中国经营报8月22日报道 “华北第一高楼”地标项目“高银天下”前途未卜

周丽

天津滨海新区大爆炸影响正在持续发酵。在靠近爆炸点的受灾业主要求赔偿甚至回购房产之时，滨海新区整体楼市也受到影响。

公开数据显示，大爆炸发生后，天津市商品房销售均价和成交面积均环比下跌。业内专家在接受《中国经营报》记者采访时表示，天津滨海新区大爆炸或导致区域内物业贬值。

值得注意的是，高银地产控股有限公司(00283.HK，以下简称“高银地产”)旗下的“高银天下”项目属于天津滨海新区高新区，并以“华北第一高楼”的地标属性为外界所知。该项目此前即被质疑销售困难，如今大爆炸发生后，业内人士表示其整体区域环境不及从前，加之销售乏力、资金紧张等现实问题，未来前景堪忧。

大爆炸或致区域物业贬值

天津港(11.12,-0.94,-7.79%)“8·12”特别重大火灾爆炸事故波及多个住宅小区。在万科中期业绩会上，万科总裁郁亮表示，“万科在天津爆炸地点附近的3个项目共涉及4990户居民。”

据报道，天津滨海新区政府已开始向爆炸区受灾住户发放一个季度6000元资金补贴。而海港城及启航家园多名业主要求政府回购房屋或开发商退房。

伟业我爱我家副总裁胡景晖认为，天津滨海新区的房地产市场之前就不是很理想，入住率不高，爆炸事故会加剧空置率。相关部门将来会在规划上有一些调整，包括危险品的运输储存等。

事实上，天津房屋库存高企、去化困难的总体趋势由来已久。

据中国指数研究院[微博]天津分院(以下简称“中指院天津分院”)提供的数据，截至7月底，天津市可售面积1964.65万平方米，出清周期19.8个月；滨海新区可售面积418.38万平方米，出清周期18.1个月。

当地一位房地产研究人士表示，天津市前些年土地供应量一直处于相对较高水平，相继开盘入市之后，新房市场供应量处于较高水平。“天津市的人口吸附能力比北上广深等一线城市要差一些，本地居民需求又不足以支撑，这最终导致了需求不足，库存量高企的现象。”

而天津大爆炸事故的发生使当地楼市又蒙上一层厚重的阴影。

中指院天津分院提供的数据显示，爆炸事故发生当周(8月10日~8月16日)，天津市商品房销售均价和二手房的成交面积均环比下跌。天津市商品住宅销售均价为10982元/平方米，环比下跌，跌幅为2.7%；二手房共成交20.88万平方米，环比第3周下跌，跌幅扩大为10.0%。

搜房网数据监控中心数据显示，爆炸事件当周开发区新房成交量仅有19套，环比上周下降36.67%，预估短时间内，滨海楼市将进入下行通道。

上海杜跃平律师事务所主任律师杜跃平认为，滨海新区各类房屋贬值，将是可以预见的事实。

资深地产专家薛建雄表示，有安全隐患的房屋肯定会大幅贬值，政府肯定会重新制定规划和维护，或者目前的厂区就变成了公园等，但这只能通过时间去对冲。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时表示，天津爆炸背后凸显了天津房管、国土等部门策略的失误，这确实会带来投资者对于城市投资价值的怀疑，进而使得部分物业的估值下滑。

“后续滨海新区项目的销售肯定会面临压力，最主要是部分购房者对于此区域的住房规划等存在不信任的情绪，所以后续如何说服购房者是最关键的因素。”严跃进说道。

高银地产780亿押注滨海新区

天津滨海新区大爆炸事故牵连多家企业。于天津拥有公司最大、亦是唯一项目的高银地产日前表示，公司旗下“新京津·高银天下”及当中的“高银金融117”并无受大爆炸影响，项目将维持原有进度继续施工，并如期于明年落成。

据悉，“新京津·高银天下”项目与爆炸地点同属滨海新区，位于滨海新区功能区之一的滨海高新区。高银地产公司发言人指出，项目与爆炸地点距离两个小时车程，因此完全不受爆炸事故影响，至于对以后京津一体化的发展信心及当地楼市前景的看法，公司发言人表示至今一直对天津长远发展相当有信心。

公开资料显示，市值曾一度高达千亿港元的高银地产，只有“新京津·高银天下”这一个地产项目在运作，该项目总投资额达780亿元。

高银地产官网显示，“新京津·高银天下”由中央商务区、高级豪华住宅以及天津环亚国际马球会三部分组成，总建筑面积接近200万平方米。中央商务区板块目前有一座正在兴建的高银金融117大厦共有117层，高银地产称，项目落成后将为天津市中心地标、“华北区域第一高楼”，并成为全球十大摩天大楼之一。

