长沙与深圳，一个是贴着“芒果台”娱乐标签的中部省会，一个是高新产业为王的南部特区。两座高铁旅程仅需3小时的城市，说来似乎很不一样，但暗藏诸多共鸣。

在长沙近来的楼市里，一群来自深圳的外来开发商正在走红，而在深圳地产人眼里，关于长沙楼市的现状和未来，看法似乎也和长沙土著们有很多不同。

以下是一场长沙深圳两城地产人交流干货集锦。

【活动简介】

“外来的房企长沙的经”主题微沙龙专家媒体座谈会

时间：4月24日

地点：京武浪琴山营销中心

发言嘉宾：

王世泰 深圳地产资深专家

李东路 网名“异形”，深圳地产资深专家

黄华 投资人

张楠 深圳地产资深从业人士

贺立立 深圳晚报的联合副总编

邓志旺 深圳高职院教授 深圳高职院地产研究所所长

徐治政 建筑户型专家

文洁 潇湘晨报房产事业部总经理

刘旭晖 凤凰房产长沙站总经理

刘佰忠 腾讯房产湖南区总经理

Part 1.“长沙人”眼中的长沙楼市

刘旭晖：长沙库存高得吓人

长沙在其他方面跟深圳这样的一线城市没法比，唯独土地储备牛逼，排全国第五。前段时间我看到一篇文章，说“政府在毫无节操的卖地”。

据不完全测算，长沙目前的库存在5000万平方米以上。一组更吓人的数据是，长沙未来的供应量会达到7200万平方米。按现在长沙每年去化不到1000万平方米计算的话，要卖7、8年才能卖完，这很恐怖。当然，去化周期和量会有变动，如果市场环境好的话，一下子就可以把量冲上去。但如果宏观经济继续下滑的话，我估计可能还会维持七八百万方，可供长沙消化十年。

文洁：长沙楼市已在底部徘徊了很久

一个朋友说深圳蛇口自贸区20万元/平的房子卖得很好，在长沙这是不可能发生的故事。

长沙楼市已经在底部徘徊了很久，一是供应量很大，二是二手房市场惨淡。一手房和二手房的价格差价非常小，大家更多地选择一手房，更加导致市场形成单边效益，没有流动性。很多长沙人手持多套房，对整个市场的购买力也有一定限制，这是两个共性的问题，供应量大，需求就更窄。

另外，长沙的房地产已经不是过去的政策市，今年330政策出来之后，深圳立马有业主把房价拉上去，但长沙的反应非常弱，进入4月以后这个现象更加明显，开发商的房价大撕逼已成了目前最热的一个话题。

刘佰忠：长沙的情况是半年甚至一年前的深圳

昨天，我跟长沙一个营销总监在开玩笑，我说你这个位置不需要了，老板直接请100个行销就把你这个位置的事都干了。这说明目前的市场大家都在寻找一种方向，或者寻找一个目标，到底房地产市场应该怎么玩?

其实，长沙市场现在的情况是半年前甚至一年前的深圳市场，所以我很想听听深圳的大佬们怎么看。

黄拓夫：总结长沙楼市五大问题

一是供求关系失衡。2014年全市供应2711.58万平，成交却大幅回落。

二是去化周期创新高。

三是商品住宅价格滞涨。长沙商品房价格在中部省会排名最末，但仍然出现了震荡下行。

四是投资需求退潮。长沙房地产作为资产的投资价值正在降低，加上2015年股市持续牛市，众多受楼市下行影响的资金纷纷转投资本市场。楼市投资需求还在继续下降。

五是高端改善型产品不足。长沙的市场，刚需产品为主。5000-7000元/平米单价的房子是成交的主力，长沙商品房市场还停留在温饱阶段，高端改善型的产品叫好又叫座的在市场上寥寥无几。

Part 2.“深圳人”眼中的长沙楼市

黄华：长沙购房者很幸福

大家觉得长沙库存量很大，消化压力很大，我却认为长沙的置业者很幸福。因为长沙供销比是5.47，全国平均数据是10.2，在一线城市是接近20，这意味着，长沙的置业者能在较短的时间内通过努力购买到房子。

