株洲晚报3月24日报道　近日，荷塘区桥头小区的居民很头痛，自从2000年企业改制后，小区随之成了无人管理且问题频出的地方。截至去年底，我市有老旧小区666个，占全市小区总数48.1%。部分老旧小区陷入“失修”怪圈，设施落后、人员复杂等问题成了老旧小区管理的难点。

【调查】

老旧小区“失修”现状

1——硬件相对落后

荷塘区华湘小区有6栋房屋，共203户居民，是原华湘事业有限公司单位房。几年前企业改制，该小区成了无人管小区。与不少老旧小区一样，华湘小区绿化面积小，停车位少，没有体育健身设施和文化活动场所。

“最早的一栋房屋是上世纪70年代中期修建的。”小区所在的石塘冲社区工作人员介绍说，华湘小区未覆盖污水管网、地面缺乏排水系统、下水道经常堵塞，其他配套设施落后。2013年，在社区牵头下，小区才进行了自来水一户一表的改造。工作人员称，该小区路面破损严重，但改造资金缺口较大。

2——部分居民收入不稳定，未交纳物业费

芦淞区洗煤厂小区，业主近1300户。相比完全无人管，这里还有一个老厂改制时设立的留守处，管理小区物业。这两年，我们多次报道洗煤厂小区路灯不亮、毁绿占绿、路面坑洼等问题。记者找到留守物业相关负责人，回复说，老厂改制，小区已多年没有收物业费了，没有经费来整改，“只能向上级湘煤集团反映”。

老旧小区的多数居民是改制破产企业的下岗职工。芦淞区洗煤厂小区住户周向辽坦言，没有固定收入，因此大家也就不愿交物业费了。

3——找业主难，动用维修基金成难题

在老旧小区，房屋出租是一个普遍的现象。天元区滨江一村64栋出租率就高达95%。根据《物权法》规定，业主如果想申请使用房屋维修资金，不管维修项目大小，都必须征得三分之二以上的受益业主同意。房屋出租，必然造成管理人员入户征询意见、收取费用时，因找不到业主本人而变得困难重重。

【成功案例】

如何走出“失修”圈?

市房产局物业办相关负责人表示，完善老旧小区公共服务设施，有三种方式：一是市场化运作模式，政府投入资金，引进物业公司管理，实现专业化、社会化、市场化的物业管理;二是实行业主自治，成立业主委员会，实现业主自我管理;三是大单位自管模式，在社区居委会的领导下，实现企业或产权单位的管理，由原产权单位担负起物业管理职责。

五一新村——政府牵线，引进物业

2003年开发的五一新村，有508户业主。“小区以前垃圾成山、路面坑洼，如今绿树红花，还有蓝牙门禁系统。”居民刘兰红说起小区从“脏乱差”变得美丽、舒适又安全，很是自豪。

天元区物管办相关负责人介绍，五一新村最初有物业，后业主与其产生矛盾，物业撤离，变成了无人管小区，也没有业主委员会。去年9月初，在区物业办牵线搭桥下，新的物业公司入驻五一新村。

据物业公司何经理说，通过征求业主意见后，小区物业管理费为每平方米0.5元/月。同时，前3年，政府将对其物管费进行补贴。3年后，如果业主同意，物业公司可通过在小区经营等方式，补贴物管费用。

湘运路89号小区——“1+1”居民自治模式

湘运路89号小区，原为湘运公司职工宿舍，住户210户。2007年，因企业改制，变成无人管小区。

“业主委员会向每户居民收取30元/月的费用，实行非盈利性的准物业服务。”小区所在的晏家湾社区主任李玲说，具体方法是，先成立业主委员会。然后，社区与业委会共同制定工作条例细则，进行自治运作。保安、保洁人员，都是从小区内部聘请，尤其是一些五保户、特困户。没钱交物业费的低保户可以用提供公益服务的形式“抵费”。(记者 谢嘉 通讯员 周媛 袁良鸿)