日前，城市土地学会发布了一份《2015年中国大陆主要城市房地产投资前景分析》的报告，该机构2015年对中国大陆城市的调查显示，36个城市的投资和开发前景评分平均增幅分别为5.7%和1%，这些数字与2014年的调查结果相比略显乐观。

这份报告结果显示，获得最高评分的4个城市仍然是上海、深圳、北京及广州，被调查的36个城市中，也只有这4个城市在投资前景方面获得了“良好”的评价。其中上海的评分较2014年增长了5%，而深圳、北京和广州的增幅更为显著，均达到了9%。

城市土地学会资本市场及房地产研究中心在撰写报告时认为，从调查结果可以看到，一线城市以及地方经济发展强劲的主要二线城市更受青睐，而三、四线城市普遍排名靠后；某些高等教育基地且信息技术（IT）实力雄厚的二线城市情况也不错，比如南京、武汉以及西安。

“在过去几年中，相对于当地的市场需求，有些城市过度出售土地，导致排名靠后，如天津、沈阳及重庆。”这份报告指出，对于二、三线城市而言，高铁的贯通带来了绝对的利好，尤其是长三角以及周边区域的城市；拥有中央政府指定自贸区的几座城市发展情况非常不错，除了天津是例外。

另外，在城市开发前景方面，四强城市的排名有所变化，2015年深圳取代上海跻身第一位，成为上海连续两年称霸城市开发前景排行榜榜首的终结者，北京则超过了南京，排名第四。

其中，深圳的开发前景评分增长了9.5%，属于36个城市中增幅最大的几座城市之一；广州的城市开发前景评分增幅达到了3.9%，北京增幅为2.8%，不过上海的评分有所下滑，尽管只有0.3%而已。北京则摘掉了2013年“一般”的评价帽子，跻身“良好”之列。

城市土地学会资本市场及房地产研究中心在调查中了解到，一线城市的新建住宅库存消化周期在8到13个月之间，基本上处于供需平衡的状态，而排名较低的城市，比如沈阳和青岛，两个城市的库存消化周期最长，分别达到了27和21个月。

北京办公楼市场最好

以北京为例，城市土地学会资本市场及房地产研究中心在调查中了解到，许多开发商认为北京不适于居住，交通规划很糟糕，郊区市场不活跃，“现在的问题是过度拥挤和交通堵塞”。

今年，北京的城市宜居性评分在这份报告中仍近于垫底，位列第31.

“城市宜居性对房地产市场的影响没有人们想象的那么大。房地产市场仍然由就业机会驱动。”一位房地产开发商对该机构表示，尽管居住环境较差，北京仍然被机构投资者认为必须前往的两个市场之一。

根据报告，今年，北京表现最好的物业类型仍然是办公楼。从去年至今，北京办公楼的平均月租金保持稳定，2015年4月份，北京办公楼平均月租金为382元人民币/平方米，比上海高出40%。与此同时，同期北京办公楼的空置率仍然维持在5.4%的较低水平，在一线城市以及主要的二线城市中最低。

北京办公楼市场的需求主要来自IT产业。一位在北京拥有办公楼项目的开发商表示，最近她的公司在望京地区新完工的办公楼里绝大部分租客都是从事IT行业的公司。她还补充说，中国内地排行前十的IT公司中有8家总部设在北京。

办公市场的强劲需求和相对疲软的零售物业市场导致越来越多的购物中心转型成为办公楼。北京的一位研究分析师向该机构介绍，在北京把零售物业转型为写字楼的例子比比皆是，可能零售购物中心转型为办公楼的趋势在中关村表现得更为明显，很多以前用于电子产品批发的大楼正在转型为办公楼。

城市土地学会资本市场及房地产研究中心从机构分析师处获得的数据显示，到2017年，北京商务中心区计划完工的甲级办公楼面积将达到250万平方米。不过，这位分析师也表示，他并不认为这些新增面积会为市场带来实质性的影响，原因不仅包括较高的自用率，而且竣工时间可能延后，再加上开发商以及许多顶级金融机构的财务状况非常良好。

“北京商务中心区以及金融街办公楼的高昂租金迫使越来越多的租客选择前往非核心区域落户，比如丰台和丽泽商务区。”这位受访的分析师对该机构表示。

北京办公楼市场的火热，也传导至办公楼物业的周边区域，一个有意思的趋势是越来越多的办公楼变身成为出租公寓。

这份报告披露，之所以在北京核心地区的办公楼附近出现了越来越多的所谓“青年公寓”，主要是因为北京的交通太过恶劣，并且核心区域的住宅供应量非常有限。这些公寓几乎是专门为满足20多岁及30出头的白领的居住需求而存在。

深圳7成居民无住房

最近另外一个热点城市是深圳。深圳的写字楼市场空置率经历了很大程度的下滑，由2014年一季度的7.5%下降到2015年一季度的4.6%。在所有一线城市中，深圳的办公楼市场表现最佳。

一位研究分析师对城市土地学会资本市场及房地产研究中心表示，在今后几年中，深圳每年新增写字楼面积将达到100万到200万平方米，较近年来每年50万平方米的新增供应水平有大幅上升，“但由于需求强劲，租金并不会降低。深圳会超过广州成为广东省最大的写字楼市场。”

深圳的住宅市场相对稳定，也是数月前唯一出现增长的一线城市，近期深圳楼市的火爆更是有目共睹。

城市土地学会资本市场及房地产研究中心在报告中指出，相比北京和上海的平原地形而言，深圳躲闪地形限制了可开发土地的供应。今年4月份深圳新增住宅供应量同比下降了11%，也是唯一供应量下跌的一线城市。

“其结果是深圳的新建住宅库存消化周期在一线城市中最低，仅为8.2个月，有出现新建住宅短缺的可能性。”一位研究人士对该机构表示，在过去一年中，深圳旧居民区的再开发步伐有所放缓，这也会影响到深圳未来的新增住宅供应，尤其是在核心区域。

深圳的另一个有利因素是拥有中国大陆所有城市中最大的移民人口基数，而这一点对住宅市场尤为有利。

世联地产的统计数据显示，深圳常住家庭平均拥有0.4套住房，大大低于1.0套住房的全国平均水平。在深圳，1100万常住人口中，70%的居民在深圳都没有住房。

“从现在开始，压抑已久的住房需求有望进一步推高深圳的房价。”该机构在报告中认为。

深圳当地的一位住宅开发商也在接受城市土地学会资本市场及房地产研究中心调查时认为，虽然深圳郊区的房价还没有涨到关内的水平，但有些郊区如龙华和宝安的房价在近几年都有了较大程度的上升，“这得益于两个地区的公共交通基础设施的改善。”（记者 余燕明）