收物业服务费,为何这么难?
2021-01-13 09:49:55 红网时刻 字号:

编者按:小区作为城市社会的基本单元,也是市民生活的基本空间。近年来,小区各种矛盾纠纷日益高发,看上去多是小问题,可实际上给群众生活质量、居住水平带来了大影响,新的治理机制和治理模式亟待建立。

为此,湘潭日报社全媒体记者聚焦小区生活的热点难点痛点,查摆事实,分析原因,寻求解决之道,特推出系列报道“‘望闻问切’小区治理”,敬请关注。

“‘望闻问切’小区治理”系列报道①

湘潭在线1月13日讯(湘潭日报社全媒体记者 冯叶)每到年关都是物业服务费缴费高峰期。对于物业服务公司而言,是“年底冲业绩”,也是“年初讨彩头”,压力不小,各个小区的物业服务公司纷纷拿出优惠政策吸引业主;对于小区业主而言,有一大笔钱要支出,压力也不小,一方面为钱操心,一方面又担心钱交了,物业服务会“打折扣”。

本是“缴费-享受服务”的简单逻辑,却在现实面前“行不通”。据记者采访了解,截至目前,湘潭市小区物业服务费收缴率仅为60%左右。面对这一数据,我们不禁要问:收个物业服务费,为何这么难?

业主 不敢交、不愿交、不能交,四成业主“不买账”

“业主您好,预交明年物业服务费的活动开始了。现在预交2021年的费用可以享受免费一个月的优惠,你家服务费优惠后是1515元。”1月10日,岳塘区板塘铺阳光尚城的业主周先生收到物业服务公司发来的短信。

临近年关,湘潭市大部分小区业主都收到了上述类似短信。以我们走访的部分小区为例,岳塘区银苑山庄、板塘铺中央一品提供缴费一年送一个月服务的优惠政策,雨湖区白石古莲城预缴一年服务费送大米和食用油……

而热闹的促销活动背后,却是物业服务费收费难的窘境。

据湘潭市物业服务协会初步统计,全市共有200多家物业服务企业,面临的状况却大相径庭:有的小区物业服务费收缴率可达到98%,如东方名苑;有的小区物业服务费收缴率才20%左右,如建鑫国际。平均下来,全市小区物业服务费收缴率为60%左右,也就是说,有四成业主面对各种促销活动,仍未“买账”。

盘龙名府的物业服务公司是去年刚换的,这让业主王女士有了担心,“如果预交费用后,物业服务公司又换了怎么办?”这笔钱,她不敢交。

住在建鑫国际的刘先生则抱怨,“我们小区管理混乱在全市出了名,电梯老是坏、墙体多处破损、窗玻璃都碎了不少,这样的服务,还指望我交服务费吗?”这笔钱,他不愿交。

还有部分生活暂时遇到困难的业主,面临年底多笔大的开销,“能拖则拖”的物业服务费自然排到了缴费单的后半截,这笔钱,他们不能交。

物管 招人难、管理难、收费难,小区陷入“死循环”

物业服务公司收费如此困难,物管方与业主之间的矛盾便不会少。

去年4月17日,岳塘区人民法院将巡回法庭开到了云盘社区居委会,公开审理两起物业服务纠纷案,3名业主因长期未交物业服务费被湘潭云盘物业管理有限公司起诉。在这3人中,宋某因房屋漏水未得到妥善处理,认为物业服务公司服务不到位,欠缴3年多的物业服务费,付某和刘某因长时间未使用房屋,认为没有享受到物业服务公司的服务,欠缴两年多的物业服务费。最终,法庭宣判3人于10日内交纳欠缴的物业服务费。

这是全市的个例。更多的时候,物业服务公司是“哑巴吃黄莲”。

都说疫情爆发以来出现就业难,可身处服务行业的物业服务公司却未感受到求职的火爆。“服务人员的收入在所有职业中偏低,物业服务公司服务人员的收入又在所有服务人员里偏低。”湘潭市物业服务协会会长李俊感慨,“做这行难,很多物业服务人员的收入是按照全市最低工资标准发放的。”

我们走访发现,湘潭市小区物业服务人员的收入的确不高,且绝大多数物业服务公司未给员工购买五险一金。“我们这一行招人很困难。不仅仅是一线服务人员难找,公司管理人员更难招。待遇比不上大城市,外面的人才招不进,本地的人才易流失。”作为物业服务行业的“大管家”,李俊也很头疼。

2018年,《住房城乡建设部关于废止<物业服务企业资质管理办法>的决定》开始施行,新成立的物业服务企业只需在营业执照上将经营范围囊括物业服务,就可以正常营业,无需再申请资质。事前审批变事后监管,在给企业带来便利的同时,也不可避免地带来了系列问题,如人员素质、管理水平难有保障等。

