8月31日，住建部、财政部与央行发布通知，将二套房最低首付比例降至20%，条件是首套房贷款已结清。这既是央行等年内第二次降低公贷首付比例，也是上周二央行降准降息后推出的又一楼市利好。

这次公贷政策调整，影响力几何?改善性需求能实现了吗?解决首付后，贷款好解决吗?8月31日，记者第一时间做了调查。

史上最宽松

对三、四线城市是大利好

二套房首付比例由30%降至20%，与首套房一样待遇，这已是公积金贷款政策史上最为宽松的了。我省一名长期研究公积金政策的业内人士说，时隔不到半年，二套房首付比例再降一成，这对改善性需求的释放和激发，肯定有一定的刺激和鼓励作用。

“首付比例的降低，实实在在降低了‘能不能买房’的压力。”该人士说，目前来看，无论是刚需还是改善性需求，能不能交上首付款，是能不能买房最关键的前提，此次政策的出台就是帮助购房人群把这个“门槛”过了。

“对于一些房价不高的三、四线城市来说，作用会更为明显。”该人士认为，如果房屋总价不高，交上20%的首付款后，余款靠公积金贷款能够满足，这就帮助购房者实现了购房需求。举例来说，若某市房价平均4000元/平米，80平米的房子总价32万元，两成首付款不到7万，剩下的25万通过公贷是可以实现的。

世联行山东区域董事总经理朱江说，从市场来看，“金九银十”已经到来，在这个时间点出台公贷新政，更加刺激和释放改善性需求，促进房子实际成交。

“其实，这次政策对购房者的心理和预期的影响，远大于政策本身对购买能力的影响。”朱江说，目前国家针对楼市的利好政策频出，有利于提升购房者的信心，有利于减轻库存压力，进一步推动市场回暖。

作用受限

贷款压力太大还是得多交首付

“公司给缴的公积金太少了，降了首付还是买不起啊!”“首付低了，每月还款就多了，压力不是更大了?”8月31日，公贷二套房降低首付的消息发布后，不少网友还是觉得买房“压力山大”。

“要真正实现购房需求，降低首付压力只是第一步，能不能贷下款、能贷多少，也是非常重要的。”公积金政策研究人士认为，此次公贷政策调整，对一、二线城市的影响其实很有限。

以济南为例，根据楼市调研机构统计，济南市区均价8615元/平米，以100平米的改善性需求房源为例，总房款为86万，首付20%为17.2万元，这样需要贷款68.8万元。而根据济南最新的公贷政策，家庭最高可贷60万，这样来算，公贷还是无法满足购房需求。

朱江说，改善性需求人群主要是两类：一类是为了学区房，目前济南市区的热门学区房基本没有1.4万/平米以下的;一类是为了换套面积大的或综合配套更好的房子，此类房子也都在均价之上。

以燕山小区一套60平米的房子来算，总房款在90万左右，即便交得起18万的首付款，贷款压力还是很大。“这样一来，只能逼着购房者多交首付款，新政的意义也就不大了。”朱江说。

“公积金贷款要考虑到每个人的实际还款能力，如果个人收入较低，每月还款额又很高，除了本人的还款风险外，对整个公贷市场都会带来风险。”上述业内人士指出，在这次新政施行后，很多人还是会遇到“交得起首付，贷不起款”的难题。

尴尬现实

公贷、组合贷并不受待见

退一步讲，即便市民想公贷，但现实是公贷及组合贷在市场上并不受待见。

省城一家大型房企负责人坦言，目前公积金贷款对楼盘的要求很高，要求主体工程必须完工三分之二以上。“目前市场不是很好，我们为了尽快回笼资金，还是鼓励客户选择商贷。”该负责人说，他们也采取了一些刺激措施，比如商贷房价可以打折，公贷就没有折扣。

二手房市场亦是如此。一家房产中介金融部的负责人说，以一套100万元的房子为例，两成首付是20万，这样就要贷80万，以济南的最新政策来看，除了60万的公贷外，还有20万的“缺口”需要商贷来补。“很多房主不愿接受买主组合贷，因为公贷放款比商贷慢，房主都想尽早拿到全款。”该负责人说，从实际操作来看，对于二套房来说，交上两成公积金首付款后，余款全部用公贷的人非常少，新政的市场影响将非常有限。

此外，该负责人提到，每个城市的公积金都有个使用率的问题，每年的缴存额是一定的，如果因贷款或提取导致使用率偏高，就会带来资金紧张问题，在这种情况下，购房者如果再申请公积金贷款，难度就比较大。