红人评楼23期——蓝光coco蜜城营销中心

测评人：红网时刻新闻记者 孟畅

综合评价：

开篇：

过去，洋湖片区是连年水患之地，也是长沙最大的蔬菜基地之一，长沙农贸市场里一半的韭菜和葱都来自于洋湖垸。

今天，洋湖片区是中部最大的城市湿地公园，自然环境优美。广电地产、万科、华润、中海、中建、合能、水电等一批品牌房企在此排兵布阵。而随着湿地公园运营管理的逐步成熟、集聚人气能力的提升，洋湖湿地正吸引着越来越多的高端人群入住。只是目前片区医疗、交通、商业配套，还不成熟。

蓝光COCO蜜城地处洋湖片区，项目主推42-77平米小户户型。57平米两房、70平米左右三房、42平米LOFT公寓，户型都非常紧凑，对于初次置业的年轻一族来说，还是比较实用的。且项目自身配套20000平米的围合式商业，下楼便是商业区，日后居民的基本生活所需还是能满足。

COCO蜜城楼盘概要

一、综合

1、区域规划

蓝光coco蜜城区位图

COCO蜜城位于长沙洋湖垸滨河路与庙湾路交汇处，紧邻洋湖湿地公园，公园于2010年7月29日正式开工建设，2011年6月22日正式开园，免费向市民开放，预计2014年全部竣工，是中南最大洋湖湿地公园。

该片区不仅自然环境美，人文氛围更是得天独厚。大学城、岳麓书院等构成了独特的文化符号。现在，广电地产、万科、华润、中海、中建、合能、中水电等一批品牌房企在此排兵布阵。而随着湿地公园运营管理的逐步成熟、集聚人气能力的提升，洋湖湿地正吸引着越来越多的高端人群入住。

2、房企品牌

COCO蜜城由长沙蓝光和骏置业有限公司开发，属于四川蓝光和骏实业股份有限公司。四川蓝光和骏实业股份有限公司以绿色住宅、商业综合体及文化旅游综合体开发及运营为主，拥有国家一级房地产开发资质，连续八年被评为四川房地产开发企业综合实力首强。截至2012年6月，公司总资产规模超过230亿元。

长沙蓝光和骏置业有限公司2013年5月注册，资质等级还未定，其营业执照到期日为2063年5月。主要从事房地产开发、经营，企业管理、咨询，房地产项目投资等。

3、土地产权

COCO蜜城地块是2013年拿的，坐落于岳麓区洋湖垸岳塘路。资料显示，该地块分两种产权，住宅的产权是70年，而公寓和商铺为商业用地，产权为40年。

置业顾问介绍，该项目将于2016年全部完工交付。从其拿地到动工，再到交付，速度是比较快的。

二、建筑

1、建筑单体

COCO蜜城整个项目为一期开发

COCO蜜城整个项目为一期开发，由七栋住宅、一栋loft公寓、两排联排商业以及一栋托儿所组成，楼层均在25-32楼之间，错落的楼高让小区看上去更有层次感。

COCO蜜城住宅、公寓为塔楼，因尚未建成，其建筑外观还看不到。但从其效果图看，外立面是咖色，给人感觉比较陈旧，但也比较耐脏。

跟住宅相比，联排商业似乎更符合COCO年轻系调调，丰富的屋顶颜色搭配，让整个小区瞬间更显青春活力了。

2、园林布局

COCO蜜城园林小路

COCO蜜城位于长沙洋湖垸滨河路与庙湾路交汇处，总建筑面积约11.6万方。项目容积率为3.0，绿化率35%，因园林尚未成型，所以看不到实景。从其沙盘上来看，其园林绿化这块，是比较普通的。

跟长沙大部分新建项目一样，小区采用人车分流，更好的保证生活区的安全。

其中，项目配备20000平米围合式商业(COCO红街)。下楼便是商业区，更符合现在年轻人圈层的“懒人经济”生活模式。

3、户型解析

长沙COCO蜜城，定位就是为城市青年量身定制青春活力产品，其户型是42-77平米的小户。

57平米的两房，户型周正，干湿区分离，能做成主卧有10个平方的两房，是非常不错的，但因其面积本身比较小，所以阳台、厨房、卫生间等设计都比较小，比较紧凑。

70平米左右的三房，有两种户型。77平米的户型，主卧室较大，其他两个房间和阳台较小;70平米的户型，客厅比77平米设计要合理，但房间都不大，有些房间估计放一张1.5米的床就差不多了。

42平米loft公寓，是小编最喜欢的户型，生活区和休息区完全分开，私密性较好。但此户型有个缺陷，loft第二层有个房间没有窗户，透气性不太好。且公寓地块为商业用地，产权只有40年。

