红人评楼第36期——万科魅力之城

测评人：红网时刻新闻记者 邹双

综合评价：

开篇

十年前，武广新城还只是一片荒地，在许多老长沙人的概念里，当时的这里还算不上长沙。十年后的今天，武广新城纳入长沙城市版图的核心，因为高铁，长沙开始跟全国各地通联。如果要评选近三年长沙城区的热点区域，武广新城或许会是许多人共同的选择。无论从土地的供应与成交量来看，还是新建商品房的供销状况来看，武广新城所在的雨花区都位列长沙楼市的前列。

本次红人评楼的项目就是位于雨花区劳动东路与花侯路交汇处东侧(武广高铁站北)的万科魅力之城，这是整个武广新城片区离高铁站距离最近的一个楼盘。万科魅力之城分五期开发，总占地800亩，总建筑面积140万方，涵盖高层住宅、洋房、超高层，社区内规划有8万㎡的商业街及3所幼儿园、一所砂子塘平阳小学，一所南雅武广中学。作为万科30年建筑之大成的升级住宅产品，万科魅力之城自今年9月份首次开盘就赢得了市场的关注。目前，项目在售二期10、11号栋高层99㎡、123㎡房源，均价6800元/平米，全部带装修。

万科魅力之城涵盖物业形态较多，未来将形成便捷的城市综合体，业主在此生活将会很便利。项目价格与周边楼盘相比属于中等水平，且万科魅力之城带装修，交房后业主只需置办一些家用电器等，不用为装修花大心思。此外，项目所属的区域发展潜力较大，随着地铁的开通，这一区域的发展将更加可观。不过项目周边的生活配套还不完善，建议有车人群在此置业。

楼盘概要

一、综合

区域规划

万科魅力之城区位图

万科魅力之城位于雨花区劳动东路与花侯路交汇处东侧(武广高铁站北)，是离武广高铁距离最近的一个楼盘。2010年，武广高铁正式通车，以长沙南站为中心向周边辐射16公里范围的武广新城片区，正式进入全速开发。

在长沙市的规划中，武广新城未来规划居住人口将达到40万，高铁商圈所辐射的长沙东南片区，成为平衡城市发展的两大副中心之一。中心的圈定，意味着具备多种综合功能的大盘将争相落地。

除前期进驻的茂华、运达、新华都、融科之外，去年以来，越来越多的房企抢滩武广新城片区，绿地、恒大、京武等纷纷在此拿地，部分项目在建或已经有产品面世。随着各路房企的争抢，武广新城片区地价节节高升，房价也在日益上涨，升值潜力大。

房企品牌

万科魅力之城由湖南湘诚壹佰置地有限公司开发，该公司在2009年被长沙市万科房地产开发有限公司收购。万科，在《2014中国房地产开发企业500强榜单》中排名第一。作为一家上市公司，万科在全国64个城市拥有400多个项目，开发资历比较丰富。

近年来，万科在长沙相继开发了西街花园、金色家园、金域蓝湾、白鹭郡、紫台、金域缇香等多个项目。2014年，万科全面铺开住宅工业化产品，在长沙重点打造长沙万科魅力之城、万科金域滨江、万科里梅溪郡三大项目。

土地产权

地块的出让年限为住宅70年。

2012年12月，万科收购了京投银泰(湖南)置地投资有限公司及湖南湘诚壹佰置地有限公司旗下位于武广新城新花侯路和规划建设中的杜花路交会处的6块土地，共计40.4万平方米(折合606.25亩)成交价款共计5.78亿元，折合每平米0.14万元，其中湘诚壹佰已取得土地证的占地33.5万平方米(折合3350公亩)，价值约4.79亿。该地块即为现在打造的万科魅力之城。

土地网挂系统信息显示，地块的出让年限为住宅70年。

二、建筑

建筑单体

万科魅力之城项目总占地800亩，总建筑面积140万方，分五期开发，二期由6栋34层高层住宅、7栋洋房及1所幼儿园组成。高层住宅均为三梯六户，户型面积在90—123平米之间。

