12月30日，红网《问法湖南》栏目共收到律师回复78次，主要咨询领域为债务侵权、合同履行、交通事故、劳动纠纷等。热心律师主要有：湖南通程律师事务所周波律师、湖南泓锐律师事务所陈思煜律师、湖南通程律师事务所刘琳律师（点击律师姓名，即可免费咨询）
长沙网友问：本人前几年在长沙市岳麓区购买了一套商品房，开发商已通知收房，但因一直在外地工作没时间收，计划等回长沙发展后再验收，目前正常供应房贷。
问题：最近小区物业通过律所开始催收物业费，我已明确告知物业管家和催收律师，计划收房的时候一起缴纳历史费用，但还是被催收，要起诉我，要求收房和缴费。这给我和家人带来很不好的体验和烦恼，影响我的生活。1、在没有收房的情况下，必须每月按时缴纳物业费吗？是否可以在收房时一次性缴纳历史物业费？2、物业公司是否有权强制要求业主收房？收房时间是否由业主自己决定？3、当前没收房的情况下不缴纳物业费，律师通知要起诉我，是否对我有法律风险，要承担什么责任？湖南通程律师事务所
周波律师答：
你好。未实际收房与是否具备收房条件是两个不同的概念，如果达到了收房条件，只是轻微的调整，不属于主体结构质量不合格情形或者其他质量问题达不到收房条件的，则说明房屋已经达到交付条件，应当接收并承担物业费用，如因质量问题不满足收房条件且未实质收房的，则业主不承担物业费。另外，小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等，无论业主是否实际入住，即使房屋空置也应交纳相应费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。根据《湖南省物业服务收费管理办法》规定，业主按照物业服务合同约定时间，为已办理房屋交付手续但未入住或未使用的空置房交纳物业服务费时，物业服务费按不超过90%交纳，具体优惠幅度由市、县确定。根据你的描述，你可以向物业公司要求减少物业费。是否同意一次性缴纳物业费，以双方协商为主。法律依据：
《物业管理条例》第四十一条 第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”《湖南省物业服务收费管理办法》第十五条 物业服务费用交纳义务人依照以下规定确定：（五）业主按照物业服务合同约定时间，为已办理房屋交付手续但未入住或未使用的空置房交纳物业服务费时，物业服务费按不超过90%交纳，具体优惠幅度由市、县确定。（六）业主出租法定不计建筑面积的部分建筑物，承租人依法用于居住用途的，按照普通商品住宅的标准交纳物业服务费；承租人依法用于其他非居住用途的，按照非住宅的标准交纳物业服务费；承租人依法用于停车用途的，按照已购车位物业服务的标准交纳物业服务费。物业服务费按月计收，业主具体交费时长也可按照季或者是按照年交纳。双方约定预收的，最长预收期限不得超过十二个月。湘西网友问：你好，用房子抵押借款了10万，合同上写的3分利息。9月A出借人说不借了，让我们还本金，我们还不了，A说他找人重新签合同，就让我爸跟B重新签了合同，B现在让我们归还本金。房子抵押给了A，我们之前给A的利息差不多30000元，能抵扣本金吗？还是能让A退回多给的利息？
湖南通程律师事务所
周波律师答：
你好，关于民间借贷利率的保护范围问题，借款双方可以约定利息，但约定的利息不得超出法律规定的利率范围。根据你的描述，该约定明显超过了法律规定的利率范围，违反了法律强制性规定，应属无效，在扣除法定标准范围内的利息后，借款人多支付的部分，可以要求出借人返还。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第六百七十条 借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。第九百八十五条 得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益，但是有下列情形之一的除外：（一）为履行道德义务进行的给付；（二）债务到期之前的清偿；（三）明知无给付义务而进行的债务清偿。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条 出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。前款所称“一年期贷款市场报价利率”，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率。第二十六条 借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。怀化网友问：你好，之前租了厂房，现在我们搬出去。房子没到期房东不退押金（压3付1)，同时房东要求我们赔偿6万，并把房子恢复原样，这合法吗？
湖南泓锐律师事务所
陈思煜律师答：
你好，承租人在租赁合同期限未届满之前提出单方解约构成违约，违约方应承担违约责任，违约责任以双方签订的房屋租赁合同中的约定为准。如果合同中约了单方违约的违约责任为不退还押金或保证金，那么出租人可以不向承租人退还押金，除非违约金约定过高。承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失，因此需要考虑你们承租人在租赁期间是否使租赁物受到损失，如有相关事实，建议承租人与出租人进行协商处理。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百零九条 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。第五百一十条 合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。第七百一十一条 承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。永州网友问：我妈骑电摩时在红绿灯路口被一个骑摩托的撞了，肋骨骨折，交警开具责任认定书，判我妈为次要责任(没有驾照)。但是我认为，有无驾照并不直接影响交通事故的发生。所以，我想复议申请对方闯红灯全责。您看我成功的几率有多大？