但从总体上来看，57平米的两房、77平米的三房以及42平米的loft公寓，得房率都较高。对于初次置业的刚需族来说，比较实用。

三、居住

1、舒适性

COCO蜜城体量较小，将于2016年整体交房，这对于业主来说，当然是个利好，因为不会出现一期业主已入住，二期还在日夜赶工，被施工声音吵得无法入睡的局面。

项目容积率为3.0，绿化率35%，小区人车分流，生活区的安全又多了一份保障。但小区不大，园区居民休闲区域会有限。

其中，项目配备20000平米围合式商业(COCO红街)。下楼便是商业区，更符合现在年轻人的“懒人经济”生活模式。

2、周边环境

COCO蜜城紧邻中南最大7000亩洋湖湿地公园。看着今天的洋湖，不了解长沙的人估计很难想象，以前这里是连年水患之地，也是长沙最大的蔬菜基地之一，长沙农贸市场里一半的韭菜和葱都来自于洋湖垸。

然而现在，这里是长沙城区最大的湿地公园。规划显示，建成后湿地综合体整体绿化率达40%以上，植物种类达到700余种，鸟类超过130种，水质达到景观三类水要求，负氧离子含量比中心市区高六倍以上。所以，对于雾霾严重的长沙来说，这里又多了几分吸引力。

3、物业管理

COCO蜜城由四川嘉宝资产管理集团有限公司提供物业服务。

COCO蜜城由四川嘉宝资产管理集团有限公司提供物业服务，此公司成立于2000年，系蓝光集团旗下的全资子公司，拥有国家物业管理企业一级资质。

COCO蜜城物业费为2.35元/㎡，有点小贵。只是因为COCO蜜城是嘉宝物业在长沙服务的第一个项目，所以服务水平如何，还有待考察。不过网上并未查到有与其相关的投诉信息。

4、交通出行

就目前来说，交通配套可能是COCO蜜城的一个短板。只能乘坐912路在星语林汀湘十里站下车，然后步行至项目。据置业顾问介绍，规划中的公交4号线将经过项目，只是时间还不确定。

不过河西道路普遍比河东宽，所以对于有车一族来说，自驾还是挺方便的。且地铁三号线洋湖公园站临近小区，日后交通出行不成问题。

四、配套

1、商业街区

除了项目自身配备20000平米围合式商业(COCO红街)外，政府投资1000亿打造的洋湖总部经济区，足以满足居民的需求。

只是项目自身配备的商业还没有开建，洋湖总部经济区也还未成规模。所以等到商业起来还需要一段时间。

2、教育配套

除了享受自己的生活外，更要给孩子一个好的未来。长沙市岳麓区教, 育, 局, 资料显示，按照就近入学、统筹安排的原因，COCO蜜城楼盘住宅小区适龄儿童，就读学校为博才小学。

博才小学与COCO蜜城仅一墙之隔，对于COCO蜜城的业主来说，上学是非常便利的。且小区还配有托儿所，能够为小区业主的宝宝提供服务。

3、医疗配套

COCO蜜城附近暂时没有大型医院，与之距离稍微近点的，只莲坪大道附近的岳麓区第二人民医院和南方职院附近的学士医院。

在洋湖片区规划中，拟建的湘雅洋湖医院尚未有动工的消息。好在片区内城市主干道已基本拉通，自驾过河前往省第二人民医院、省儿童医院、长沙市中心医院还算方便。

五、购买

1、售价

COCO蜜城住宅均价约7500元/平方米。

目前，COCO蜜城住宅均价约7500元/平方米，LOFT公寓价格未定。该地产公司于2013年5月9日摘得长沙项目所在地块，楼面价为4841.46元/平米，业内人士估算，加上土建费用后、运营成本、宣传费用等，至少得卖到7500元/平米才能保本。

但是对于刚需族来说，洋湖片区生活配套还不是很齐全，这个价格还是略贵。

2、工程进度

整个项目为一期开发，目前临近岳塘路的4栋住宅和LOFT公寓正在建设中，COCO红街和小区中心3栋住宅还未开工。COCO蜜城预计2016年整体完工交付。

3、适宜人群

COCO蜜城在售的都是小户型，是一个十足的青年社区，且小区周边环境好，比较适合首次置业的小年轻们。

不过，这边各项配套均未完善，急于入住的人群我们不建议购买。如果你冲着区域的升值潜力而购买的话，要做好充分的心理准备，各项配套的成熟至少还需要两三年。

《红人评楼》栏目欢迎长沙地区各楼盘自荐，测评邀约电话：0731-82965766。网友想了解哪个楼盘也可以跟我们推荐，把您想了解的楼盘名称发送至：redfdc@qq.com。