开发商放缓推新盘 长沙楼市下半年或量增价平
红网
 
07-25 10:22

红网长沙7月25日讯(时刻新闻记者 岳瑾)“3月开始,长沙新建商品住宅供销比实现逆转,二季度供销比为0.61;至6月,长沙楼市去化周期也从19.4个月,缩短为18.3个月”,这是24日戴德梁行2015年第二季度房地产市场分析新闻发布会上给出的一组数据。戴德梁行长沙公司副总经理文学坦言,尽管市场正处在快速去化的通道当中,去化周期缩短,但这一周期数值仍处于高位。

土地市场:上半年供给、成交双降

2015年3月,住建部、国土部联合发布通知,要求各地合理安排住房及其用地供应规模、优化住房及用地供应结构。上述背景下,上半年长沙土地供应降至历史低位。戴德梁行数据显示,长沙内五区土地招拍挂市场共有32宗土地入市,成交28宗。成交总面积为119万平方米,同比大幅下降了35%;成交金额更是下降了73%,为32亿元。

据文学介绍,今年以来,往期的土地热门板块,如梅溪湖、滨江新城、洋湖垸、芙蓉路金融生态区等均放缓出让脚步,这些区域内土地供应、成交基本处于停滞状态,滨江新城、洋湖垸、芙蓉路金融生态区更是出现了零供应的情况。从成交结构上看,工业用地独占鳌头,面积占比高达60%,住宅、商业用地比例缩小至4成。此外,上半年所有土地均为底价成交,成交总价最高的一宗土地仅为6.24亿元,相比于周边的武汉、合肥、郑州等城市的土地市场逊色不少。

在文学看来,“表现疲弱”这四个字最能概括上半年长沙土地市场的整体状况。对于下半场的长沙土地市场的发展预期,文学分析认为,因下半年湘江新区的土地供应计划还有大部分尚未完成,若下半年住宅市场的库存去化继续加快,房企资金回笼向好,土地回暖十分可期。

住宅市场:预计下半年量增价平

2015上半年,经历了“330”新政以及央行数次的降准降息,房地产市场的政策环境日趋宽松。不过,相较去年,开发商明显放慢推新盘节奏,转而积极消化可售库存。戴德梁行数据显示,2015年上半年长沙新建商品住宅成交量温和回升,商品住宅市场供销比进一步降低,至6月,供销比为0.61。

究其原因,文学指出,一方面,开发商推新盘的脚步放缓,上半年商品住宅新增供应量为534万平方米,较去年同期减少了25%;另一方面,购房者快步入场,成交量稳步增长,成交面积达到了744万平方米,较去年同期增长了41%。另一方面,市场的活跃也受益于价格的亲民,整个上半年,商品住宅市场的均价在6000元/平上下波动,到6月份均价为5931元/平,较去年同期下降了7%。

分区域来看,岳麓区、雨花区仍然是供应和成交的主力,占主城区总成交面积的71.3%。此外,长沙县表现不俗,二季度的成交量跃居全市九区县的第二位。文学认为,这主要是由于其临近主城区,产业基础较好以及价格更为优惠。

统计还发现,由于成交放量,推盘量较少,商品住宅的去化周期稍有改善,但仍处高位。其中,100-120平方米的初级改善型住房去化周期最短,而小户型的去化周期最长。分区域来看,雨花区、望城区的去化周期较短,均价最高的开福区去化周期则最长。

对于下半年长沙商品住宅的市场动态,文学预测,基于宽松的政策、低息环境,开发商积极去库存,购房者观望心态的变化,下半年住宅成交量还会继续回升,但是由于住宅可售库存仍然高企,大幅涨价尚不具备基础。

写字楼市场:二季度甲级写字楼的空置率下降至36.5%

二季度长沙甲级写字楼没有新增供应,租赁市场热度依旧。

回顾一季度长沙写字楼市场可知,当季万达C区携23万平米新增供应入市,庞大的体量令核心区甲级写字楼空置率一度升至46.4%;但与此同时,新项目入市也带来租赁成交活跃。二季度,长沙市空置率明显下降。戴德梁行数据显示,二季度长沙甲级写字楼的空置率下降了10个百分点至36.5%。

文学称,传统金融类企业的租赁需求依旧占据最大份额,而且,受益于行业的迅速发展,更多的中小型互联网金融企业、电子商务公司选择在甲级写字楼中办公。如万达总部的写字楼租赁非常活跃,其较好的区位以及较低的价格,对众多的中小型企业吸引力显著。租金方面,甲级写字楼的平均租金较上季度环比微降了1.0%,至每月每平102.96元。

展望今年下半年,位于南湖路口的保利国际广场即将入市。届时,长沙甲级写字楼的存量会升至77万平方米。在文学看来,尽管企业升级扩张的需求在增加,鉴于长沙甲级写字楼的空置率已超过三分之一,计划在未来两年交付的多个项目将提早展开预租,“我们预计各个业主的主要目标是千方百计降低空置,而租金方面可能呈现小幅波动。”