对于那些总是困扰在新区开发和土地财政之间的地方政府而言，长沙梅溪湖模式无疑提供了一种有益的借鉴。

11月21日，包括荷兰NEXT建筑事务所、深圳奥雅景观与建筑规划设计有限公司、华东建筑设计研究总院、上海复旦规划建筑设计研究院、湖南大学建筑学院在内的国内外研发设计类行业顶尖企业和机构齐聚长沙梅溪湖。

他们此行的目的是为了考察梅溪湖国际研发中心二期——绿方中心、三期——研发总部大楼、金茂悦写字楼、定制型企业总部办公区和南片区，为进驻梅溪湖国际研发中心做准备。其中二期项目绿方中心，由于中国首个在全球范围内获得BREEAM杰出级认证的绿色建筑，也是亚洲首个获得该认证的项目，是国内第一次使用建筑材料全生命周期影响评估的项目，受到了多数企业的高度关注。而此时距离梅溪湖片区开发仅仅只过去了5年。

事实上，早在2012年，整个梅溪湖片区只用了3年的时间就已经初具规模，同年，梅溪湖国际新城获得国家住建部批复，成为全国首批“国家绿色生态示范城区”。几个月后，梅溪湖国际服务区获批全国首批“国家智慧城市创建试点城区”。成为长沙又一个具有全国影响力的城市新名片。

对此，梅溪湖投资(长沙)有限公司董事长彭心旷，在出席“全球房地产金融中国峰会2014年度盛典”时向《中国房地产金融》表示，梅溪湖32平方公里的大开发，之所以能在如此短的时间里取得这样的成就，除了来自湖南和长沙政府层面的高度关注和政策扶持外，更主要的是得益于梅溪湖开发采取的是企业主导，市场导向的开发模式，其中，梅溪湖投资有限公司在房地产金融上的积极探索和创新，为梅溪湖大开发插上了腾飞的翅膀。

企业主导的新城大开发

其实，当梅溪湖的开发还在论证阶段的时候，包括湖南和长沙的相关负责部门在内的各方，对于这片32平方公里土地上即将进行的大开发还是存在一定忧虑。毕竟，上千亿的开发资金如何解决;片区如何定位;产业与人口如何导入;产城融合如何实现可持续发展都是未来开发中无法避免的重大问题，任何一个缓解解决不好，梅溪湖或许就将步所谓“中国鬼城”的后尘。

但作为有形之手的政府，只能通过规划和政策对梅溪湖开发进行框架式的指导和扶持，很多问题最终需要市场这个无形之手自我调节来解决，出于这样的认识，长沙决定在梅溪湖大开发中实行企业主导，市场导向的模式，并由此成立了梅溪湖投资(长沙)有限公司，将梅溪湖32平方公里土地的开发权交给了市场。

彭心旷坦言，与政府关注土地出让不同，作为企业梅溪湖投资有限公司更关注的是如何通过环境建设、金融支持和实现后期销售等方面，来吸引更多的企业关注和投资梅溪湖，从而在这32平方公里的土地上实现可持续发展。

为此，梅溪湖投资有限公司首先解决了区域定位问题。彭心旷发现，梅溪湖所在区域，恰好位于长沙大学城和高新开发区之间，因此他和公司管理层将梅溪湖定位在产学研的“研发”上，使得梅溪湖片区成为连接学和产之间的一个桥梁，这样即可以发挥梅溪湖地处岳麓山风景区的天然地理优势，同时也能和其他两大新城形成互补和错位竞争，从在在更大的空间上形成一个良性发展的长沙新城。

据彭心旷介绍，为了实现这一目标，梅溪湖自2009年启动拆迁建设以来，已完成一级土地开发总投资超过200亿元，形成片区骨干交通路网，正在推进以地铁、环保公交、环保电瓶车、公共自行车为代表的绿色交通体系建设;以退田还湖形成3000亩梅溪湖湖泊、建设4360亩岳麓山风景名胜区重要组成部分——桃花岭景区为标志，全面建成总面积超过8300亩的六大生态公园;加快引进优质教育配套，建设了长郡梅溪湖中学、岳麓区实验小学等7所高品质学校;不断推进引领性项目建设，启动了国际研发中心、国际文化艺术中心、国际广场、三甲医院、商业综合体等项目建设;不断举行重大活动，开展了梅溪湖国际文化艺术周、长沙国际灯光节暨元宵灯会、梅溪湖花卉艺术展等系列活动，截至2013年底已引进方兴、金茂、中建、中铁建、万科、佳兆业、中冶长天、振业集团等一批实力企业进驻。梅溪湖国际新城先后获批首批“全国绿色生态示范城区”和“国家智慧城市创建试点城区”等国家级荣誉。

而其中最让彭心旷觉得自豪的是，梅溪湖已经实现的200亿元的投资，全部是投资公司通过市场化手段解决，没有向政府要过一分钱。

金融创新实现共赢

中国人民大学教授、中国人民大学土地政策与制度研究中心主任叶剑平曾指出，目前困扰着很多地方政府的土地财政除了诱发庞大的地方债务，还会降低土地资本化效率，影响土地管理职能的发挥，导致区域发展模式不健康，进而扰乱房地产市场秩序，间接刺激房价非理性上涨，因此，叶剑平提出，未来，地方政府要构建“政府监管+市场运营”的土地融资模式，招募社会资本进行前期融资平台建设，政府在其中主要是监管平台运营，不承担具体的决策、经营等职能，参与的社会资本负责所有业务经营及市场性决策行为，包括平台的前期注资及后期利润分配。

梅溪湖投资有限公司已经将这种设想变为现实。

彭心旷说，整个梅溪湖大开发至今，之所以能够实现所有资金全部自筹解决，就是得益于在金融上的积极探索和创新。彭心旷说，“梅溪湖的融资先是通过综合开发来融资，融资完了之后，我们把最有价值的一段拿出来，向社会公开招募，就引进了方兴地产来合作开发，我们就把提前把银行贷款的资金给还款了，我们之所以能够引进方兴地产，就是因为我们能够给它的回报是一个明确的边界条件，就是政府给回报是划了一个明确的边框，让投资商都放心的来投资。同时投资商来了之后，和我们一起来合作做这一块，加速了我们这个区域价值的提升，我们同时快速提升区域的价值来获得回报，投资商在我们这边获得很好的回报，对于我们到这里来投资二级房地产开发的企业，我们也是首先在土地出让的时候，它有一个融资，它最终的资金来源还是需要把这个开发的项目给销售，而我们就是在周边不断的完善和配套，不断的提升这个区域的价值，做到地产的价值不断提升以后，配套不断完善，实现整个在这里投资的，不管是一级土地的开发投资，还是二级开发的，还是购房的客户，都实现了一个投入产出良性循环，它最核心的就是这个区域的价值的不断提升，我们不断的投配套，把价值不断的提升，大家都获得了回报。”

或许在未来，梅溪湖通过金融手段整合资源实现新城开发的做法，能够给更多的地方政府提供一种有益的借鉴。