随着房地产市场的不断发展，各种维权案例也开始屡屡出现。时值3·15消费者维权日，在各大楼盘广告渐欲迷人眼之际，哪些维权纠纷频现当今房产市场?购房者该如何擦亮双眼甄别真假?购房过程中有哪些风险需要规避?本期新华有约特邀金州律师事务所高级合伙人兼副主任徐涛，为网友解疑答惑。

维权渠道要辩证选择

房地产开发作为一个涉及到资金、土地、设计、建筑、销售等多方面为一体的行业，牵扯内容千丝万缕，也使得维权问题层出不穷。

对此，徐涛认为，在当下的长沙房地产市场中，维权问题的类型各有不同，但开发商之间的合作纠纷、土地使用权纠纷、商品房质量纠纷、面积误差纠纷、逾期交房纠纷、逾期办理产权证纠纷等几大类是最常出现的。

但作为购房者而言，遭遇问题在所难免，合理的维权渠道却需要更为辩证的选择。

“如果在购房过程中与开发商发生纠纷，可以与开发商进行交涉，争取协商解决。在协商不成的情况下，也可以通过消协或相关主管机关投诉，甚至于向媒体曝光，通过第三方的合理介入来解决问题。如果协商不能解决的情况下，可以依法向人民法院提起诉讼或依据合同约定提起仲裁。”徐涛向记者表示。

房产广告口头宣传难做依据

广告现在成为开发商推广商品的主要渠道，也是置业者获得楼盘信息的主要来源。那么购房者在买房过程中该如何甄别楼盘广告?广告和销售的口头宣传是否能成为法律依据?

在徐涛看来，谨慎对待楼盘广告才是关键。“了解广告背后楼盘的具体参数才是关键。前期实地考察或纵横全面的比较是关键，对于产品有多维了解为置业者省去很多后顾之忧。”

而广告和销售的口头宣传是否能成为法律依据，徐涛认为这需要辩证分析。就开发商发布广告而言，根据最高人民法院的相关司法解释规定，销售广告和宣传资料属于要约邀请，但如果开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，在这种情况下，如果购房者与开发商签署了合同，则这部分销售广告或宣传资料是具有合同的法律效力。

“在实践中，开发商一般都会在销售广告和宣传资料上的下方用特别小的字体注明‘本广告为要约邀请，并非要约，具体内容以合同为准’，所以购房者还是应当注意辨别，不要轻信广告。”

而对开发商的销售人员进行的口头宣传这一类的承诺，一般而言，开发商事后都会对合同内容不符的口头宣传予以否认，而司法实践中亦是很难将口头宣传作为法律依据的，毕竟口头宣传并非正式合同约定且取证存在着着相当大的困难，所以购房者一定不要盲目相信销售人员的口头宣传。

防范意识助购房者规避霸王条款

买房置业，购房合同也是流程里的重中之重。火眼甄别隐藏的霸王条款也是置业者需具备的前期意识。

对此徐涛从法律角度向记者阐述了规避霸王条款的关键。“首先购房者和商家在签订购房合同时就应遵守平等、自愿、公平原则。有些开发商在签署买卖合同时，除了提供国家相关部门的指导性合同范本，还会特别要求购房者签署补充协议。而一般的霸王条款即出现在补充协议中，诸如‘开发商逾期交房不承担违约责任’‘可以在未征得购房者的情况下直接变更规划’‘逾期支付房款承担极高的违约金’等等情况。所以购房者应当特别注意合同中的权利义务条款，尤其是违约责任条款。”

购房者在购房时要有一定的法律风险防范意识，尤其可以多了解一些关于购房合同的法律知识，在签署合同时应当从公平合理的角度与开发商进行协商，据理力争，甚至于不排除可以邀请律师或其他专业人士一起审查、签订购房合同。

维权仍需注重诉讼时效

当今购房者普遍在面对商品房买卖合同纠纷的诉讼时效问题上缺乏足够的时间意识，对于合同纠纷的种类也缺乏充足的了解，在很大程度上致使维权之路举步维艰。

作为一个业内人士，徐涛认为，在商品房买卖合同纠纷中，首先要明确纠纷类型。

“纠纷的种类一般分为债权纠纷和物权纠纷两类。如果是债权纠纷，比如说请求商家支付逾期交房、逾期办证违约金，那么诉讼时效为2年。如果是物权纠纷，比如说要求办理产权证，则没有诉讼时效的限制。对于债权纠纷来说购房者要强烈的时间意识，在诉讼时效内维护自己的权益，并且在某些情况下可以以合法的手段让诉讼时效产生中止、中断，以便于更好的维护自己权益。”

站在风险防范的角度上，我认为最好在买房子之前就要咨询律师，特别是对于购房合同的一些主要条款，还有之前所说的那些霸王条款要听听律师的意见。这样事前的防范，可以避免很多事后的纠纷。(新华房产调查记者 曾琪 )