红网怀化站讯 占地140亩，总建42万平方米；全高层电梯，容积率4.9 ； 去年7月动工，今年7月下旬开盘——对于事关自己服务的楼盘的相关数字化信息，冉超显然早已滚瓜烂熟，“已经修好了将近10万平方米，大约600套住房，外加底商1万平方米，正在抓紧时间做内装，很快就可以变现房。”

重庆人冉超36岁，已在房地产行业摸爬滚打了11个年头，他说北京是他的事业发祥地。作为天星华府项目销售部经理，他眼下最关心的，自然是进一步扩大潜在消费群体。6月12日下午直至17 时许，天星华府宽大华丽的营销中心大厅内，工作人员不多，顾客更少，售楼小姐端坐于玻璃茶几旁的椅子上，面前摆着一份名单按图索骥，抱着电话一个不漏地“人口普查”。冉超告诉记者，房价还没定，估计在3500-4000元每平方米左右，均价3700元上下，湖天开发区应该是怀化楼盘整体均价最高的地区，目前起码在3500元以上，“我们推行会员制，交一千抵一万，看房最多时一天接待20 批，平均每天10来批，每批五六个人或两三个人都有。”

这位职业经理人很关注今年以来有关楼市推动力的信息，譬如降准降息，譬如取消限购，譬如降低首付。他说，重庆楼价如今平均每平方米9000元左右，他的家乡重庆涪陵区一般7000-7500元，而整个怀化市（包括县市区）不过2899元上下，怎么说都不算高，“这是我们上个月委托第三方机构调查得出的结论”。经他观察，有价无市依然是当前楼市主基调，“关键是个信心问题，不是消费问题”。他认为刚需依旧在平稳释放，首先是结婚用房，“估计最近年把时间怀化能有上百万平方米此类市场营销空间，能占其中多大份额，要看开发商的本事”；然后是刚改需求，这方面老旧小区居民升级换房业绩是块诱人蛋糕，然后是学区房，譬如盛世华都，譬如宏宇新城等等。“我们还准备搞个五星级酒店，这是楼盘的一大卖点。”他解释道，“任何城市，有五星级的地方就是一个地标，这种区域的房子，一般比其他同类产品好卖。”

五一小黄金周以来，一线城市包括部分二线城市楼市回暖的趋势，给不少开发商打了强心针。冉超觉得，全国像怀化这种三四线城市普遍存量房数量较大，消化起来需要有个过程，而新盘还在不断涌现，意味着必然会淘汰一批项目及其开发商，“这是一个痛苦的洗牌过程，但又不得不经受这个过程。”

冉超显然认为现金才是王道，因为天星华府项目开发至今，用的全部是自有资金，没一分钱银行贷款或民间借贷，这一点让他语气中充满自豪感。他还透露，他们公司位于刘塘路，岳麓欧城以北、金时花园以南的那个150亩地块已经拆下，目前正在做设计方案，准备搞个商住一体化+ 花园式洋房的小高层。“可以肯定刚需还在释放，并将继续释放。”他说，“不过市场上的摇摆观望气氛也很浓厚，有关各方还在博弈。”

“涛声依旧”缘自时效迟滞

某种程度上，经受了主要是去年下半年以来凄风苦雨历练的怀化楼市，宛如一张时运不济的憔悴人脸，还在雾里看花中挂满“黑线”，意兴阑珊。据怀化市房产局提供的数据，2015年全市房地产开发项目228个，建筑面积1021.94万平方米，计划总投资170.88亿元，其中市本级房地产开发项目103个，建筑面积386.61万平方米，计划投资71.18亿元。受国家宏观政策制约，以及房地产市场不景气的周期性环境因素影响，房企投资信心不足，经营运行压力增大，开发投资有所放缓。1-5月，全市完成投资49.28亿元，完成全年投资30%，与去年同期相比下降11.5%，其中市本级完成投资18.35 亿元，完成全年投资29.7%，与去年同期相比下降了35%。

尽管如此，商品房供应却有所上升，这似乎是个矛盾。相关数据表明，1-5月份，全市累计批准商品房预售面积203.25 万平方米，同比增长393.56%；商品房住宅批准预售面积123.20万平方米，同比增长206.018%。另一方面，商品房销售也有所增长。同期全市新建商品房累计销售面积175.58万平方米，同比增长69.85%；商品房销售15546套，同比增长42.18%；其中市城区商品房累计销售面积97.64万平方米，同比增长26.46%；商品房销售8891套，同比增长24.80%。专业人士分析，造成怀化楼市“红盘报收”、“涛声依旧”的一个主要原因，在于房地产企业普遍经营困难，多借助民间组织渠道融资，它们将房产网签到抵押人名下，造成商品房销售面积套数虚高。

