红人评楼第34期——中粮自然天城

测评人：红网时刻新闻记者 邹双

综合评价：

开篇

近年来，金星北片区的发展可谓如日中天。几年前，大河西的地产重镇金星北片区，一直保持不温不火的姿态，随着武广和南城已略显价格狂飙之后的疲态后，金星北片区却因超高的性价比、优越的人居环境逐步走向长沙市民的视野。

有人这样评价长沙板块的特征，认为豪宅是长沙滨江板块的特征;小户型公寓项目是中心板块的标签;品牌大盘则是金星北片区的主打。

本次测评的楼盘中粮自然天城位于望城区雷锋大道与普瑞大道交汇处西南角，属金星北片区，项目由世界500强中粮集团打造。2009年，中粮地产进入长沙，而中粮自然天城就是其在长沙打造的首个墅区高层项目。事实上，中粮地产在接手雷锋大道西侧地块后，将该项目命名为“中粮北纬28度”，这是其前两期别墅项目的案名，目前都已交付入住。而整个项目的三期全新产品即为现在的高层项目——中粮自然天城。

中粮自然天城总占地52770.22㎡，总建筑面积为13万平米，由5栋住宅组成。小区配备有幼儿园、儿童游乐场所、健身设备、篮球场和游泳池、自带4000平米临水商街。项目主力户型在87-160㎡之间，目前，在售2号栋87平、134平以及4号栋120平房源，折后均价4400元/平米。金星北片区常被称作长沙的价格洼地，与主城区动辄七八千元的房价相比，4字头的房源显然更适合刚需购房者。

楼盘概要

一、综合

区域规划

中粮自然天城区位图

中联自然天城位于雷峰大道龙湖高尔夫东侧，属于大河西先导区板块建设的核心区。作为与长沙城区的接壤地带，这里有长沙的主干道金星北路贯通南北，与市政府和麓谷相连接，共同组成了完善的路网系统，还有绕城高速公路直接连接京珠高速和107国道，同时还拥有二环线与滨水三汊矶大桥可以直达开福区，距离望城仅12公里，单程时间仅10分钟。

而雷锋大道是贯通望城区的主干道之一，交通优势非常明显，沿线的楼盘也都是望城经开区相对非常抢手的楼盘。在距离市政府、岳麓区政府约3公里的范围内，集中了七八个大盘，知名地产公司如恒大、勤诚达、新城、金地等近十个项目如潮水般涌向这块新城区。

房企品牌

中粮自然天城由世界500强中粮集团打造。09年，中粮地产进入长沙，而中粮自然天城就是其在长沙打造的首个墅区高层项目。

中粮集团成立于1949年，是中国领先的农产品、食品领域多元化产品和服务供应商。

中粮地产系出中粮集团，于1993年成立，是一家全国性、综合性的房地产开发上市企业，主力打造高端产品，目前已在全国成功开发上海中粮•海景壹号、北京中粮•祥云国际、成都中粮•御嶺湾、深圳中粮•澜山、大悦城等城市代表性项目。

土地产权

2007年3月，中粮地产以2.53亿元获取1163亩土地，以350元/平方米的楼面地价，建起了销售均价为13000元/平方米的高档商品房。

这幅位于湖南省望城县黄金乡的一块千亩土地，最初拥有者是工程机械大鳄中联重科，自2002年以“工业园区”名义取得土地权之后，至2006年辗转变身为中粮地产用于商品房开发用地。中粮地产接手黄金乡雷锋大道西侧地块后，将该项目命名为“中粮北纬28度”。

而中粮自然天城项目就位于该地块的西南角，项目产权为70年。

二、建筑

建筑单体

中粮自然天城项目总占地52770.22㎡。

中粮自然天城项目总占地52770.22㎡，总建筑面积为13万平米，由5栋33层高的住宅组成，所有楼栋均为两梯四户，楼间距达100余米。其中1、2号栋为纯板楼设计，每栋住宅首层设5.5m高的架空层。

整个小区采用的是现代简约建筑风格，建筑外立面主要材质干挂石材，高仿真石漆及外墙砖，大面颜色采用充满阳光气息的米黄色，远处望去小区的整体建筑美观大方，颜色搭配赏心悦目。

园林布局

除了房子本身的品质外，小区景观如何，已经成为了购房者购买意向的重要决定因素。拥有雅致景观的小区无不让人赏心悦目，也打动了越来越多购房者的心。

中粮自然天城小内内部的园林颇具亮点，分别由2条景观主轴和5大景观组团分区布置，主入口景观团为主，与泳池、下沉大草坪相呼应。各个楼栋间配有景观点，深处园林各个角落，都能欣赏到园内的不同风景。130米长的林荫大道将园林美景串连，漫步于大道，即可赏园内景致。

