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编者按：刚刚过去的2020年，因为新冠疫情的影响，全球经济遭遇寒流，同时对于房地产行业来说也是非比寻常的一年。
长沙楼市从一季度的“冰封”，到随后的快节奏复工复产，在“房住不炒”的主基调下平稳前行，整体走出了一波追光向上、逆行破局的行情。
回顾这一年，购房者的需求是否产生变化？市场上涌现了哪些新的亮点？楼市从业者在讨论什么？红网房产频道以“追光”为名，来盘点2020全年市况，展望2021。
回望来路，不忘初心，砥砺前行。
红网时刻新闻记者 岳瑾 长沙报道
受新冠疫情影响，2020年土拍市场一度“停摆”，随着楼市逐渐恢复，长沙土拍市场在4月也基本恢复了常态。
2020年的长沙土地市场有“激烈竞价”，也有“底价成交”，有“群雄逐鹿”，也有“无人问津”。据湖南中原研究院数据统计显示，2020年长沙内六区土地成交1399万方，同比有小幅下滑，但土地出让金创近十年新高，为595亿元。
业界常常喜欢用“面粉”和“面包”来比喻地价与房价之间的关系，一个事实是，2020长沙各区域住宅最高限价接连刷新，“面粉”价在持续上涨。
土地是房地产行业的基础，岁末年初，通过对长沙土地市场一年的追踪和研究，或许能洞察新一年长沙楼市未来的走向。
土地出让金595亿创近十年新高
土地拍卖向来是房地产市场的风向标，其活跃程度是市场是否景气的指标之一。
据红网房产不完全统计，2020年，长沙六区一县总计供应了167宗经营性用地，总供应面积960.7万方，同比2019年上涨16%；共计成交131宗经营性用地，成交金额749.36亿元，共有43宗地块出现溢价。
（图表数据来源：湖南中原研究院）
另据湖南中原研究院数据统计显示，长沙内六区土地成交1399万方，同比有小幅下滑，但土地出让金创近十年新高，为595亿元。
此外，2020年，12月土地成交宗数最多，“金九”土地市场同样表现不俗，溢价宗数、最高溢价率、最高楼面价三项指标均冲到了全年最高值，同时，当月总成交金额超过150亿元，遥遥领先其他月份。
从区域分布来看，长沙县土地市场供应猛增，成为今年长沙土拍供应大户，共有66宗，占比超一半；分物业类型来看，纯商、纯住宅地块数量大幅下降，商住混合地块增加，考验开发商商业运营能力。
2020长沙各区域住宅最高限价接连刷新
长沙住宅最高限价在持续刷新成为事实。
据统计，2020年长沙六区一县共计成交了53宗限价地块（含双限地），占总成交经营性用地的40%以上。其中，梅溪湖、洋湖、省府南城、滨江新城、中心板块等各区域住宅毛坯限价被不断刷新。
开福区今年成交的两宗限价地，住宅限价达14800元/平方米，被称为目前长沙限价“天花板”。两宗地块分别被长沙城发恒伟置业有限公司和湖南青熙房地产开发有限公司拍得。
2021年，第三宗14800元/平方米的限价地也已经挂牌，将在今年2月初迎来出让。
（图表数据来源：克而瑞）
（图表数据来源：克而瑞）
另从克而瑞湖南统计数据来看，近4年长沙各大板块住宅最高限价在持续走高，如滨江、梅溪湖限价分别上升至13400元/平方米和13500元/平方米，洋湖重点成交了三宗13800元/平方米的限价地，成为长沙目前限价第二高，分别被华润、保利和卓越收入囊中。值得一提的是，望城区月亮岛限价迈入万元时代，长沙县的黄兴会展板块首次推出限价地块，向内六区靠拢。
房企轮番“血拼”看好长沙市场
市场限价稳步提升，房企轮番“血拼”，2020年长沙土地成交市场一度出现竞拍潮。
（土拍摇号现场。）
2020年11月3日，长沙开福区金鹰月湖板块084号“双限地”现场摇号定主。该地块吸引了41家房企参与报价，是今年房企参与度最高的一宗地块。最终，成都其准建材有限公司幸运“摇”中，成为长沙土拍年度“手气王”。该公司实际控制方为合能地产。
12月22日，[2020]长沙市099号双限地的现场摇号。当天，包括龙湖、正荣、金科、金地、东原、澳海、合能等17家房企参与摇号。最终长沙福浩盛永企业管理有限公司幸运摇中，成交价16660万元，楼面价4701元/平方米，住宅限价11200元/平方米。
……
实力房企对热门地块角逐的激烈程度可见一斑。
（土拍摇号现场。）
纵观全年，资金实力雄厚的品牌房企，拿地绝不手软，阳光城、长房、龙湖、正荣、绿地、中海、保利、万科等房企不断在长沙开疆拓土。
（图表数据来源：湖南中原研究院）
各大房企加大在长沙拿地力度，湖南世联行市场知识中心分析，“面粉”价格与“面包”价格同步上涨，房地价差扩大，把控了房企利润空间，在稳定客户对未来房价预期的同时，长沙房地产市场被长期看好。
长沙土拍进入“竞自持”时代
2020年，10月，长沙市自然资源和规划局、长沙市住房和城乡建设局印发《长沙市商住经营性用地出让限地价/溢价竞自持租赁住房实施细则（试行）》（以下简称《细则》）。《细则》表明，未来竞拍需配建租赁住房的居住用地时，将新增“竞自持租赁面积”这一环节，出让方式变更为“限地价/溢价+竞自持租赁面积+摇号”。从实际情况来看，可以理解为“未来六区内双限地、单限地都将新增‘竞自持租赁面积’这一环节”。而开启这一环节，则要求“双限地”触发熔断，“单限地”（不限价地）溢价率达到30%。
这意味着，进入“竞自持租赁面积”环节后，房企最小自持3000平租赁住宅的建筑面积，最大为宗地可建建筑面积的100%。自持多，赚钱少，自持少，拿不到地。在外省有类似拿地经验的房企，无疑占得了一定的先机。
从长远的角度来看，《长沙市商住经营性用地出让限地价/溢价竞自持租赁住房实施细则（试行）》肯定是有利于长沙楼市健康发展的。但在短期内，长沙楼市是否会呈现新的变化，有待观察。
不过，《细则》虽已于2020年10月已经出台，但截至2020年12月31日，还未有挂牌出让的地块对此进行具体要求。
预计2021年楼面均价将继续上行
一切过往，皆为序章。多数企业已在着力布局2021年的土地储备，2021年的长沙市场又将有哪些变化？
（图表数据来源：世联行）
“预计2021年推地规模持续，楼面均价继续上行。”湖南世联行市场知识中心相关负责人认为，一方面，商品住宅低库存叠加城市基本面长期向好，房企拿地意愿较强，预计土地市场热度持续；从另一个角度，“房主不炒”的基调下，房企拿地更加谨慎，竞拍将明显冷热分化，如金鹰月湖、梅溪湖二期、高铁会展等12个区域地房比较低，房地价差大，盈利空间充裕，投资价值较高，拿地竞争将更加激烈；而质素一般区域的土地将多以底价成交甚至遭遇流拍。
此外，部分业内人士同时提出，长沙试行土地“竞自持”模式，将有利于增加租赁住房供应量，促进住房租赁市场发展，但也无形中加大了房企开发成本，对房企资质要求升级，从长远来看，将倒逼房企提升产品运营和服务力；另一方面，综合长沙市场实际情况，如果自持租赁面积过多，将减少地块内的可售商品住宅面积，压缩本就有限的利润空间，所以，未来房企竞自持的面积区间也将有限。
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