株洲日报4月9日报道 3月26日，国土资源部、住房城乡建设部联合出台“土地新政”。
时隔一周，央行、住建部、银监会3部委再次联合下发通知：将2套房首付比例下调至最低4成。首套房公积金贷款最低首付2成，二套房最低首付3成;财政部、国家税务总局也下发通知，将二手房5年营业税时限调整为2年。
密集的新政，对楼市意味着什么?回暖之下的株洲楼市，下一步又向何处走?种种关于楼市的议论，已成为当下的热点，为此，株洲日报记者专访数位本土地产界富有影响力的人士，倾听他们的解读。
【采访对象】
中国奥园地产集团湖南片区董事总经理胡冉
伟大集团董事长邓天骥
中原地产株洲分公司总经理刘峰华
株洲市美的房地产发展有限公司营销部长邹东华
楼市迎来最佳入市时机
株洲日报记者：这次新政密集出台，一部分人认为，楼市将迎来最佳卖点;另一部分人认为，还可以再等等。您怎么看待这一问题?
邓天骥：如果老百姓目前有购房需求，现在入手是个好时机。相比于2011年、2012年那会，这一两年的房子性价比非常高，品质好，且价格也不贵。加上银行贷款、公积金等众多利好政策频频出台，消费者买房是很实惠的。
刘峰华：目前确实是一个比较好的购房时机，原因包括几个方面。首先，现在市场供应较为充裕，消费者在楼盘、户型、面积、地段、价格等方面的选择面都很广;其次，在当前的市场下，开发商还是以走量为主，因此促销力度也会比较大;再次，现在商贷、公积金的政策都较为宽松，买房成本还是比较低的;此外，根据株“十五”条，我市今后三年市区每年新增商住用地总量限制在2000亩，较之前大大减少，随着后期供应下降，供过于需的局面将得到缓解，房价或逐步攀升。
邹东华：从去年年底连续的降息降准，再到今年“3·30”楼市新政出台，应该说政府给出了明确的信号，那就是“稳定压倒一切”。其实，之前大家一直都在猜想，还会有哪些政策?但是，此次政策的力度比预期想象要大，我认为，楼价不可能再跌了，结合这段时间的购房热潮，对消费者而言，目前已迎来最佳入市的时机。
改善性住房迎来春天
株洲日报记者：此次新政，我们注意到将调整重点放在了资金与税收方面。那么在这些刺激下，房地产行业会从哪些方面感受利好?
胡冉：此轮调整，重点在于二套房上。这也说明，当前的政策侧重点与当前房地产市场调结构密切挂钩。我注意到株洲市的人均住房数据，尽管这几年株洲市的人均住宅面积进步较快，但说实话，真正让消费者满意的改善型市场上，株洲楼市还远未满足。
我有一位朋友，尽管有6套住房，但面积都只有120多平方，数量虽多，但同质化相当严重。以至于现在这位朋友，每两个月就要换一次房。我当时就开玩笑，与其如此折腾，为什么不将手上的房源整合，真正享受到品质的生活?说白了，随着现在中产人群的增加，对于改善型住房的需求也将越来越强烈。
邹东华：对于本次新政，我首先关注的是首付减压，我认为不管对于刚需客户，还是改善型客户均为重大利好，首付压力的减负将进一步提升市场需求量。当然，2套房首付比例降至四成，购房门槛大幅降低，改善型户型吃香将是最先体现的一大变化。
此外，“5改2”新政也会大大得升二手房交易市场的活跃度，住宅持有的周期变短，对投资型及改善型购房客户的信心会有所加强。
这一次，楼市和股市会玩“跷跷板”吗?
株洲日报记者：每次楼市调整，都会有这么一种议论，那就是楼市火了，股市冷清。当前，在股市旺盛的局面下，还会出现类似的“跷跷板”效应吗?
胡冉：我们对这种说法也做过研究，其实从近年来的局面分析，楼市股市两者之间的“跷跷板效应”并不存在。以08年的股市为例，都知道那年9月份之前，股市一度占上6千点，但这段时间恰恰也是房地产的高峰期。
之所以有“跷跷板”的说法，还是一般人认为资金会随着行情转移。但要看到，08年之前，股市楼市一路上涨，其根本原因在于央行宽松的货币政策。我估计，股市也好，楼市也罢，在今年或许会有波动，但长期看，两者恰恰不是跷跷板，而是正相关的联系，在未来会呈现波动式前进。
邹东华：目前股市呈现一片火爆的态势，众多投资类客群转向股市，但我认为股市经济终究是虚拟经济体，看不见摸不着，投资收益可预期风险太高。选择好的房地产项目比进入股市更加安全，因为增值和保值性均可预期，我相信投资类客户最终将落位到实体经济，而房地产市场还会是首选。
株洲本地的措施把准了命脉
株洲日报记者：日前，我们注意到，随着中央层面松绑楼市的政策一出，株洲市也召开了全市房地产开发工作会议，从鼓励房企转型，到刺激市场需求、调控土地供应等方面也给出了相应的意见。作为资深的地产人，您怎么看待这些动作?
