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时刻新闻记者 戴丹 长沙报道
岁末年初，又到了一年一度的楼市年终盘点时刻。
2021年，是房地产市场风云变幻的一年：上半年全国楼市整体活跃，热点城市房价明显上涨，而行至楼市下半场，随着多家房企出现暴雷，市场急转直下，三季度70城房价由涨转跌、多个城市先后发布“限跌令”、22城第二批集中供地遇冷，市场参与各方观望情绪渐浓。
长沙楼市的走势是否跟全国市场同频？全年涌现出哪些亮点？2022年楼市又将何去何从？
全年销售走势呈现“前高后低”
2021年1-11月全国100个典型城市新建商品住宅月度成交情况。数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
长沙内五区商品住宅月度销量走势。数据来源：湖南中原研究院
数据是市场最直观的反映。来自湖南中原研究院的数据显示，上半年长沙新房供销量达到了近4年同期最高值，下半年则急转直下，不仅供应有所放缓，9-11月的新房成交量也连续3个月下行，全年市场走势同样呈现出“前高后低”的特点。
2021年前11个月，长沙内五区的新建商品住宅年度累计供应达1015万方，同比下滑2%；成交1070万方，同比上涨13%；在供销双双破千万方的基础上，供销比为0.95，整体保持平衡。
研究机构数据同时显示：截止11月底，长沙市内五区的商品住宅库存量达628万方，去化周期达6.64个月。由于四季度市场成交活跃度降低，库存量和去化周期连续3个月双指标上行。
长沙内五区商品住宅存量及去化周期。数据来源：湖南中原研究院
另一方面，随着大平层或改善类项目的集中上市，1-11月，长沙楼市的成交主力面积段在130-144平方米之间，占全部成交量的24%。
12月初，中国GDP百强城市名单出炉。截止2021年前三季度，长沙的GDP总量以9586.9亿元，超越郑州的9328.5亿元，强势入围GDP20强城市。由此看来，长沙GDP连续5年破万亿似乎已无悬念。
2021年，长沙市的常住人口更是突破1000万（第七次人口普查数据），随着长沙城市能级的不断提升，豪宅大平层市场的演进，自此翻开了新的一页。
2021年1-11月长沙内五区商品住宅成交面积段结构图。数据来源：湖南中原研究院
近30个“日光盘”提振市场信心
虽然当前楼市的观望情绪相对较浓，但回顾2021年全年，据不完全统计，长沙仍有29个楼盘为“日光盘”。其中，又以滨江府1913、城发恒伟东风映1897、中建钰和城、绿地麓云国际、龙湖春江天曜等项目的开盘“日光”频次较高。
从区域来看，岳麓区的“日光盘”较为集中，占比超一半；滨江、梅溪湖、高铁新城、洋湖新城等板块则是“日光盘”的集中涌现地。
中建钰和城鸟瞰图
以滨江板块为例：2021年12月5日，长沙悦府首开，推出的318套建面约186-298㎡房源，有1151组参与摇号，中签率约为27.6%。一周之后，项目再次推新，同样“日光”。此外，滨江府1913、复地·滨江金融中心、正荣滨江紫阙台、中铁逸园、瑞合鹿鸣府等滨江板块的人气项目，也取得了开盘即售空的佳绩。
当红板块的成熟配套固然打动人心，单个产品的高性价比也同样牵动着购房者的目光。自建九年制学校、签约师大附中品牌的中建钰和城，以及市中心区位、限价14800元/㎡的城发恒伟东风映1897，均以毛坯销售，同样屡开屡罄。
机构预判：2022年市场或将重回稳定
疫情尚未消退，市场需求透支，部分房企过度追求规模导致债务违约频发，购房者、资本市场各方观望情绪浓厚……2022年的楼市走向如何？
万科紫台“观江邸”示意图
据克而瑞研究中心预判，2022年，房地产业依旧是全社会支柱产业之一，保障其良性发展下政策、融资、信贷等将边际改善，但居民购买力透支效应短期难以改善。“销售和投资将负增长，马太效应下，城市中强一二线、房企中央国企和优质民企将成为市场销售、投资主流。”
贝壳研究院发布的《2022年房地产市场展望报告》则指出，影响2022年市场走势的核心变量是政策环境、市场供给以及信贷投放量。
该《报告》在展望2022年时预测，市场成交量将在一季度完成筑底，二季度实现成交价格止跌，从全年时间序列上看，2022年市场将呈现出前低后高的走势。随着政策的调整、纠偏，以及新一年信贷额度的“重置”，市场有望经历修复阶段重回稳定状态，进而向“良性循环”过度。
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