红网吉首站4月16日讯  3月30日，财政部、国家税务总局联合发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，进一步降低了二手房交易营业税征免时限。那么，新政出台后，吉首二手房交易在税费方面将发生什么样的变化呢?

二手房交易营业税征免时限：五年改为两年

《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》财税[2015]39号。自2015年3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

原规定

《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》财税﹝2011﹞12号规定：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

变化

个人将购买的住房对外销售，全额征收营业税的时限要求由不足5年降低到不足2年;个人将购买的非普通住房对外销售，差额征收营业税的时限要求由超过五年(含5年)降低到2年以上(含2年);个人将购买的普通住房对外销售，免征营业税的时限要求由超过5年(含5年)降低至2年以上(含2年)。”新政下调了二手房交易环节营业税征免时限要求，降低了购房成本，惠及民生需求。

普通住宅和非普通住宅的区别

根据国办发[2005]26号规定，我省享受优惠政策的普通住房原则上应同时满足以下条件：建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。不能同时满足上述三个条件的为非普通住房。

营业税征免时限5改2后，二手房交易缴税情况有何变化?

1、营业税(由卖房人缴纳)：个人销售房产应按“销售不动产”税目缴纳营业税，税率为5%。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

2、契税(由买房人缴纳)：普通住房：受让方为个人且没有家庭唯一住房证明的，按房屋成交价的4%征收契税;受让方为个人，房屋建筑面积90平方米以上144平方米以下(含144)，具有家庭唯一住房证明的，按房屋成交价的2%征收契税;受让方为个人，建筑面积90平方米以下(含90)且有家庭唯一住房证明的，按房屋成交价的1%征收契税。”

非普通住房：一律按房屋成交价的4%征收契税

3、个人所得税(由卖房人缴纳)：个人销售房产取得的所得应按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，个人销售普通住房、非普通住房税率为1%;销售别墅、写字楼、商铺、门面、车库税率1.5%。

案例解读：

【例1】小张2013年购入住房一套，建筑面积150平方米，成交价45万元，2013年2月取得房产证。2015年4月小张将这套房屋对外出售，获得价款55万元。

分析：小张的情况属于非普通住房对外销售情况，按照财税(2015)39号文件(不考虑其他税费)，小张需缴纳营业税(55-45)*5%=0.5万元。39号文件未出台之前，小张需缴纳营业税55*5%=2.75万元。

【例2】小杨于2013年1月购入建筑面积120平方米住房一套，成交价40万元，2013年3月取得房产证。2015年4月小杨将房屋对外出售，获得价款50万元。

分析：小杨的情况属于个人普通住房对外销售情况，按照财税(2015)39号文件(不考虑其他税费)，小杨不需缴纳营业税。39号文件未出台之前，小杨需缴纳营业税50*5%=2.5万元。

市民热线解答

2015楼市新政实施前买二手房 缴税后能否退税?

吉首市民“张女士“：我在2015年3月20日到地税办理了过户缴税，因为我买的房子不满五年，所以交了营业税，现在新政策实行，能否退税?

“吉首市地税局”回复：个人住房转让营业税政策按照《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定：

>>自2015年3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;

>>个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;

>>个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税;

目前，以纳税人到地税局申报缴税的时间作为转让住房的时间。新政策实施前已缴税的纳税人不能享受新营业税优惠政策，所以不能申请退税。