置业顾问介绍，社区景观是由美国开朴建筑顾问(深圳)全程规划设计。沿小区入口山体公园分别铺设1.2公里和600米双景观大道。

户型解析

134平米

项目主力户型在87-160㎡之间，目前，在售2号栋87平、134平房源，以及4号栋120平房源。

目前87㎡、120㎡、134㎡、161㎡的样板房已经对外开放了。就个人眼光看来，样板房的整体装修风格偏庄重了点，可能更受中年群体的喜欢，对于青年群体，也许会不太喜欢这种风格。不过风格如何都没关系，毕竟出售的是毛坯房。

项目主推的87㎡K1/K2户型，为两室两厅一卫。具体来看，户型动静分区，南向主采光面，流线设计合理。入户即厨房，北面设计有小窗，一体化橱柜，房间内储藏、清洗、烹饪三个功能分区设计合理，减少了日常的冗杂活动。餐厅两部分连为一个整体，餐、厨结合，让生活更便捷。客厅很宽敞，南向采访，3.8米的开间，外接景观阳台，北连接餐厅和厨房，组成的动区最大进深可达11米。

主卧位于整套房间的西南侧，房间自带衣帽间，南向大飘窗，使得房间自然通透。样板间将两个卧室中建的灵动空间设置为书房，背靠2.7米采光开间的大飘窗，室内设置有书橱和书桌。卫生间挨着书房，位于整套房间的中间位置，房间配有小窗，便于房间内的通风和采光。儿童房与主卧相对，位于静区的最北侧，房间向西面开窗。整体而言，虽然只有85平面积，但整体空间并不显拥挤，空间的利用率很高，没有浪费。该户型比较适合刚需置业者。

另一个134㎡为三室两厅一卫房源是项目主推经典户型之一。样板间将户型图中的餐厅和客厅整合成了一个超大的活动空间，将赠送的灵动空间布置为餐厅，紧挨厨房，厨房外对接生活阳台，光线明亮充足;主卧配置南向大飘窗，室内明亮通透，此外，主卧还配备了独立的衣帽间和卫浴空间，整体来看，134㎡三居室每个房间包括厨房来说都比较宽敞大气，适宜居住，是多口之家的首选户型。

三、居住

舒适性

中粮自然天城容积率为1.16，绿化率42.67%。小区共573个车位，地上只有142个，地下则有431个。另外小区还配有沿街商铺，特色商业街可使小区内居民的日常生活更加便利。

除了每栋住宅首层设5.5m高的架空层之外，地下车库更有4.2m阳光架空车库，避免一般车库的潮湿与黑暗。小区采用围合式设计，为让社区整体生活更舒适，项目更规划有泳池、幼儿园、会所、儿童游乐园以及休闲中心，腾出更多空间做业主配套服务。西北边的山体，保留了大面积源生态植被，让社区舒适度大大提升。

物业管理

为中粮自然天城提供物业服务的是中粮地产物业管理有限公司，其成立于1993年6月，1999年获全国物业管理一级资质，是世界五百强企业之一---中粮集团的下属公司，隶属于中粮地产集团。

公司现有员工500多人，其中管理、技术人员近60人，统一聘请优秀退伍军人，经过专业素质培训，全部持证上岗。目前，公司业务遍及北京、上海、天津、成都、沈阳等一线省会城市。其中，在深圳管理的小区包括中粮澜山花园，幸福花园、中粮一品澜山花园、海滨广场等18个商住小区、14个物业管理处和4个工业区，管理规模达200万平方米。

周边环境

谷山公园

中粮自然天城拥有长沙最大原生态水域观音岩湖、长沙唯一白鹭生态保护区——白鹭岛、加上项目所在地最大限度地保留了原生山地森林，景观十分优越。

千亩龙湖，是长沙唯一存在于私家生活社区里的大型水系。白鹭作为对生态环境要求最为苛刻的一种珍稀物种，一直以来都生长在气候宜人，空气洁净，富含氧离子的地方，在中粮自然天城的千亩龙湖内，白鹭岛屹立湖心。在龙湖内每立方米空气中，负氧离子含量超过1亿2千万个，高出市区30%。炎热的夏季，这里的温度比市区要低3-5℃，对于长期生活在“水泥森林”中的市民来说，来此居住，无疑大有裨益。

此外，项目西北边还保留了70万㎡原生态山林，项目北面的则是龙湖国际高尔夫俱乐部，是长沙唯一一个27洞，18洞带夜光的高尔夫球场。

交通出行

中粮自然天城位于望城区雷锋大道与普瑞大道交汇处西南角，东临湘江“一江两岸”黄金中轴，与月亮岛隔江相望，西靠普瑞温泉五星大酒店，北连长沙火车西站。

望城县在地理位置上与长沙市形成多点对接的态势，长湘公路，雷高公路、雷锋大道、石长铁路和湘江等在公路、铁路和水运上与望城融为一体，形成了发达的大交通网络，区位优势明显，特别是二、三环线和金星大道、银星路通车，县城内以交通干道为依托的融城骨架已经形成，大部分乡镇进入了省会长沙“半小时经济圈”。

