资料图

伴随着红星大市场的外迁，红星商圈正在步入由传统商业向现代服务业转型的阶段。

据不完全统计，截至目前红星商圈周边5公里范围内已有近20个新建住宅项目，另有多个商业综合体项目正在开发中，而中原地产数据显示，2015年下半年，省府红星板块的供应量预计将达到315万㎡的“天量”。

一边是越来越多的房企入驻南城，并提出了再造新红星的愿景和目标，另一边却是目前红星大市场整体档次仍然偏低，客流量不足使得红星商圈的崛起前路漫漫。房地产专家指出，红星商圈能否实现崛起，既需要政府加以引导，也需要开发商注重商业产品的差异化。

红星村的蜕变

在上个世纪九十年代初期，红星村偏居长沙郊区，俨然一副田园景象。1993年井湾子家具城建成，红星村自此踏上了发展之路。

发展之初的红星以农副产品集群交易市场为主要载体。1999年11月18日，在政府支持下，湖南首届农博会在红星农副产品大市场正式亮相，来自湖南省14个地州市的土特产悉数到场，交易额达17亿元，此后每年的11月份，农博会都会在红星如期举行。

经过十余年的发展，红星大市场已经从最初的农副产品集散市场成长成为一个具有区域辐射力和影响力的现代化商圈，但与此同时，泊车困难、物流储备困难、交通拥堵等问题也逐渐出现。在此背景下，经过长达6年时间的调研谋划，2015年4月，雨花区政府对外宣布将把红星大市场迁至跳马镇白竹村。新市场一期用地控规631亩，预计项目总投资50亿元，初定2015年12月底开工建设，2017年底实现新市场开业营运。

红星大市场奠定了红星商圈形成和发展的基础，但井湾子街道工委书记刘江红曾表示，“以前都没有红星商圈的概念，早期的红星被定位成各类市场的聚集地，且汇集的大多是低端产业，市场偏低档，”并且新兴的高铁新城商圈及传统的五一商圈、东塘商圈、火车站商圈、溁湾镇商圈等在长沙遍地开花，再加上红星大市场的外迁，红星商圈在长沙商业格局当中的地位似乎并不抢眼。

房企畅想新红星商圈

2010年，雨花区政府启动了对红星商圈的整体规划，根据规划，红星商圈以湘府路与韶山路交汇处为核心，占地约5平方公里，辐射区域约达到了30平方公里。

按照雨花区政府的规划，包括红星商圈、高铁新城及湘府路在内的“两点一线”核心区域将会被打造成雨花区中部现代服务业中心。红星大市场搬迁之后，旧址将建设成为包含商务写字楼、金融街、商贸街、商务公寓等业态在内的商业区，与雨花区中部现代服务业中心的规划相契合。

除了政府的支持外，诸多房企的入驻为红星商圈的发展带来了新的力量。据不完全统计，截至目前，红星商圈周边5公里范围内已有近20个新建住宅项目，建设面积逾800万㎡。另有多个新建商业综合体项目，如德思勤城市广场、华悦城等。

德思勤城市广场启动建设之时，时任湖南德思勤投资有限公司副总经理的赵辉曾表示“德思勤城市广场的开工建设，是新红星商圈迈出的第一步，作为长株潭城市群桥头堡的新红星商圈，将是未来城市发展的主阵地。”湖南德思勤投资有限公司品牌总监杨正宇也曾对媒体表示，“红星商圈定位为国际化新商圈的格局基本形成，趋势不可逆转。”

此外，2015年8月13日，复地集团成功竞得了位于湘府路与韶山南路交汇处的一块商住用地，成为即将入驻红星商圈的又一品牌房企。复地集团总裁王基平表示，“复地看中的就是红星商圈的区位优势，未来在商业、居住环境等方面有很大的发展潜力。”

复地集团长沙分公司营销总监欧松指出，“对于商圈来说，需求决定市场，南城红星周边囊括了包括省政府在内的各级行政机构，各大专业市场，另有诸多已建和新建的住宅小区，这意味着南城有着庞大的客户群体，也意味着大量的商业需求。他们需要种类更丰富、跟国际接轨的各类商业形态，而不仅仅局限于像通程、步步高那样的传统商业。”

“目前像德思勤这种商业广场的消费水平也是大众能够承担的，开发商就是要服务老百姓，满足老百姓的需求，为他们提供更加现代化、国际化的商业体验。”

红星商圈短期发展或遇阻力

在雨花区政府大力规划红星商圈未来发展方向、房企对红星商圈未来发展信心满满的背景下，与热闹的五一商圈相比，红星商圈似乎缺少了一些生机和活力。

记者走访时发现，红星大市场仍然是百货、水果蔬菜、粮油、副食等农副产品的聚集地，市场规模大、商品种类丰富，但整体感觉档次偏低。就客流量来说，似乎也并没有呈现出车水马龙的热闹景象。在红星大市场从事了近十年水果生意的老板杨先生表示，“现在的生意没有早些时候好做了，但是生意好的时候，市场里面停车难是个大问题，交通也比较拥堵，”对于红星大市场将迁址跳马镇的消息，他表示“虽然那边位置没有这里好，但是货物运输应该比这边要方便”。

与红星大市场隔街相望的德思勤城市广场则是另一幅景象，最直观的感觉便是娱乐时尚、现代化。已经开始营业的四季汇购物中心涵盖了餐饮、购物休闲等多种业态，尽管如此，四季汇购物中心内不多的客流量反而使偌大的购物中心稍显冷清，苹果步行街内还有不少店面处于空置状态。

购物中心内一家知名品牌服饰店的营业员透露，“平时工作日的客源的确比较少，周末时候会多一些，客源最多的是餐饮店。”“我们来这里一般是吃东西比较多，买衣服倒比较少，毕竟这里的服装品牌跟其他商场里面的也差不多，”正在逛商场的周女士如是说。

中南大学房地产经济研究中心副主任、经济学专家傅沂教授指出，“红星商圈原本的定位是偏向于批发市场，现在正经历着一个再定位的过程，因此在短时间内，红星商圈的转型可能会遇到一些阻力，这也是红星商圈目前不太景气的重要原因。”

据傅沂教授介绍，红星商圈的后续发展，一方面需要政府加以引导，另一方面开发商自身要有明确的定位，尤其对于商业综合体项目来说，差异化发展很重要。（邵一婵）