项目的高层采用万科独创的十字单体建筑设计，栋规划中采用纯点式布局，朝社区内户型，楼间正面视距约60米，另外，在建造时根据长沙季风风向，迎风偏转45度，通风性更好。

园林布局

据置业顾问介绍，整个项目将分为三个景区打造，其中，项目二期、三期南面为森林带、洋房区域为花园带、靠近商业街的部分为哥本哈根式的景观。

项目的园林设计除了具备观赏性之外还具有参与性，并以运动健康，促进邻里交流为主题。

社区规划18万㎡的绿化面积，2万㎡中央公园，南面超大面积森林通道，一条慢步道、两大多功能空间、三大运动空间、四大儿童空间，能够更好的加强邻里互动。

户型解析

99平米户型图

万科魅力之目前主推的高层住宅有两个户型，建筑面积分别为99㎡和123㎡。总体而言，两个户型空间利用率高，洗手间干湿分离，有效解决家人同时洗漱、如厕的冲突和尴尬，房内还预留了较多的收纳空间。

具体来看，99㎡的这个户型的优点在于没有任何的浪费面积，双卧全部朝南，均配备浪漫飘窗。无论是二人浪漫世界里的衣帽间、或者是宝宝的婴儿房、还是大家庭的的储物室都能满足家庭不同成长阶段的居住功能诉求。户型的总体空间利用率极高，而该户型唯一美中不足的就是东西朝向的走廊面积稍显浪费、单调。在后期装修的时候可在墙面做一些设计。

123㎡此户型是舒适的三房设计，整个户型动静分区，阳台、客厅、餐厅连成一线，南北通透。入户右边是厨房，左边是卫生间，同时还配备了一个超大储物间，不仅能使主人出入室内方便安置衣物，更能保护室内隐私。朝南为两个次卧，朝北为主卧，三室均带独立衣柜。其中，主卧开间很宽敞，和主卫之间，另外辟设了衣帽间，使得主卧室显得更加开阔，舒适。该户型对于首次置业、婚房以及改善型需求购房者均适用。

三、居住

舒适性

万科魅力之城项目容积率为3.02，绿化率40%，容积率相对较高，绿化率还不错。在整体布局上，二期7栋洋房在中间部分，6栋高层住宅分别排列在洋房两侧。

住宅均采用3MM工业化技术，能更好的摆脱房屋渗水、开裂等问题，同时提高建筑的隔声、保温、防火性能，使居住者拥有更舒适的居住体验。同时，在装修形式上采用4D装修理念，在每一细节处与安全上加入更为人性化设计。

与近年大多数新建高档小区一样，万科魅力之城实行人车分流，二期停车位640多个，车位比为1：0.5，基本能够满足业主需求。

物业管理

为万科魅力之城提供物业服务的是万科旗下的长沙市万科物业服务有限公司，前三年物业费为2.2元/平米，之后为2.5元/平米，比片区内其他楼盘的物业费略高，周边楼盘物业费大多在1.5元-2元之间。不过，万科物业的品质在市场上有口皆碑。

周边环境

万科魅力之城北临近浏阳河，政府方面的消息是，规划将浏阳河水引入高铁新城规划区，并由六个绿化公园和开放绿地系统共同构筑，串联起新城主要功能发展区及居住组团，让人们拥有更多机会享受自然。此外，项目地块附近有武广快速铁路穿过，根据强制性规划要求，铁路线上将有政府规划公园，使得社区环境品质得以提升。

同时，项目东面还将建滨江乐园，东南面规划磨盆洲生态公园，西面有已建成的体育文化公园，包括省游泳跳水中心和网球中心。

交通出行

毋庸置疑，武广长沙新站所处的位置是一个战略性的地理节点，黄花机场、京珠高速，以及规划中的长沙轻轨、地铁都属于这一区域内。规划中的长沙轻轨将采用与武广长沙新站无缝对接的方式，下了火车便可乘坐地铁。

