人们常说的买房，买的其实是房产所有权和土地使用权。

住宅用地的70年使用权期满后，自动续期。工商业用地则不然，期满后得申请续期。

如何续期？怎么定价？对很多地方来说，这是个新问题。

近日，湖南省自然资源厅官网发布了一个相关案例。

案例的主角，叫株洲春风雅马哈摩托车有限公司（以下简称“株春雅”）。

1993年，该公司取得262亩国有建设用地30年使用权。2023年土地到期前，公司申请续期。

在省内无先例可循、无成熟制度可依的背景下，株洲相关职能部门积极探索，于今年1月底促成这一续期案例——262亩工业用地续期十年，价格为2502万元。

这是湖南首个网络公开报道的工业用地到期后续期案例，为相关制度建设提供了有益借鉴。

我国国有土地有偿使用制度，是上世纪90年代初正式确立的。

湖南的相关标志性事件，是1992年浏阳举行的全省首次国有土地使用权拍卖会。当时共有14宗土地向社会竞价出让，号称“三湘第一锣”。

在那以后，越来越多的工商业用地被出让给企业或个人。

工业用地的法定最高出让年限是50年，商业用地是40年，但供需双方也可以选择更少的出让年限。

以“株春雅”为例，它是中日合资企业，1993年成立时确定的合资期限为30年。所以它置地建厂时，只买了30年的工业用地使用权。

类似较短出让年限的工商业用地，在上世纪90年代的中国为数不少。算算时间，它们陆续要到期了。

比较麻烦的是，90年代的土地出让档案基本是纸质，堆累在档案库里，很多地方都未形成数字化台账，没有建立土地临近期满预警系统。

对企业来说，几十年人事更迭，现有管理者也不一定能及时意识到土地即将期满。

上述原因，可能导致企业超期使用土地，从而引发两方面隐患：

一是不利于企业稳定经营。

比如很多企业会抵押土地向银行贷款，若土地不能及时顺利续期，会影响企业融资计划。

二是不利于保障地方财政收入。

土地续期需要重新签订合同，并按规定支付出让金——这是重要的地方非税收入。

如果企业超期使用土地，该缴的土地出让金未缴，就涉嫌国有资产流失。即便事后追缴，也会增加行政成本。

“无论从哪方面说，都应及时建立工业商业用地到期后续期制度。”株洲市芦淞区自然资源局土地储备中心主任张丽认为。

“株春雅”厂址，就在芦淞区。从该公司的土地续期历程看，相关制度建设还有很多空白待填补。

收到“株春雅”的土地续期申请后，株洲市区两级自然资源部门工作人员进行了实地考察，确认企业生产经营状况良好。

他们又仔细查阅了法律法规，找到两个主要条款：

一条来自由国务院1990年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期”。

另一条出自《城市房地产管理法》，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。”

“这两条都是原则性规定，对‘续期形式’和‘定价方式’两个关键问题，没有明确。”株洲市自然资源和规划局自然资源开发利用科科长过亮说，“湖南省内，也没有公开的先例可循”。

这就是株洲先行探索过程中，要解决的核心问题之一。

各方沟通协商时，讨论过两种续期及定价方案。

一种是参照传统的工业用地出让模式。

传统模式，是结合基准地价、先算出50年期一次性出让价格。如果供需双方选择更短的出让年期，则在50年期一次性出让价格基础上作年期修正。

若按这种方案核算，“株春雅”262亩地的10年使用权就得5000多万元。

另一种，是采用工业用地弹性供应政策。

工业用地弹性供应，是近年来国家大力推广的一种供地模式。

相比传统工业用地出让，这种模式一大差别是供地形式更灵活，有10年、15年、20年、25年、30年5种一次性出让年限可选择，原则上不超过30年，以促进土地节约集约利用。

同时，该模式本身就有减轻企业用地成本之用意。按其定价标准，“株春雅”262亩地的10年使用权，只需要2500多万元。

“株春雅”土地续期，最终采用了工业用地弹性供应政策。今年1月底，该公司与相关部门签订了土地续期合同。