“房地产行业正在发生巨大变革,已由短跑时代进入马拉松时代”,高和资本董事长苏鑫对记者表示,随着房地产去化速度的放缓,市场利率持续大幅的下降,以及消费者需求的改变,过去快速扩张的制造业时代已经结束,地产商要打破原来的运营模式,未来要更加注重于服务方面,“不管你是否接受,房地产的服务业时代已经来临。在新的时代里,有一个显著特征就是,运营模式将从重资产转向轻资产,过去的逻辑更多的是持有资产并获取溢价,未来将更加关注轻资产”。

而SOHO中国董事长潘石屹此前在谈及SOHO中国转型的得失时,也明确表示公司未来的发展方向是“一家盘活闲置写字楼办公空间的轻资产管理公司”。高和资本近期也联合翰同资本,组建了中国第一支专注于房地产轻资产领域的股权投资基金。

对此,中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时称,“房企纷纷转型轻资产,一是房地产主业利率率持续下调,目前已经进入个位数,所以有转型的必要;同时,轻资产目前受到资本市场青睐,融资等渠道相对通畅;此外,从未来的市场前景看,包括物业服务等轻资产,也是阳光产业,且都属于房地产的相关衍生行业,对于房企来说转型相对容易,成本也较低”。

轻资产领域吸金不断

房地产领域的轻资产化,已经成为目前行业发展的最热趋势之一。

万达、万科、花样年等各大传统开发商纷纷展开转型轻资产的探索。其中,转型步子迈得最大的当属万达,其对于轻资产的理念和目标也更为清晰。万达集团年初提出了第四次转型计划,宣布将从中国国内企业转向跨国企业,从房地产为主的企业转向服务业为主的企业,形成商业、文化、金融、电商四个支柱产业。对此,万达集团董事长王健林坦言,“第四次转型就是挖更宽更深的护城河,以获得更大竞争优势”。而其在深交所演讲时更是称,“万达商业将去房地产化可能5年以后,万达广场将没有重资产项目,完全轻资产化”。

花样年集团总裁潘军也认为,“未来存量房市场将取代增量市场成为市场主体。对于广阔的存量房市场,社区运营将打破房企传统的融资、拿地、建房、销售等重资产的开发模式,而实现轻资产运营,这也成为花样年未来发展方向”。

“房企尝试轻资产的模式,第一是希望规避过去重资产模式下的业务模式,轻资产模式下能够规避传统拿地等成本负担的问题;第二是技术创新鼓励此类模式,比如通过互联网平台来实现房地产金融平台的打造;第三是通过轻资产的模式,能够做撬动杠杆的策略,利用企业品牌来换取新一轮的战略扩张。”易居研究院智库中心研究总监严跃进这样对《证券日报》记者表示。

实际上,轻资产模式也已经成为资本追逐的热点,并且吸金不断。其中,最典型的当属长租公寓这一细分市场。比如,青客公寓获得由赛富亚洲领投、纽信创投等跟投的1.8亿元的B轮融资;华平投资则刚刚追投了魔方公寓,投资额高达1.4亿美元。在其他细分市场,融资行为同样频频出现,最新的例子有,办公场地租赁平台优办宣布获得1000万美元的A轮融资。

孕育大量投资机会

“在地产的马拉松时代,如何让商业地产这只笨重的大象飞起来呢?需要插上‘互联网+’和‘金融+’这两只翅膀。”苏鑫认为,各大轻资产公司的蓬勃发展,就像是过去几年PC端转型移动互联端的发展路径,未来的3年-5年将迎来快速发展的机遇期,其中孕育着大量投资机会。

而正是看中了这样的机会,高和资本近期联合翰同资本,组建了中国第一支专注于房地产轻资产领域的股权投资基金——高和翰同投资。该团队深耕地产行业超过15年,完成地产股权类投资超过200亿元,长期关注轻资产领域,时间超过8年,与主要轻资产企业建立了良好信任关系。

“如果说制造业时代孕育了几百个市值百亿的房地产企业,那么基于服务业时代中轻资产的复制性更强,未来在房地产轻资产领域出现一大批市值超百亿的企业,这完全是可以期待的。”苏鑫判断,相对来说,更值得期待的,是那些带有“外来者”色彩的所谓“小企业”,而大企业由重资产转型轻资产将非常艰难,面临的问题也更多,包括企业文化惯性思维的制约,资源配置是否能够充分、到位,还有激励机制是不是真正有效等等。

“面对轻资产化趋势,我们应该投什么样的企业,是大企业还是小企业?答案很明显,是小企业。”苏鑫表示,小企业当然也有自身的发展痛点,首先它当然缺钱,而其实更缺的是有行业经验的人和各方行业资源。“我们的方式,不仅给你提供钱,还有行业的资源,给企业提供复制的可能性。怎么做?除了经验、理念,最关键的是,我们能让国内最好的开发商帮我们。为什么?因为他们都有大量的存量资产需要盘活,同样也可以给被投企业带来资源”。