要求匿名的业内人士对记者表示，关于高银地产在天津的项目是有争议的，把资金都投在一个地标项目上，风险太大。

值得一提的是，该项目地理位置处于西青区，但行政区划属于滨海高新区。吊诡的是，查阅“高银天下”的相关资料发现，在宣传中有的地方表示属于西青区，有的地方则显示属于滨海高新区，在相关宣传文章中更多的则是突出“滨海新区”的字眼。

对此，要求匿名的业内专家认为，“高银天下”所处的区位是比较尴尬的，此前将此项目纳入到滨海新区，实际上是希望获得更大的关注，主要是做大概念。此外，滨海新区确实会提供一些企业入驻和税费方面的优惠。但该项目并非处于滨海新区核心区，后续能否获得自贸区各类利好效应的惠及，有一定的不确定性。而且目前出现爆炸事故后，“滨海新区”这四个字的概念效果将大打折扣。

同时，受访专家认为爆炸事故将给在建项目提出更多、更高的要求。严跃进指出，从楼市建筑项目的规划角度看，后续肯定会对天津房地产市场的规划做新的调整，尤其对于一些已经开发的项目来说，会面临更为苛刻的审查。

销售乏力 “华北第一高楼”前途未卜

记者发现，“高银天下”整体对外标价达到每平方米4万元，高层公寓售价更是号称每平方米4.5万元至5万元，而同期周边的住宅项目定价基本在万元左右徘徊。

对此，严跃进分析认为，其定价高和其项目融入了跑马术等新元素有关系，而且凭借相应的商务楼宇，能够实现各类商务资源的聚集。但高价格能否为市场所接受，关键要看能否寻找到目标客户。考虑到目前反腐等背景，一些潜在的客群是减少的，后续若不走公众路线，效果如何将有待商榷。

对于“高银天下”的定位和定价，中国社科院城市发展与环境研究所研究员单菁菁认为，“华北第一高楼”是为吸引各方的关注，起到广告和宣传的作用。最终还是市场起决定作用，价格定得这么高，如果“有价无市”，说明是脱离市场的。

有天津房地产业内人士透露，该住宅项目的销售并不太好。在记者日前的实地走访中，多名当地人对于高定价表示出惊讶和不解，“这么贵，谁跑这来买啊……”一名张姓师傅说道。

据悉，“高银天下”住宅部分——富国高银一期和二期已竣工，包括高层公寓和别墅等1700个单位。公司早于2013年推售第一期，但截至今年3月底仅售出约两成。

天津市房地产综合信息网信息显示，2013年9月24日，富国高银共有643套房源获得销售许可证，但是截至今年6月25日仍有631套未售，在将近2年的时间里，高银地产仅售出12套房屋。

对于被质疑销售困难，高银集团主席潘苏通则表示并不急于出售，会等待附近区域成熟、地价升值，或于明年中旬再推，希望可争取以倍数计回报。

高银地产6月24日公布的2014财年业绩报告显示，截至2015年3月31日，集团录得营业额约5.69亿港元，同比减少约80%，纯利减少23%至约6.55亿港元。针对营业额大幅减少的原因，高银地产解释称，主要由于来自富国高银第一期的住宅确认销售收入减少82%至约4.75亿港元。

在销售乏力之际，高银地产却要自持70%的商业面积，除597米高的高银金融117大厦外，双子塔和大部分商业等都要自持。

高银地产2014财年业绩报告显示，截至今年3月31日，其应付账款高达71亿港元，而手持现金仅1532万港元，资金缺口高达70亿港元。

截至今年3月底，潘苏通持有股权的高银特殊机会有限公司，已经帮高银地产垫付约75亿港元贷款，而2013财年高银特殊机会有限公司已经帮其垫付50亿港元，该贷款的到期日延长至明年底。

随着项目开发的推进，如果销售继续乏力，高银地产无疑继续需要进一步输入现金，高达71亿港元的应付账款便是头等大事，而高银特殊机会有限公司能否继续为其输血尚未可知。

上述要求匿名的业内人士置评，一般来说，自持物业规模比较大，确实容易引发资金层面的压力。另外，如果过多地依赖外部资金，那么一旦项目销售业绩不快速提升，风险就会加大。

受访专家们直言，在销售乏力、资金紧张的情况下，“华北第一高楼”前途未卜。

就上述问题，本报记者致电并致函高银地产天津项目部，高银地产天津市场推广部负责人回复记者表示，根据公司规定，不接受媒体以致电、致函等形式的任何采访。随后记者提出现场采访，截至发稿，未能安排现场采访。