“今年五一黄金周，怀化楼市量价释放不明显，看房的多，有购买欲望的多，成交却不活跃，消费者看房不下单的情况很普遍。”市房协会长曾大鹏解释称，“一个主要诱因，在于股市牛气冲天，大量资金用在投资炒股上，对楼市关注自然少了。”他说5月28日股市大幅回调，部分股民心生疑惧，这才退出股市，转投楼市。谈及怀化5月楼市最终表现为“逆市飘红”的问题，他分析说首先是相关数据来源于信息中心的网签，而网签有所滞后，比方说购房者看房后交2 万元订金下个订单，然后过上一个礼拜甚至更长时间再跟开发商签正式合同，交首付，然后再过半个月左右与开发商网签，所以交易情况滞后，导致部分交易不是最近发生，而是可能在去年底或今年初才发生，类似交易多了，统计数据就会集中“扎堆”，交易量自然放大。

扎了堆的“涛声依旧”，说明开发商的民间借贷行为很火爆。资金链紧张的客观现实，促使大量开发商以房作抵民间融资，其中部分开发商房子还在建，办不了抵押，只能办网签，又让成交额“虚胖”。此外，是部分开发商以房抵债使然。借钱还债天经地义，交投不活跃却导致一些开发商到期无法偿还借贷，只能用资产（往往是房子）抵债，这样的“账”，不约而同地记在“住房成交”头上。

前不久，曾大鹏在长沙与碧桂园湖南区域负责人茶叙，对方明确表示一二线城市回暖，暖风迟早要吹进怀化这种三四线城市楼市中来。“今年以来的情况比去年还是要好一些。”他说，“市场正在为下一轮迸发积聚能量。”

“别谈空置率，谈信心”

怀化市合一文化发展有限公司负责人郑斌从事房地产整体打包营销、置业顾问工作已有多年。接受记者访谈时，郑斌刚从靖州靖天商业步行街项目营销推广现场回来，他说该项目去年7月开盘，一期2万平方米商住一体化楼盘已经一抢而空，二期、三期规划建设正有序推进。“一期卖完后，我们正在搞招商和后续营销策划。”他说，“这个项目的两层商业物业，均价卖到了近2万元每平方米，4层住宅，均价卖到了2900元。”显而易见，只要找准市场的真实需求并且设法满足这种需求，不管商业地产抑或住宅地产仍有一定市场空间。

郑斌位于湘西州花垣县的那个营销推广项目，也是商住一体的步行街，他说6月7日一开盘，三天内就售完，其中商铺卖到了3.5万-6万元。“位于怀化市区红星路的新坐标纯商业项目，也准备年底开工，目前正着手拆迁。”据他观察，今年至今怀化楼市整体不行，表现为成交量萎缩、大量降价，“有些楼盘干脆有价无市”，就连人们耳熟能详的一些大盘，也在以特价房名义降价，或者将“学区房”之类噱头炒到极致。“尽管如此，去年下半年以来，怀化楼市的表现，还是要比部分周边地区比如张家界、自治州要好，去年以前比邵阳、永州都好。”论及原因，他分析说炒房户口（即楼市投机者）在上述地区很少见，而在怀化却常见，所以怀化楼市一直均价相对较高，消费也相对较旺。

这位职业楼市经纪人对去年“萧条”前怀化楼市的良好表现，始终念念不忘。他说，曾几何时，怀化开发商习惯于通过预售方式回笼资金，炒房户们手中的几乎任何一张VIP卡，转手就能炒到上万元甚至10万元，“这是任何一个正常楼盘的正常状态。”究其原因，在于住宅产品不光具备宜居功能，并且具备理财功能，因而不难理解，包括怀化在内，中国城镇居民户均持有2套以上住房的现象非常普遍。

有道是花无百日红。谈当前楼市疲态，必然涉及到空置率，郑斌对此却举重若轻。“莫谈空置率，要谈信心。”他说，近几年来，怀化楼盘不少入住率不高，有的低于50%甚至更低，“其中不乏大量被消费者购买后，既不装修也不入住的房子，它们在沉淀。”很多房子购买后，业主出于种种原因，宁愿让它们空置，连水电都不安装，所以没有进入二次流通领域，但这未必说明楼盘销售不好，卖不出去，“所以在怀化这样一个炒房户口较多的城市，谈空置率或者亮灯率，必须考虑到排外情况。”令他关切的是，怀化楼市有可能走入进一步困境，这是由于现阶段以及今后一个短期内，住宅产品的理财功能与增值功能逐步弱化，部分甚至会丧失。

