自去年以来，国内房地产市场悄然发生了变化，楼市“白银时代”的说法在业内疯传。新的市场环境下，房企不得不面对成本增加、净利下滑等现实，为开拓市场，国内资金流入海外的趋势正不断加强。

与此同时，国内稳定的宏观经济环境和去年大幅宽松的对外投资政策，都在持续支持和推动资产向境外流动。相对于美元的走强，人民币在近期出现了小幅贬值，但币值目前仍处于相对稳定的区域，而稳定的人民币汇率更有助于中国投资者在对外投资时控制汇率风险并提升购买力。

前五月海外商业地产投资额同比激增超九成

日前，据高纬环球发布的一份《中国对外投资市场快报》显示，2015年前五个月，中国对海外商业地产的投资总额增长明显。在此期间，中国在全球投资的写字楼、购物商场、酒店、土地开发以及其他商业地产(包括匿名投资的交易)总额共计约94.4亿美元，同比上涨了近92%，涨幅可谓惊人。

高纬环球研究顾问部高级经理陆明分析称，如果持续这样的增长势头，2015年将会成为突破性的一年，年投资总额将超越220亿美元，与2014年相比激增47%左右，而与2008年的年投资总额相比，增长了近300倍。

中新网房产频道从报告内容中发现，海外投资的物业类型里，写字楼仍是投资量最大的资产类型。前五月，写字楼海外投资占总交易金额的52.3%。另外是土地开发投资，占比达到32%左右，而这一数据从2008年到2014年年平均值仅为24%。

值得关注的是，集中在美国和澳大利亚的大量土地开发收购，凸显了中国投资者逐渐倾向于承担风险，在国外挑战从零开始开发大型项目的信心。如今年2月，泛海控股购得旧金山占地18.6万平米的First&Mission项目，耗资2.96亿美元。同时今年5月，中国十七冶集团斥资1.72亿美元收购新加坡一地块，规划建设建筑面积为5.6万平米的住宅和商业项目。

据陆明介绍，由以上各项投资实例中可以看到，国内资金在海外的投资范围不断扩展，除了美国、英国等传统的投资目的国，还包括了日本、马来西亚等国家，同时德国、意大利等欧洲国家也开始进入许多中国投资者的视野。从投资占比看，2015年截止至五月份，美国作为海外投资的主要目的地，成交金额占比超过25%，是排行第二的澳大利亚的1.34倍。

国有企业交易量减少 险企海外投资频繁

2015年海外投资企业呈现出新的特点。其中，国有企业占据总投资额的60%，而交易数量仅为25%，其余组成部分为私有企业及个人交易。2015年1月，绿地集团与马来西亚国有企业共同斥资8.53亿美元投资建设位于马来西亚“依斯干达开发区”的地块，占地约285亩。另一巨头交易是中国银行于今年5月购入的位于曼哈顿中城的28层办公楼——布莱恩特公园7号。

同时，私有企业则更倾向于大量小型投资，交易形式更为低调。其中，广州富力地产(富力又一城富力盛悦居)在2015年共有4笔交易，总计1.11亿美元；上海升龙集团则斥资2.97亿美元，投资了3个海外项目。杭州汽车零部件生产商万向集团自2010年至今，在美国进行了60多笔交易，然而最大一单成交额为3410万美元。

尤其值得注意的是，近几年险资对海外投资青睐有加。如安邦保险以19.5亿美元收购纽约华尔道夫酒店，以及中国平安保险公司一系列收购案例。对此，高纬环球大中华区研究及顾问部执行董事林荣杰表示：“2014年初，中国保险行业监管部门决定，允许保险公司将总资产的30%投资于不动产和基础设施，其中总资产的15%可投资于境外，这一决定引发了保险公司境外投资活动热潮。我们预计，随着保险公司寻求相对高收益的替代资产来追求投资组合多样化，此投资趋势将继续增强。”

国内资金大规模转投海外，其中的一些风险值得留意。陆明对中新网房产频道表示，首先是汇率风险，如近期人名币的贬值。“不过，货币贬值或升值不可怕，可怕的是长期波动，这代表着市场不健康，如何规避这样的风险，是下半年尤其需要留意的关键。另外，随着市场的转换，企业需要在产品设计、销售网络以及研发平台等方面具备国际化思维，主动适应市场，避免被市场淘汰。”(记者 孙建永)