株洲晚报9月16日讯“两年前，看中了一套房子的升值潜力，但由于手上资金不够，我借用妻子妹妹的名义，用首套房贷款政策买下了这套房子。半年房子就升值了近10万元，但现在，如何将房子转移到自己名下安稳享受收益，我却操碎了心。”这是记者近日接到的一封读者来信。

这位读者表示，希望用自己的故事，给想要购房投资的市民一点提醒。

【起因】

为享三成首付政策，用妻妹的名义买房

2012年下半年，位于天元区庐山路上的明峰银座有写字楼出售，我当时就认为，写字楼有升值空间，决定买一套作为投资。我名下已经有一套住房，按照当时政策，购买二套房需要付六成首付，而我手头上没有那么多现金。

后来，我想到了一个主意：用妻子妹妹的名义买房，她名下也没有住房，首付只需要三成，恰好在我能够承受的范围内。

2012年12月，我用妻子妹妹的姓名做了产权登记，买下了这套房子。首付、税费等全部是我缴纳的，并开始按时月供。

房价很快就开始上涨了，半年后，这套房子升值了近10万元。2014年，房子交房了，我没有进行任何装修就对外出租，每月租金达到了两千多元。，比普通住宅划算多了，从收益角度来看，我觉得这次投资是成功的。

【烦恼】

想把房产过到自己名下，麻烦事真不少

最近，我想把房子过户到自己名下，咨询后却发现，过户费用真不少。为此，我想到了很多方案，却发现可行性都不高。

方案一：直接以二手房交易，费用太高

费用：税费近5.6万元

优点：可以动用公积金还款

缺点：费用太高。

房产证目前还没有办下来，根据规定，房产证未满两年以上的普通住房对外销售，需全额征收营业税5.575%、契税、个人所得税2%及工本费等。按此计算，我至少需要缴纳11.575%的税费，近5.6万元。

方案二：亲属之间房屋赠与

不能用公积金，再次交易需补交税费

费用：2万元左右

优点：程序简便，费用比直接过户低得多略低

根据规定，赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹这8类人群，只需缴纳4%的契税，免征营业税、个税等，比直接过户的费用大大降低。

缺点：不能动用公积金，将来再次交易受阻。

市公积金管理中心工作人员告诉我，赠与的房产，中间不存在交易，因此也不存在贷款的问题，不能动用公积金。另外，市地税局工作人员告诉我，在直系亲属赠与过程中，营业税、个税等虽然可以免除，但如果我以后将这套房产进行再次出售交易，仍需要补征个税。

方案三：离婚再假结婚，转移房屋产权后复婚

风险太大

费用：仅支付工本费即可

优点：费用最省

根据网上攻略，我可以先和妻子假离婚，与妻子妹妹结婚后，在房产证上加上我的名字，再办离婚，然后与妻子复婚，仅需办几本结婚证的钱。

缺点：风险太大

先不说道德风险有多大，网上假离婚最后变真离婚的案例可不少，为了几万块钱毁了好好的家，可就得不偿失了。

方案四：房产证上先加名再去名

需补交税费

不具有可行性。非夫妻关系，即使是父母子女之间在房产证上加名字或去名字，都将被视为份额买卖，要收取相应份额的契税及各项税费，达不到规避税费的目的。

【建议】

房产证满两年后进行二手房交易

多位业内人士均表示，该业主可以等房产证满两年后，双方直接以二手房交易的方式过户，既可以省掉5.575%的营业税，也避免了为以后交易留下不必要的麻烦。

【提醒】

以他人名义买房存在较大风险

部门：房产权属以房产证为准

市房产局相关负责人则表示，我国目前购房采用的是房产登记制度，即房产证上登记的是谁的名字，房子权属就是谁的，在未过户前，只保护房产权属人的合法利益。

律师：借用他人名义买房需谨慎

对此，本报法律顾问聂炜表示，借用他人名义购房也存在着很大风险，由于房产升值涉及利润分配，用父母名义涉及继承权等等，因此造成的纠纷很多，购房者最后很可能“钱房两空”。

聂律师建议，如果借用他人名义买房，一定要保留相关的出资证明，包括还款记录等，如果发生纠纷，可以作为证据。

对被借用名义方来讲也有风险，若用自己名义帮他人贷款买房，可能会影响到自己将来的购房资格，比如，在房屋产权登记部门、金融机构等，都会有记录，这些记录会成为日后审核各种资格的依据。