“从这个意义上说，新开楼盘可能部分地乏人问津，因为消费者信心不足。”郑斌认为过来这一年，楼市的不佳表现使得广大消费者信心折损严重，纷纷“伤不起”，直接影响到后续交易行为。据他了解，去年至今，怀化从事二手房置业代理的公司，已经有2成左右关门大吉，部分改行，“我明年也可能去长沙搞餐饮，不过房地产代理及其文化传播业务还不会丢。”他认为不管开发商还是消费者都要保持适度信心，丧失信心的要恢复，“开发商要提供有号召力的房地产产品，楼盘要有亮点，卖点，刚需族以及炒房户口，要学会把握楼市景气周期，到下一场盛宴中去分肥。”

如何把握“更好的楼市”

观望中的僵持与博弈，的确令人上心，甚至令人揪心。曾大鹏认为，楼市中的多空双方都在观望中等待，看谁先眨眼。利好其实正在悄然释放： 中央有关稳定楼市的金融、税收政策对提振楼市有利；银行按揭变得较为宽松，利率、首付等都在放水；公积金使用办法，正朝人们乐见的方向修缮或完善； 等等。在怀化，去年由市委、市政府“两办”集思广益、对症下药出台的稳楼市“26条”，也在持续发挥正能量。“大家的希望与信心正在慢慢恢复。”曾大鹏表示，上下都设法“急救”，心态好一点，楼市回稳回温的步子，就会迈得更大一些，更快一些。

由“热盘”而“冷盘”，楼市的灰暗变局，引发了业内人士的深度思考。“消费者究竟需要什么样的楼市？他们需要更好的楼市，更宜居、更有品位的楼市。”华盛天下城项目的营销负责人表示，“房地产开发一定要以人为本。今后要在产品设计、户型设计上下更大功夫，不断满足消费者的真实需要。”他认为，定制开发应该成为下一阶段开发商满足特定客户需要的一个重要业务方向，“同时应十分注重楼盘的园林设计、绿化开发，以及景观构建。”

冉超则认为，开发商在任何时候，都没有理由不为购房者和业主做得更好，“我们的一个口号是，让居住与世界同步。”不但要重视楼盘品质，还要重视物业服务等软设计。“广大市民在做购房预案时，首先要了解开发商，要注重接触成熟、大型、有实力的开发商及其楼盘，要将他们作为购房的首选参考，或者列入购房序列主要考察清单名录。”他重申，购房置业，价格是很重要的参考指标但并非唯一指标，“房价不是越便宜越好，而是越合理越好”，不光要看住房产品本身，还要靠依附其上的售后服务、物业配套，不能走入低价误区。

郑斌表示，楼市正进入精细化时代。楼市产品必须注重个性化、差异化设计制作，现行楼市却同质化现象严重，可谓“一损俱损，一荣俱荣”。开发商应充分重视不断拓展创新空间，特别注意住宅环境、户型设计等指标整合，尤其注重生活方式创新，“单纯卖钢筋混凝土是卖不出价钱的，卖住宅不仅是卖物理空间、砖瓦水泥，更是卖宜居工程，卖附着其上的生活方式，卖情调，地位，身份，档次，卖一切相关摸不着却感悟得到、感受得到的东西。”他建议，应增强商业楼盘的理财功能，核心在于“打鱼结网，砍柴磨刀”，在产品早期定位上狠下功夫，通过创新形成差异化与排他性，注重提升服务细节，强调并践行规范化、人本化物业服务。

业内人士称，当前，楼市消费力量还是应该审慎入市，如非强烈刚需，就要谨慎决定是否真实购买房产，因为接下来，该市场提质扩容、升级换代的产品会更多，市场竞争也会加剧，持币待购者有着充分的选择余地和回旋空间，无需迫不及待感性出手，以免买到让自己理性后悔的产品。“一定要货比三家待价而沽，千万别被开发商的花言巧语和糖衣炮弹迷惑。”他说，“住房产品供求关系已由卖方市场转向买方市场，博弈格局正悄然逆转。于楼市而言，供给过剩时代已经来临，这是不以人们意志为转移的。”他特别提醒，不论购房抑或置业，广大市民最好深度咨询专业机构与专业人士，使自己的价值感与精神享受，可以得到最大程度的满足。