李东路：长沙人更愿意把钱花在玩上

长沙的楼市，房价峰值出现在2013年，2014年最低，5月份降了1500元/平方米。供应量大，在全国排名前列，福利房销售面积大，冲击了商品房市场，在这样的情况下房价是很难有起色的，这是供求关系决定的，这是第一。

第二，长沙是娱乐之都，大家比较贪玩。第三，正因为如此，房价又不高，长沙人不急于买房产。

华仲占：长沙的营销比深圳做得好

对长沙有期待，也比较失望。失望的原因，原来知道这座城市的经济增长是非常快的，看了GDP的数据，我们就武断地认为它的经济活力非常强。但是，从我们做万达这个项目来看，长沙的经济活力不行，带动长沙经济增长的不是中小企业，而是大企业，活跃写字楼市场的也不是中小企业。

以前在长沙做地产的项目人都回不去了，都在长沙组建了一个家庭，这是一句玩笑话。深圳市场在低迷的时候，更多的是抱团发展，会做区域性的营销，长沙开发商还没有到这个阶段，因为年轻，所以大家抱团力度不够。

个人认为，深圳已经不需要营销了，因为有特别好的市场，因此对营销依赖度不强，香港也是如此。但是，在长沙市场营销精彩纷呈，各种各样的方式都来了，深圳的营销应该向长沙学习，长沙的营销做得更好。

徐治政：长沙成交量全国第三大，希望还在

长沙房价很低，事实上五六千的价格是三线城市，不是二线城市，二线城市至少八千的均价，一线城市上万。我认为大家忽略了一个问题，长沙的去年成交量1700万平方米，这是什么概念?

这意味着长沙有全国第三大的成交量，北京、上海、深圳、广州人口比长沙多了很多，交易量却只有三四百万平方米。这就可以看到希望。有成交，政府不怕;有成交，开发商不怕，因为都有收入，有量就有希望。

陈小斌：深圳力量要进一步在长沙楼市放大

这两天，我们在长沙看了四个项目，我想重点提一下万科紫台和京武浪琴山。万科紫台现场的展示水平与万科的人居理念有关系，万科一直在倡导这种居住理念，在人居方面他们通过很多的细节进行展示，他在现场利用了原长沙机械厂留下来的厂房、烟囱做展示，这只是一个表面情况，细心的人会看到更多的东西，包括他对长沙历史人文及湘江边古迹的展示，这说明万科这家企业非常尊重长沙本土文化，而且展示现场也表达得非常到位。

再看看京武浪琴山，我第一感觉是它比前面看的三个项目更像深圳的楼盘。不管是空间感，还是材料给人的直观感受，都像深圳那些卖十几二十万一平的高端楼盘。

这个项目把深圳很多豪宅项目里面的好元素引进来了，本来谢总在深圳就操盘过好几个有影响力的项目，能够把深圳的高端元素不计成本的引进来，这对长沙楼市的影响和冲击是比较大的。

实际上我觉得深圳力量还要进一步在长沙楼市放大，希望长沙楼市能够通过深圳力量的摄入，实现比较好的发展。

张楠：长沙的豪宅市场还有继续上升的空间

以前长沙很少有能刺激我神经的建筑，造成我对长沙有一种不以为然的感觉。这一次到长沙看了四个项目，觉得很吃惊，长沙这两年的住宅开发水平在快速提升，尤其是昨天看到的万科紫台和中建江山壹号，园林做得那么漂亮，园林展示做得非常好，这是我想象不到的。

这些做法是深圳原来的做法，深圳开发商最早要卖楼，就先要把园林做好，把样板房做好，整个通道包装好。但是，从这两年开始，深圳的楼市卖得特别好，深圳的开发水准已经在退步了，很多楼盘不做展示就卖掉了，房地产市场太好了，开发商就不再用心做产品了。但是，我看到长沙不是这样，长沙开发商都在很用心地做产品，给我的印象很深刻。

比如下午在京武浪琴山，在会议之前，我去了洗手间，除了户型让我很震撼之外，洗手间也让我吓一跳。他们洗手间非常好，材料用得很高档，所有的洁具都是日本品牌，有多功能的马桶盖，去年吴晓波一篇文章导致很多中国人去日本买马桶盖，硬件非常高档，完全达到了国际一流的标准。