除了武广高铁站这一交通要塞，经过片区的还有已开通的地铁2号线、建设中的3号线;而杜花路、香樟路、京珠高速等交通干道，都让自驾出行变得非常方便快捷。

公交方面，目前据项目最近的站点为红旗路劳动路口站，乘坐601路公交可以从东塘直达项目。据项目步行20分钟的火车南站出发的有24路/135路/159路/160路/16路/503路/63路/66路等十几趟公交。

四、配套

商业街区

万科魅力之城社区内规划有8万㎡的商业街区，包括1万㎡的主题儿童乐园。同时，还拥有万科自持运营的3万平米的邻里中心，不以盈利为目的，邻里中心设有医疗，培训，生活，银行，食堂等社区服务，孩子下课后可以在万科设有的培训班去增加自己的学校知识和课外知识。

作为长沙成长最快的地产板块，商业配套的短缺一直是武广新城的难言之隐。此前规划中的拟投资120亿元开发建筑，总面积260万平方米的武广新城龙之梦城市广场还未开建。而项目开发周期较长，许多配套设施后期才可以完善，早期入住的购房者可能会感到生活不便，并且还会受到后期施工的影响。

教育配套

万科魅力之城今年8月与砂子塘小学正式签约。

万科魅力之城项目自建幼儿园、小学、南雅武广中学。并于今年8月份与砂子塘小学正式签约，学校暂定名为万科魅力之城砂子塘平阳小学，凡购买万科魅力之城住宅产品的业主均能享受该学位。砂子塘小学创办于1963年，至今已历经40年的发展历程，是长沙市首批城市示范性学校。

除了自建的学校之外，项目周边分布了长塘里小学、枫树山小学、广益实验中学、雅礼雨花中学等学校。

医疗配套

对于新开发的小区来说，医疗配套是其最大的短板。目前，万科魅力之城郡项目周边500米范围内暂无医疗机构，距离项目最近的是黎托医院，距项目约1公里。

据置业顾问介绍，项目东面未来将建湘雅国际医院，但在网上并未查找到任何这方面的消息。虽然周边无大型三甲医院，但项目自持运营的3万平米的邻里中心设有医疗会所，一些感冒发烧等常见问题在社区医院完全可以解决。

五、购买

售价

目前，项目在售二期10、11号栋高层99㎡、123㎡房源，均价6800元/平米，均带装修。

此外，项目电梯精装洋房预计12月份开盘，户型面积在110-120㎡之间，11月15日之前可享1万抵3万优惠，15日之后可享1万抵2万5优惠，当前洋房样板间已正式对外开放。

由于高铁概念武广新城的房价涨幅一度飞速上升，片区内众多大盘的集中推盘对市场也造成新的影响，目前项目周边楼盘价格普遍在7500元/平米以上，而万科魅力之城均价6800元/平米，且带装修，显然更具性价比。

工程进度

从项目现场获悉，目前二期6栋高层住宅均已动工，其中最高的已经建至9层左右。项目各项工程建设正在有条不紊的进行中，预计2016年6月交房。

适宜人群

从项目现场获悉，目前二期6栋高层住宅均已动工，其中最高的已经建至9层左右。项目各项工程建设正在有条不紊的进行中，预计2016年6月交房。

整体来看，万科魅力之城项目涵盖物业形态较多，未来将形成便捷的城市综合体，业主在此生活将会很便利。而且项目位于武广新城片区，整个区域的发展潜力较大，随着地铁的开通，这一区域的发展将更加可观。

此外，万科魅力之城是由大品牌开发商万科集团开发的，品质有所保证。万科在长沙开发的项目比较多，购房者可以到其不同的项目进行了解。另外，社区的物业是项目自持的万科物业，万科物业在全国48个城市代理了300多个社区，其中包含有机关大院，因此业主入住后，社区服务质量是比较放心的。

不过项目周边的生活配套还不完善，且直达项目的公交路线较少，购房者到达项目不是很方便，建议有车的人群在此置业。另外，项目分五期开发，规划周期较长，自带配套预计最早在2016年才能建成，在此之前业主的生活不太方便。

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