胡冉：我认为这次株洲的楼市新政对中央精神的具体化操作。应该说，株洲市的措施切准了当前楼市的命脉，也提出了行之有效的办法。
我注意到两点，一是缩紧了土地的供应，要看到在新常态之下，土地不能再是传统的粗放式供应，这点对于供需矛盾的改善至关重要;二是提出货币化安置，这对于部分开发商而言，有利于去库存，也有利于引领株洲市的租赁市场。
邓天骥：前几年，房地产调控政策更多的是抑制购房需求，在一定程度上影响了消费者正当的购房需求以及新型城镇化的发展。新出台的政策在这一方面有根本的逆转，从土地、资金、税收等方面疏堵结合，让人能比较清晰地看出现状，采取对策。
房地产还有十多年的发展机遇
株洲日报记者：有人说，房地产业“产能过剩”，对该行业的发展前景，您如何看?
邓天骥：在我看来，株洲的房地产市场至少还有十多年的发展机遇。这几年，株洲在着力推动产业振兴，轨道交通、航空航天等新型产业的发展壮大为其聚集了一批高新人才，而正在推行的棚户区改造和新型城镇化建设同样释放了一批购房刚需。这些人都有住房的需求，这就说明房地产市场仍然有空间。
现在，新型城镇化还才刚刚开始，还有十多年的发展历程，如果我们把目光放得更远一些，等十年之后，再回过头来看，会发现这段时期的房地产确实会稍微衰减一点，但整体市场还是存在的。
胡冉：从去年开始，关于“新常态”这个词被大家广泛讨论。其实，不但是其他领域，中国的房地产也已经进入“新常态”。要解读此次新政，必须置身于新常态这个大背景下。
很多人说，中国的房地产进入新常态了，价格会一直低迷下去。我认为，这个结论完全没有根据。从历史的角度看，在美国、香港这样的发达地区，一旦发生经济危机，房地产确实会最先受到冲击，但最先回暖的恰恰也是房地产行业。所以对于未来的中国而言，房地产行业仍然是重要行业。
刘峰华：株洲的房地产市场一直是比较稳健的。作为一个人口净流入城市，株洲享受着政策带来的利好，前几天，长江中游城市群发展规划获批，长株潭城市群在中部地区崛起战略中的地位再次凸显，加之千亿轨道交通城等产业项目的带动，相信株洲楼市将步入一个更理性，更健康的态势。
未来株洲楼市分化将加速
株洲日报记者：现在很多人都在猜想，新政之后的一段时间内，株洲楼市会呈现一个怎样的局面，您能谈谈个人的观点吗?
邹东华：株洲楼市整体还是相对平稳，购房者也较为理性的。美的地产进入株洲五年来，株洲楼市并没有出现过山车式的波动。这几年来株洲的楼市场发展变化最大的，反而是在市场低迷的时候，房企的分化愈发明显，行业的洗牌快速加快，客户对于优质项目、优质开发商的信任感和信心会逐步增强，“强者恒强、大者恒大”的行业格局将会越来越明显。
胡冉：我认为楼市在未来一段时间里，最为明显的改变应该会是分化进度大大加快。届时，对于开发商而言，会出现刚需的作刚需，改善的作改善，这意味着楼市的同质化问题，将会得到大大缓解。
之前说，改善型需求将会是未来的一个重点，这就会对一些有实力的开发商提出要求，毕竟你要作品质，就得拿出不一样的水平，对于像奥园这样的实力房企而言，我们有实力做好改善性市场，也欢迎这种变化。
此外，像养老地产、旅游地产、工业地产这样的复合型地产将会迎来井喷，株洲楼市差异化、多维度的发展趋势，预计在今年将会大大提速。
邓天骥：对企业来说，未来的房企数量会越来越少，大浪淘沙之下，留下来的大约只有40、50家企业。想要急功近利的企业是没有出路的，习惯于简单生产的房企将会被慢慢挤压，只有沉下心来做作品，打造符合未来生活方式的产品，企业才会有未来。
就拿伟大国际来说，我们推出了被动式节能房，养老公寓、创业公寓等各种新产品，这些产品都不是纯粹的毛坯房，它代表着未来的一种居住方式和生活方式。像养老公寓，老年人可以在这里吃、住、玩、养老，是一种终极置业产品，而我们的被动式节能房，里面是365天恒温、恒湿、恒压，房屋内始终保持18℃至23℃，且其建筑能耗是传统房屋能耗的20%。（记者 涂志佳 任远）