我们看的四个项目都是豪宅，我想谈一下豪宅的投资。其实，深圳的豪宅有两大区域，宝安十年前八千，现在卖到八万，南山后海片区十年前的均价差不多五六千，现在已经上升到十多万，最近蛇口成交的价格上升到二十万。深圳投资豪宅，物业增值能力远远超过全市的平均水准。

其实，长沙也是一样。长沙的一些同行对长沙的市场有些不同的看法。但是，我们从深圳过来，了解深圳豪宅市场领涨深圳楼市，扮演这样一个角色，不光是深圳，还包括香港，香港的豪宅三十年来领涨香港楼市。无论在哪一个城市，只要你有能力投资楼市，一定要投资豪宅，只要有可能尽可能地投资豪宅。

因为，不管楼市涨还是跌，豪宅的抗跌能力最强，这个观点一定要和长沙的购房者去进行一个沟通，去跟他们进行阐述，任何一个发达的城市都是这样子的。

现在，我们看长沙的房价涨得不是太快。但是，有一句话，“风物长宜放眼量”。从长远来看未来五年、十年，你投资长沙豪宅带来的收益一定相当不错，而且会远远超过物价CPI的增长。

Part 3.“长沙人”如何看长沙楼市破局

刘旭晖：长沙未来只有两条路可走

第一条路是刚需路线，90后、农民工将成为未来购房的主体，这是未来的刚需。

第二条路是地方政府转型，但目前来看，86%的县市都没有完成中央部署的不动产登记的前期准备，这就说明地方政府还没有转型过来。

我认为，品质高的豪宅作为未来改善型需求大有可为，未来刚需要继续，改善型要继续，而其他商业地产和写字楼则大量过剩。目前长沙的写字楼起码有5年的存量，存量数可能排在全国前十。我预计应该是在前八位，可能仅次于上海、成都、北京等这几个城市。因为，长沙排名比较喜欢靠八，最浪漫的城市是全国第八名，最穷的省会城市也是全国第八名。

文洁：同质化的市场竞争下，用产品说话

长沙楼市正从政策市转变为市场市，未来必须由市场自发决定你的产品究竟是好是坏。看你是否能为客户提供最有价值的产品，这种价值可能是硬件的、软件的、物质的、价格上的。长沙本地开发商必须要考虑的问题是，在同质化的市场竞争之下，怎么去寻找更多符合客户需求的东西?这可能是长沙楼市突围最关键的问题。

Part 4.“深圳人”如何看长沙楼市破局

贺立立：管它市场是怎么样的，开发商不能失去信心

我听到旭晖谈长沙有这么大的供应量，泰山压顶在头上，大家有点沮丧的感觉。我觉得，没有必要。这么大的一个市场自然会调整的，市场有市场自己的功能会解决。

以前的深圳市场都是零首付，那时候大家不买房，想方设法地拉人去购买。当然，两个城市是不一样的，城市与城市之间有共性，但也有个性，深圳的城市定位也不一样。但是，消费者确实是可以教育的。现在长沙的问题就是供应量大，就让它自己去调整，与国家的经济发展是一样的，也是产能过剩，最后通过什么解决?

一是淘汰一些落后的产业;二是产品之间还可以有价差。

凡是不好的市场可以激发两种力量，一是产品的创新;二是原创的创新。深圳市场明显走过了这样一个过程，在2003年开始深圳市场起步，然后步入黄金十年，它的黄金十年不是自然的，深圳从工业化的城市变成了消费城市，那时候有一个转变，更多的是开发商起到了作用，市场上营销创新，产品上创新，包括社区整合的力量，包括深圳产品创新有入户花园、飘窗大量使用，给到了市场很多的力量，给到了市场更多的信心。

现在，长沙面临这样的市场，你管它市场是怎么样的。但是，开发商也不能失去信心，失去信心是没有竞争力的企业，再不好的市场也有卖得好的产品。何况，中国从温的4万亿到现在李的第二个4万亿，目前来看深圳那边的市场在330政策以后迅速起来了，一线城市几乎都是这样的状态。接下来，大家不要有太多的担心，钞票不值钱，做什么?买房子，买股权，还是投资，中国人还只有这几样。

陈小斌：媒体们请……

谈谈长沙楼市，我提几点建议。

一是媒体为了抢眼球，不惜夸大楼市中的现象和数据，这是不太合适的。因为，作为媒体也要用正面的声音去引导市场消费。任何一个市场若没有消费人群支撑，这个市场肯定会崩塌。

