红网长沙7月24日讯（时刻新闻记者 岳瑾）“3月开始，长沙新建商品住宅供销比实现逆转，二季度供销比为0.61；至6月，长沙楼市去化周期也从19.4个月，缩短为18.3个月”，这是今日戴德梁行2015年第二季度房地产市场分析新闻发布会上给出的一组数据。戴德梁行长沙公司副总经理文学坦言，尽管市场正处在快速去化的通道当中，去化周期缩短，但这一周期数值仍处于高位。

土地市场：上半年供给、成交双降

2015年3月，住建部、国土部联合发布通知，要求各地合理安排住房及其用地供应规模、优化住房及用地供应结构。上述背景下，上半年长沙土地供应降至历史低位。戴德梁行数据显示，长沙内五区土地招拍挂市场共有32宗土地入市，成交28宗。成交总面积为119万平方米，同比大幅下降了35%；成交金额更是下降了73%，为32亿元。

据文学介绍，今年以来，往期的土地热门板块，如梅溪湖、滨江新城、洋湖垸、芙蓉路金融生态区等均放缓出让脚步，这些区域内土地供应、成交基本处于停滞状态，滨江新城、洋湖垸、芙蓉路金融生态区更是出现了零供应的情况。从成交结构上看，工业用地独占鳌头，面积占比高达60%，住宅、商业用地比例缩小至4成。此外，上半年所有土地均为底价成交，成交总价最高的一宗土地仅为6.24亿元，相比于周边的武汉、合肥、郑州等城市的土地市场逊色不少。

在文学看来，“表现疲弱”这四个字最能概括上半年长沙土地市场的整体状况。对于下半场的长沙土地市场的发展预期，文学分析认为，因下半年湘江新区的土地供应计划还有大部分尚未完成，若下半年住宅市场的库存去化继续加快，房企资金回笼向好，土地回暖十分可期。

住宅市场：预计下半年量增价平

2015上半年，经历了“330”新政以及央行数次的降准降息，房地产市场的政策环境日趋宽松。不过，相较去年，开发商明显放慢推新盘节奏，转而积极消化可售库存。戴德梁行数据显示，2015年上半年长沙新建商品住宅成交量温和回升，商品住宅市场供销比进一步降低，至6月，供销比为0.61。

究其原因，文学指出，一方面，开发商推新盘的脚步放缓，上半年商品住宅新增供应量为534万平方米，较去年同期减少了25%；另一方面，购房者快步入场，成交量稳步增长，成交面积达到了744万平方米，较去年同期增长了41%。另一方面，市场的活跃也受益于价格的亲民，整个上半年，商品住宅市场的均价在6000元/平上下波动，到6月份均价为5931元/平，较去年同期下降了7%。

分区域来看，岳麓区、雨花区仍然是供应和成交的主力，占主城区总成交面积的71.3%。此外，长沙县表现不俗，二季度的成交量跃居全市九区县的第二位。文学认为，这主要是由于其临近主城区，产业基础较好以及价格更为优惠。

统计还发现，由于成交放量，推盘量较少，商品住宅的去化周期稍有改善，但仍处高位。其中，100-120平方米的初级改善型住房去化周期最短，而小户型的去化周期最长。分区域来看，雨花区、望城区的去化周期较短，均价最高的开福区去化周期则最长。

对于下半年长沙商品住宅的市场动态，文学预测，基于宽松的政策、低息环境，开发商积极去库存，购房者观望心态的变化，下半年住宅成交量还会继续回升，但是由于住宅可售库存仍然高企，大幅涨价尚不具备基础。

写字楼市场：二季度甲级写字楼的空置率下降至36.5%

二季度长沙甲级写字楼没有新增供应，租赁市场热度依旧。

回顾一季度长沙写字楼市场可知，当季万达C区携23万平米新增供应入市，庞大的体量令核心区甲级写字楼空置率一度升至46.4%；但与此同时，新项目入市也带来租赁成交活跃。二季度，长沙市空置率明显下降。戴德梁行数据显示，二季度长沙甲级写字楼的空置率下降了10个百分点至36.5%。

文学称，传统金融类企业的租赁需求依旧占据最大份额，而且，受益于行业的迅速发展，更多的中小型互联网金融企业、电子商务公司选择在甲级写字楼中办公。如万达总部的写字楼租赁非常活跃，其较好的区位以及较低的价格，对众多的中小型企业吸引力显著。租金方面，甲级写字楼的平均租金较上季度环比微降了1.0%，至每月每平102.96元。

展望今年下半年，位于南湖路口的保利国际广场即将入市。届时，长沙甲级写字楼的存量会升至77万平方米。在文学看来，尽管企业升级扩张的需求在增加，鉴于长沙甲级写字楼的空置率已超过三分之一，计划在未来两年交付的多个项目将提早展开预租，“我们预计各个业主的主要目标是千方百计降低空置，而租金方面可能呈现小幅波动。”