(吴柏豪家人与天麓别墅签订的认筹协议。)

(天麓别墅负责人称，别墅若卖不动，总公司会做调整，建议吴柏豪之后再购买。)

红网长沙6月3日讯（时刻新闻记者 岳瑾）认筹时承诺的240万别墅，开盘时价格暴涨至510万！这突如其来的变故，让准业主吴柏豪傻了眼。为了凑齐这套别墅的首付，吴柏豪以最快地速度低价处理了手中的两套房，“至少少卖了10万元。”然而，在吴柏豪向天麓别墅的开发商长沙高鑫房地产开发有限公司讨要说法时，“10万元”浓缩成了三个字“对不起”。

事由 240万的别墅眨眼要卖510万？

今年61岁的吴柏豪最近很忙，用他的话说，主要是忙着买别墅的事。“就想买一套，和老伴一起住那儿养老。”吴柏豪是一个认真的人，他告诉记者，包括天麓、龙湖、中粮、湘江壹号、青竹湖等别墅项目他都实地考察过，不仅仅是简单的了解项目的品质、环境、配套、物业服务等，就连诸如项目距离河东的驾车时间长短也都在其考察之列。

“最终决定购买的是天麓别墅。”在吴柏豪看来，选择天麓除了一些硬件条件符合他心目中的标准，另一个主要原因是置业顾问廖铁春的热情待客。

“我和家人至少去过4次，每次小廖都非常热情。有两次是晚上8点过去的，她也都耐心地为我们讲解。”吴柏豪口中的小廖正是长沙高鑫房地产开发有限公司的一名置业经理。小廖告诉他，他看中的D10栋104号房预计在开盘当天会以240万元左右的价格售卖，如果开盘当天交款，价格或许还能更低。

240万，吴柏豪当时手头并没有那么大一笔钱。为了凑齐这套房的首付，他以最快的速度低价处理了手中的两套房。尽管天麓这套别墅比周边其他项目的别墅价格更高，尽管低价处理让他损失了至少10万元，但5月15日，吴柏豪让家人在认筹协议上签了字，并缴纳了5万元的诚意金，只等着开盘当天交钱签购房合同。

认筹不等于认购，何以吴柏豪如此相信小廖的预计？“天麓别墅广告上推出了220万元一套的别墅，我们的别墅要价240万，有什么理由不相信？”就因为这则广告，让吴柏豪对小廖的预计深信不疑。

然而，计划赶不上变化。原计划5月中下旬的开盘时间一推再推，而后小廖告诉他，总公司已决定将别墅售价提高，那套预计240万的别墅，如今卖价为510万。

调查 一句“对不起”损失10万元

何以天麓别墅的预计价格与实际定价悬殊如此之大？开发商是否涉嫌欺诈消费者？为了买天麓这套别墅，以房换房的那10万元损失又该找谁要？更让吴柏豪气愤的是，小廖竟以“回老家了”、“调到高层卖房”等说辞为由，拒绝再接待他。

6月2日，记者跟随吴柏豪来到天麓别墅的营销中心。一位余（音）姓负责人接待了吴柏豪。他解释称，小廖提出的是一个预估的价格，实际的价格是以公司定价的价格表为准。

何以预计价格与价格表的价差有如此之大？“这个定价是老板决定的，我们作为基层员工无法左右。其实我们拿到价格表，当时也十分震惊。”该负责人坦言。

对于吴柏豪质疑天麓别墅广告上宣称的220万的房子是否存在？余姓负责人称，“220万的房子只有一套，开盘当天成交了。”他表示，因为价格的调整，开盘当天仅成交了那一套房。而当记者问到，那套别墅是否网签可查证时，他表示还没有网签。

随后，他建议吴柏豪，“你们想购买的这类别墅现在价格都在350万元以上，估计是卖不动的，到时候总公司会做调整，可以等到那个时候再购买。”

“你们这种行为涉嫌欺诈消费者，我为了购买你的别墅，低价处理了我的房子，损失10万元，这要怎么算？如果你解决不了，请你的领导出面解决。”在吴柏豪的坚持下，等待了近一个小时候后，一位自称可代表公司领导的刘姓负责人过来接待。她的解释与余姓负责人的说法如出一辙。

“小廖的说法代表了公司的说法，而不是她个人的行为，她的行为存在欺诈。”面对吴柏豪的质疑，刘姓负责人先是称“我现在也不知道情况，您说的和廖铁春说的是不一样的”，在吴柏豪提出有录音为证后，刘姓负责人改口称可以通过法律途径解决。对于吴柏豪为了买天麓别墅低价买房导致10万元损失的问题，她表示无能为力，仅有用“对不起”来表达歉意。

律师 开发商的行为已经构成缔约过失行为

记者在吴柏豪家人与天麓别墅签订的认筹协议中看到：“交5万元诚意金后，即可享受购房开盘优惠”、“诚意金可转入定金（不计利息）”、“此协议仅表明乙方有购房意向，不具备商品房预约销售的法律性质”等条款。

在这份协议上，并没有小廖关于“D10栋104号房售价240万元”预计的说辞，除了“选房当日，如未能选房成功，甲方将无息全额退还诚意金”的申明外，协议上并未对因开发商单方面原因导致业主无法购房的违约责任进行约定。那么，这纸协议是否意味着开发商可完全免责？吴柏豪只能默默选择退款，独自承受10万元的损失？

今日，记者咨询了红网联动律师、湖南英萃律师事务所律师张桂枝。“开发商的行为属于不诚信行为，已经构成缔约过失行为。”张桂枝解释，开发商的置业顾问在销售中心对客户进行推荐的行为，应当被认为在执行职务行为或是构成表见代理，吴先生对于置业顾问的回答具有充分相信的理由。故开发商应当对置业顾问的行为承担责任。置业顾问称房屋预计开盘价大约为240万元，但房屋实际开盘价为510万元，这两个数据之间差距过大，可以认为开发商为了促成合同的签订，而向客户提供了虚假情况，属于不诚信行为。依据《中华人民共和国合同法》第42条的规定，当事人在订立合同过程中如故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的，构成缔约过失责任，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。故开发商这种为促成合同交易而提供虚假情况的不诚信行为，属于缔约过失行为。

此外，因开发商的行为属于缔约过失责任，故开发商应当对吴先生承担缔约过失责任。因为吴先生对于开发商的相信，吴先生以低于市场平均价格的低价出售了自己的房屋，故吴先生因为开发商的缔约过失责任受到的直接损失为自己低价出售房屋与按照正常市场价出售房屋之间的差值。对于这一部分差值，开发商需要进行赔偿。吴先生的差值赔偿部分的返还可以通过法院诉讼的手段获得支持。

不过，张桂枝指出，因吴先生最终未和开发商签订商品房买卖合同（买房未成功），只能适用上文中的缔约过失责任（信赖利益范围内的损失），而不能适用商品房买卖合同成立生效后的违约责任，因此吴先生难以要求开发商赔偿可得利益范围内的损失（即实际开盘价510万与预计开盘价240万之间的差额270万元）。