二是长沙楼市不是没法破局，首先我们要坚定地看好这片市场。如何破局?除了媒体、开发商、政府之外，很多行业人员都要介入。

首先，对这个市场要有呵护之心，其次开发商怎么去做?大家知道，现在长沙的供应量这么大，而且它的供应竞争主要停留在中小户型，这么多的产品在激烈的竞争过程中怎么突围?我相信有些开发商是有这方面意识的，他知道如果你把一个产品规划得很好，展示得很好，是会刺激人们入市的。

现在，大量的市民具备购买房产的基础条件，他们也有购买新商品房的欲望，怎么去抓住这个欲望?开发商不仅要花心思去想，而且要认真地做好。今天所在的京武浪琴山项目，营销中心、样板房等所有的展示，我相信人能够到这种环境来生活，多花点钱会不会愿意?肯定愿意。如果只停留在十年前开发水平的地方，你倒给我钱我可能都不会要，很压抑，第二点建议是给开发商的，希望要有所准备，提高楼盘品观。

李东路：长沙房企不妨走出区域市场

大环境改变不了，客观环境改变不了，如何去破局?

第一，产品做出个性。我的产品要做出我的个性，必然吸引别的人来关注，让消费者感受到你的个性。

第二，营销的个性化，我不多提了，可以采用多种营销手段去宣传产品，让大家关注到我们的产品，对我们的产品有印象。产品营销的个性化让大家走出困境，破局。

第三，本地市场再怎么挖掘，在一定时间内消耗量是有限的。我们的一些好产品，不妨走出区域市场。比如，大长沙、深圳市场，都可以考虑。我觉得，深圳这么多年跟广州的关系是有种竞争对手的感觉，高铁开通以后深圳和长沙的关系反而是最密切的。长沙的务工人员、打工人员在深圳做老板是最多的。

在深圳做一点宣传，1万元可以在长沙买豪宅，为什么不去买?我是南京人，南京的豪宅很贵，至少在3万元/平方米以上，在长沙1万元/平方米可以买豪宅，把这种理念告诉在深圳的长沙人，他们是会感动的。在媒体承载上可以选用高铁，一些经常往返长沙和深圳的人基本选择高铁作为工具，如果在高铁上让他们经常感受这种理念的话，对他们来说肯定是有触动的。

第四，长沙的豪宅景观比深圳有些豪宅都要强，价格还这么低，长沙的高端产品一点儿都不用担心，至少在目前有些产品是超越深圳的，长沙地产界应该有这种自信。当然，公寓产品虽是普通的公寓产品，但我们做得非常好，按照豪宅的设计理念去设计，双层大露台，不仅仅是露台，露台做得非常好，做得非常开阔，在露台上搞一些活动，让客户深深为露台感动，加深他们对产品的印象，你就会被更多的消费者所关注。

邓志旺：购房者投资要有前瞻性

我提三点建议。第一，政府卖地要谨慎。我现在不光是一个参与者，也是长沙的一个观察者、投资者，前年买了万达广场，到现在为止只能说是被套了。如果是这样的话，我不是鼓吹房价能涨，但消费者在买第二套房的时候一定会好好观察市场。开发商也在考虑这个问题，政府要更多的控制源头，不管在长沙做楼市的什么投资，都有正面的回报。

第二，开发商产品要差异化。我们看的都是高端楼盘，还有很多大量的楼盘没有去看，大部分的楼盘从外立面来看感觉同质化非常严重。但在供过于求是正常的情况，开发商去对抗市场没有任何的好处，唯一要做的是找到细分市场做到极致，获得消费者的认可。

第三，购房者投资要有前瞻性。一是对于区域的选择要有前瞻性。我有朋友在长沙买房，我首先说要跟着政府的规划走。区域的选择，很多人喜欢往很多方向去买，个人认为就围绕政府的规划去走，一是往南武广省政府的方向走;二是往市政府河西区域走。其他区域，在五年内我是不看好的，区域选择非常重要，要跟着政府走，跟着配套走。