虽然项目周边的市政道路规划完善，但是可以到达项目的公交较少，仅918路、W201路、903A路3条公交线，因此建议有车一族在此置业。

四、配套

商业街区

中粮自然天城规划有12万方社区商业，小区配备有幼儿园、儿童游乐场所、健身设备、篮球场和游泳池、自带4000平米临水商街。

此外，项目周边还有中南珠宝交易大市场、超大型中南家居建材市场、红星美凯龙国际家居广场、奥特莱斯世界名品购物城等购物广场也在不远处。其中位于金星路与雷锋路交汇处正式的环球奥特莱斯广场已于今年10月1日正式开业，广场涵盖购物、休闲、娱乐、旅游、度假于一体，园内包括服饰、箱包、儿童、影院、娱乐等200多个品牌，还有一部分将会陆续开业。

项目所处的区域大型住宅项目较多，如金科世界城、新城国际花都等，这些项目多配有大型商场、购物中心和娱乐配套，未来业主只需步行前往便可以共享这部分资源。

教育配套

“投资子女教育就是投资未来”，从市场实际情况来看，拥有学区房优势的楼盘在价格制定上更有主动性，销售的速度也往往较快。越来越多的购房者在置业时关注的不仅仅是楼盘的建筑、规划、房价，还要有较好的相关配套特别是教育配套设施。

中粮自然天城周边的教育资源包括青山中心小学、师大附小、师大附中、星城实验中学等名校，且小区配有社区专属幼儿园，为孩子提供近距离的教育环境。

医疗配套

康乃馨老年医院

对于新开发的区来说，医疗配套是其最大的缺陷。目前，中粮自然天城项目周边1000米范围内暂无医疗机构，距离项目最近的是康乃馨老年病医院，据百度地图显示约3.7公里。需到大型医院就医的话，只能往北到湘雅三医院，或是长沙医学院第一附属医院等。

不难发现，整个岳麓区的三甲医院数量有限，资质高、公信力强的公立大医院也为数不多，并且分布在市区，能位于大医院旁的楼盘实在不多。而另一方面，长沙城市新兴区域，包括滨江新城、洋湖垸片区在内的地产新兴板块，医疗配套都还未跟上地产开发的速度。

五、购买

售价

项目在售2号栋87平、134平房源，以及4号栋120平房源，折后均价4400元/平。

与洋湖垸、梅溪湖、滨江新城等新兴区域动辄七八千元的房价相比，这一区域价格近几年一直维持相对较低。未来随着先导区建设的迅猛发展、地铁等交通配套的完善，这里将成为长沙最宜居的区域，无工业污染，高绿化，楼盘品质普遍较高，升值潜力将不可估量。

工程进度

项目5栋住宅目前已全部封顶，部门楼栋已显现出外立面，小区门口的大喷泉现正在建设，水管已将铺设好了，外墙正在建设，相信用不了多长时间，门口的喷泉就可以出现在大家的眼前。

再向里面走，小区的绿化带已经开始建设，一些树种也将陆续的种上，整体交房时间为2015年11月30日。

适宜人群

此前，人们普遍对金星北片区的印象是人少，路远，商业配套稀缺，现在这一状况大为改观。很多新楼盘入住率的提升，给区域带来了人气，商业有很大的突破，交通、市政配套等规划也逐渐完善实施。特别是政府规划的月亮岛、滨江新区，对提升片区整体品质意义不可言喻。

另一方面，项目周边的自然环境优越，景区、绿化、各方面都不错，高尚住宅比较集中。

就项目自身来说，自建配套比较丰富，教育方面有幼儿园，休闲方面有运动五星级会所，包含室内恒温泳池、室内篮球场、健身房、斯诺克桌球室、乒乓球室、瑜伽室、棋牌室等等，为不同的业主提供了不同的活动场所和娱乐设施，业主可以在此举办活动或是健身锻炼。

项目推出的户型从87-160之间都有，在户型设计上，多为南北通透全明户型，房屋设计方正，动静分离，套内面积利用率较高。适合在岳麓区的刚需购房者或年轻人作为婚房，4400元/平米的价格对于看重该区域发展的购房者来说值得推荐。

但就目前来说，周边的生活配套比较匮乏，业主想要购物娱乐的话，到最近的奥特莱斯购物中心驾车需15分钟左右。而项目自建的商业在后期才能建成，早期的业主入住会感到生活不便。此外，虽然项目周边的市政道路规划虽完善，但是可以到达项目的公交较少，因此建议有车一族在此置业。

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