长沙市开福金街，虽临近万达广场，但人气冷清。记者 唐俊 摄

长沙多条新开商业街经营状况堪忧，不少新商业街还在建设却前途未卜……8月21日，本报《“闭店潮”波及长沙，多条商业街冷清》见报之后，在读者和商户中间产生强烈共鸣，不少读者致电本报表示担忧。

商业街特色不鲜明？门面租金过高？还是电商冲击？为系统深入地探讨长沙商业街缘何陷入发展困局，三湘都市报记者专访了长沙本土几位有着商业管理和地产运营的专业人士，请他们进行专业分析。

内部原因

运营失当，缺乏统一管理

开发商或者运营商在规划之初，就没有将商业街纳入统一规划，将商铺卖给业主赚钱赢取利润后，对于商业街的经营招商不管不问，导致商业街“先天不足”。因缺乏整体规划，定位不准，吸引力不够。

以万达开福金街为例，作为万达的作品，其2010年10月开始限量首发，建筑面积25853平方米，占万达广场商业总量的20%左右。然而万达并未选择自持，而是销售，因开发商未做统一管理，开街几年仍不温不火。

开福万达金街的业主刘女士表示，“当时购买万达的商铺看中的主要是万达是个大品牌，可砸完钱之后才发现万达并没有管我们的死活，现在我们业主的压力很大，商铺租不出去。”

专家观点：湖南奥斯卡商业管理有限公司负责人符光称，万达开福金街并非做不好，而是无人管。全国品牌竞争战略专家朱胜文认为，目前很多商业地产开发商将产权卖给业主后，业主各自为政，使得商业街很难形成良性发展；而在商业街的设计上，好的商业街一定有“柳暗花明又一村”的神秘感，目前很多商业街的设计就是简单的直线，一眼可以望到底，这是街道设计大忌。

营销盲目，流失目标消费者

奥克斯金牛街2013年便开始招商，因经营惨淡，多次准备开街未果。作为大河西CBD首个大型商业综合体，在其45万平方米立体商业综合体中，商业体量规划达令人瞩目的27万平方米，相当于五一广场现有主要商城商业面积的总和。但因营销活动与商家资源整合度不够，营销活动未给商户带来多少人气。

金牛街商户聂女士称，奥克斯金牛街隔一段时间就会做一些活动，但是营销活动与我们商户的联系很少，并没有将活动做进店里，因此很多消费者也只是在外围看热闹，很少有通过这些营销活动成功将消费者带进店里的效果。

专家观点：选择做营销活动，主题很重要，要吸引消费者；其次目前很多商业街做营销活动只是单纯地去做，并没有让活动与商户联系起来，好的营销活动一定是将商户与消费者紧密联系在一起的。只有将活动做进商铺，才有可能给商户带来人气。

外部原因

电商等渠道抢份额

奥克斯金牛街内街引入的多家商户，除了现有实体店外，几乎都开通淘宝店和网上团购，其中一家火锅店8成消费者都是通过网上预定。与此同时，越来越多的商住混合小区正作为隐性因素影响周边商业体及商业街的人气。

专家观点：创普集团负责人、湘经联秘书长李杰坦言，电商给实体商业带来的冲击已经显而易见。符光表示，应把商业区和住宅区分开。

商业地产体量过大

目前长沙待售商业体将近300万平方米。业内人士透露，到2017年，长沙全部开业的综合体预计将有50多家，体量非常之大。

专家观点：枫华府第营销总监周事勇认为，按照长沙目前的消费力，预计去化量每年不超过70万平方米，预计3-5年内长沙的商业还将有一个洗牌的过程。