二是产品的选择。我注意到，长沙的优质楼盘和普通楼盘的价差非常小，越成熟的市场高端楼盘比普通楼盘的价格拉得越大。在香港可以拉到5-10倍，在深圳3倍以上，到长沙基本上1.5倍左右，最多是2倍。

这其实是存在投资机会的，投资机会在哪里?随着市场的成熟，需求会慢慢分化，高端需求、升级换代的需求、终极需求会慢慢增长，普通需求会慢慢减少或者保持，我认为高端楼盘的价位还没有拉开，这对于投资者来说是一种机会，个人觉得在投资区域选择和产品选择上，投资者可以有点前瞻性的眼光。

王世泰：长沙需要作品和改变的力量

深圳和长沙究竟是怎么样的两座城市?大家可以说是一线城市和二线城市，但我不同意这个说法，这仅仅是一个行政区划，一个城市规模区划。

我现在看到的两座城市，深圳是一个年轻澎 湃的城市，长沙是一个有千年积淀的城市;深圳是一个经济前沿的城市，长沙是一个中部焦点的城市。长沙是楼市温暖的城市，深圳可能是地产燥热的城市。两座城市可以有各自的话语进行描述，有各自的色彩进行描绘。

刚才陈小斌讲了深圳力量，什么是深圳力量?不要以居高临下的姿态讲深圳怎么注入了这种力量，更应该讲两个城市之间的交流产生了一种新的力量。这力量能不能从这几个层面、维度来做解读?

一是作品的力量。不管是万科的万科紫台，还是京武浪琴山，是一个项目，但我更想说是一个企业交给这个城市的人居作品，这个人居作品中凝聚了很多的开发理念，凝聚了对这座城市的构想，也凝聚了他们所付出的精力。

看万科紫台，对共产党十八罗汉——长沙机床厂的改造，是长沙陈列史的叙事书，它给了我们很多久远的想象和对未来的展望，这是功不可没的。但是，回过头来说，我们在看万科紫台的户型时，会不会感觉出全国最大乃至全球最大的住宅开发商，他们对城市人居理念的解读还是以我为主的表述，还是从人性关怀的角度出发?我想，这是让很多专家可以剖析的问题。

中建江山壹号的江山资源是不可比拟的，无论是山，还是水，无论是对面橘子洲头伟人的塑像，听行家讲既然有这么好的资源，当他们在客厅时你可以清晰地第一眼看到橘子洲吗?在这种作品的构造中，能不能有更高一筹的眼光?或者说这种设计师的手笔?

今天还看了第六都，我请教置业顾问为什么叫第六都?他说：北上广深武汉，长沙是第六都。这个城市综合体立在长沙这个中心的土地上，好几个作品有不同的风貌，但它的力量在于我在城市中心，交给你一个城市综合体，可以作为才智人群孵化的一个巨大平台，我认为这个立意是不错的。但是，在70万界 面的社区中，它的人均密度呢?是不是进去以后既有舒服，又有高贵?

还有京武浪琴山，这个作品在深圳的朋友看来可能是深圳作品的移植，我不同意这样的说法。京武浪琴山来到长沙以后，它和长沙水土结合，在深圳原有作品品级的基础上有了新的努力和提升。我想，它能够成为最近长沙市场上非常火爆的追捧对象，它的成交量如此之大，是为什么?一定是作品力量的显现。我觉得，作品为王始终是楼市的一张底牌。

二是改变的力量。长沙也在改变，有人说是娱乐之都，其实长沙作为中部城市的枢纽，它也担负起我国在经济发展框架当中一个非常重要的角色。大家可以看看最近经济学家的一些文章，对长沙这座城市连接长江沿线城市，连接华中城市的枢纽，它扮演的角色是其他城市不可替代的。

因此，它的产业结构在今后有巨大的改变，包括它的人口结构和财富结构都会发生新的变化。随之而来，房地产市场必然要发生变化。那么，这座城市的体态容貌，包括精神都在改变。作为开发商，作为营销人员，作为媒体，我们要重新审视长沙。

那么，得出的结论必然是改变。

我斗胆对刚才几位朋友的说法提出一点质疑，你们无需用悲观的话语来描述长沙，也无需用自满的口气来描述深圳。长沙和深圳这两座城市应该有非常密切的交流，包括人员和财富的流动，更重要的是大家彼此都要躬下腰来，彼此互相学习。