扣，供应商不愿意交税，不开票，则购货方就没有抵扣就要多缴税，增值税的抵扣制度能够促进行业自律，自我规范管理。
增值税有利于企业投资。企业购买固定资产、扩建厂房，所发生的投资支出可以有11%~17%的进项税额抵扣，这较原来营业税体系下投资成本降低，可以间接刺激经济增长。
增值税进项税额并非全部可以抵扣。根据增值税相关原理用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、接受加工修理修配劳务或者应税服务的进项税额，以及专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费项目的固定资产、专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权、有形动产租赁的进项税额不能抵扣，另外几乎可以肯定不能抵扣的部分包括：职工薪酬、政府规费、税金、拆迁补偿费、毛利、无专用票的支出等。