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陈思煜律师答：
你好，对道路交通事故认定书有异议的，应当自道路交通事故认定书送达之日起三日内提出书面复核申请。你不认可交通事故认定书可以申请复核，但应当自签收之日起三日内向作出道路交通事故认定的公安机关交通管理部门或直接向上一级公安机关交通管理部门提出书面复核申请。无证驾驶电动车应当承担相应的事故责任。
法律依据：
《道路交通事故处理程序规定》第七十一条 当事人对道路交通事故认定或者出具道路交通事故证明有异议的，可以自道路交通事故认定书或者道路交通事故证明送达之日起三日内提出书面复核申请。当事人逾期提交复核申请的，不予受理，并书面通知申请人。复核申请应当载明复核请求及其理由和主要证据。同一事故的复核以一次为限。第七十二条 复核申请人通过作出道路交通事故认定的公安机关交通管理部门提出复核申请的，作出道路交通事故认定的公安机关交通管理部门应当自收到复核申请之日起二日内将复核申请连同道路交通事故有关材料移送上一级公安机关交通管理部门。复核申请人直接向上一级公安机关交通管理部门提出复核申请的，上一级公安机关交通管理部门应当通知作出道路交通事故认定的公安机关交通管理部门自收到通知之日起五日内提交案卷材料。怀化网友问：没有对方身份证，只有微信。当时进行卖车交易时，对方先给我们转了一笔钱，剩下的尾款说过户完再给，但是一直都没有给，已经拖了半年，有没有办法解决？湖南通程律师事务所
刘琳律师答：
您可以先与买家协商，若买家仍然拒不支付，您可以依法向人民法院提起诉讼。当遇到没有对方身份证信息，仅有微信转账记录且对方拖欠尾款的情况时，您仍然可以采取法律手段来维护自己的权益。收集证据：整理好微信转账记录、聊天记录等能够证明欠款事实的证据材料。申请调查令：在事先没有拿到对方身份证号码等信息的情况下，可在起诉时向法院申请律师调查令，通过对方微信、支付号账号向财付通支付科技有限公司、深圳市腾讯计算机系统有限公司、支付宝（中国）网络技术有限公司调取其微信、支付宝的实名认证信息。起诉流程：准备好起诉状和相关证据材料，向有管辖权的法院提起诉讼。在诉讼过程中，您还可以申请财产保全，以冻结对方名下资产，确保判决或强制执行的有效性根据《中华人民共和国民法典》，您有权通过法律途径追讨欠款。即使没有对方的身份证信息，您仍然可以通过法院调查获取相关信息，完成起诉程序。法律依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条 起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。怀化网友问：上周星期一说要调岗，我接受不了，去找领导谈离职。星期三领导又说不是调岗是部门合并，做的事差不多，只是要听另一个领导安排，也不承认说过让我自离的话。我们现在是7.5小时工作制，算后勤，问她我算哪种岗位时，她也只是说大体工作内容不变，但额外的工作内容说不清楚。湖南通程律师事务所
刘琳律师答：
您好，用人单位虽有用工自主权，但用人单位应当在合理范围内对劳动者进行调岗，若是调岗不合理，如调配至存在惩罚或侮辱性质的岗位，亦或是大幅度削减了员工应享有的薪资及工作环境等权益，您可以选择不接受该调岗。在公司没有给书面调岗通知书的情况下，建议您继续按照原岗位正常上班，如果公司拒绝提供正常的劳动条件，建议通过书面形式要求公司提供劳动条件，在公司拒绝之后，要求公司出具书面的解除（终止）劳动关系通知书和离职证明。如果出现公司已经不向你正常支付工资和缴纳社保的情形，可以向用人单位邮寄送达被迫离职通知书，然后向当地劳动仲裁部门申请仲裁，要求用人单位支付拖欠的工资、经济补偿金等。法律依据：
《中华人民共和国劳动合同法》第三十五条 用人单位与劳动者协商一致，可以变更劳动合同约定的内容。变更劳动合同，应当采用书面形式。第四十条 有下列情形之一的，用人单位提前三十日以书面形式通知劳动者本人或者额外支付劳动者一个月工资后，可以解除劳动合同：（一）劳动者患病或者非因工负伤，在规定的医疗期满后不能从事原工作，也不能从事由用人单位另行安排的工作的；（二）劳动者不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位，仍不能胜任工作的；（三）劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行，经用人单位与劳动者协商，未能就变更劳动合同内容达成协议的。第四十八条 用人单位违反本法规定解除或者终止劳动合同，劳动者要求继续履行劳动合同的，用人单位应当继续履行；劳动者不要求继续履行劳动合同或者劳动合同已经不能继续履行的，用人单位应当依照本法第八十七条规定支付赔偿金。第四十七条 经济补偿按劳动者在本单位工作的年限，每满一年支付一个月工资的标准向劳动者支付。六个月以上不满一年的，按一年计算；不满六个月的，向劳动者支付半个月工资的经济补偿。劳动者月工资高于用人单位所在直辖市、设区的市级人民政府公布的本地区上年度职工月平均工资三倍的，向其支付经济补偿的标准按职工月平均工资三倍的数额支付，向其支付经济补偿的年限最高不超过十二年。本条所称月工资是指劳动者在劳动合同解除或者终止前十二个月的平均工资。第八十七条 用人单位违反本法规定解除或者终止劳动合同的，应当依照本法第四十七条规定的经济补偿标准的二倍向劳动者支付赔偿金。来源：红网《问法湖南》栏目 编辑：彭梦颖 龚琴（实习编辑）↓ 法律咨询请点击阅读原文
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