“刚住进小区时,每逢过年过节出入小区都有人送花和小礼品,那时候倍感温馨。几年过去后,这样的贴心服务少了,业主们还常常因垃圾清理不及时、小区停车不规范等问题,对物业服务公司有诸多抱怨。”纳帕溪谷业主何先生说。

服务水平下降、小区设施老化、停车困难加剧等矛盾日益凸显,导致越来越多的业主不愿缴纳物业服务费,而物业服务公司收入降低,只能采取减少服务人员、缩减服务项目、降低服务标准等方式来平衡收支,如此一来,物业服务费更加难收,小区管理陷入“死循环”。

政策 谁来收、何时收、怎么收,业主要看“明白账”

“我都没有住进去,没有享受到服务,为什么也要交费?”“物业服务公司怎么制定收费标准的?我认为不合理!”……走访过程中,有不少质疑声音源于对物业服务标准的不了解。

这些问题的答案,在《湖南省物业服务收费管理办法》(湘发改价调〔2017〕4号)(以下简称《办法》)中均可找到。《办法》明确,“物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主或物业使用人所收取的费用。”《办法》还规定,“房屋交付期限届满之日的次月及以后的物业服务费,由业主交纳;但是建设单位向业主承诺减免的物业服务费以及尚未出售的房屋的物业服务费,由建设单位交纳。”也就是说,收取物业服务费是以房屋交付,而非实际入住情况为标准的,认为“只要不住进去就不需要交物业服务费”的观点是不对的。

谁来收、何时收的问题已有答案,但具体到每个小区收多少钱,要看各地的政策。截至目前,湘潭市尚未出台针对该《办法》的具体实施意见。因此,物业服务公司只能延用湘潭市在2012年出台的《关于贯彻落实〈湖南省物业服务收费管理办法〉的实施意见》(以下简称《实施意见》)。

《实施意见》对湘潭市城区住宅小区的公共性物业服务收费给出了具体的指导价格,细化到了五级,且按楼层、面积给出了具体的计算办法。以万达华府为例,在物业服务中心的墙上即挂有公共物业费收费标准公示牌,其中住宅按1.9元/月·平方米计算,金街商铺按4.8元/月·平方米收取,符合《实施意见》中的相关规定要求。

但李俊指出,2017年的《办法》出台时,废止了《湖南省物价局 湖南省住建厅关于印发<湖南省物业服务收费管理办法>的通知》(湘价服〔2010〕76号),即与之相配套的湘潭市出台的《实施意见》已经“落伍”,“目前的标准是8年前制定的,湘潭市亟需根据实际,出台新的实施意见。”

据悉,目前湘潭市相关部门正在制定新的实施细则,“标准不明确”的问题即将得到解决。

方向 酬金制、包干制、自治制,谁是未来“新标杆”?

过去,湖湘林语小区业主与物业服务方矛盾较多。去年2月,新成立的业主委员会牵头,组织业主对全市70多家物业服务公司进行了考察,并从中筛选出4家开展招投标,最终与盛世太平物业服务公司签订了合同。合同中明确,物业服务企业按质、按量完成服务后,业主们应付给其一笔固定的费用,这笔费用的盈余或亏损均由物业服务企业享有或承担。

这种方式叫物业服务费“包干制”。在湘潭市,小区物业费“包干制”是主流。通过招投标的形式,小区业主有了一定的自主权。以湖湘林语小区为例,业主委员在基本服务的基础上,特别增加了两条要求:更换小区门禁系统,更换所有监控设备。几个月过去,盛世太平兑现了承诺,业主满意度大幅提升,服务未满1年,物业服务费收取率已超过80%。

“包干制”是绝大多数人口偏多的普通住宅小区的选择。而对于人口较少、邻里熟悉程度高的小区而言,则更偏向“居民自治制”,如湘潭县的金状元小区、高新区的三湘鑫苑小区等,由于是自治,小区物业管理费大大降低,受到居民欢迎,收费难的问题自然迎刃而解。

近年来,一种新的小区物业收费模式在国内部分大城市兴起——“酬金制”,即在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。这种方式更符合市场经济的要求,更透明化,有助于物业服务企业专业化水平的提高。但是在中小型城市推广会面临一些实际困难,比如,酬金制要求对物业服务企业进行账目监督和审计,这就对业主提出了较高的专业要求。

湘潭的物业服务模式将走向何方,哪种收费方式更符合小区实际,值得每一位小区业主、每一家物业服务公司,以及政府监管部门深思。

来源:湘潭在线

作者:冯叶

编辑:刘娜

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