下半年楼市对宏观经济拉动作用加大
经济参考报
 
07-12 09:42

我国产业结构正面临深刻转型,第三产业在经济总量中的比重将不断上升,而第二产业在经济总量中的比重将趋于下降。由于第三产业主要集中于一、二线城市,而第二产业则是三、四线城市的重要经济支柱,这种产业结构转型实际上指明了未来的城市的人口分布蓝图。

下半年一二线城市开发企业将率先加大补充库存力度,带动一二线城市土地市场回暖和开发投资回升,这对宏观经济增速将有一定的拉动效应。

2015年上半年,中国楼市在金融显着宽松、政策刺激力度空前、股市大起落等重大事件的综合作用下,经历了由全局性低迷到销量显着回升、局部房价反弹的转折。由于不同区域市场住房库存下降速度不一,下半年中国楼市存在结构性的房价快速上涨风险。

上半年楼市回顾:销量逐步回升,房价局部反弹

2015年上半年,在宏观刺激力度加大特别是金融宽松的大背景下,房地产交易回升。一二线城市率先完成去库存过程,房价止跌反弹。三四线城市由于前期库存过高、需求相对疲软,房价仍延续2014年的跌势。由于总体库存较高,开发投资仍惯性下滑,拖累了宏观经济增速。在热点城市,投资投机者也开始提前进场。

一二线城市房价率先反弹,三四线城市房价延续调整。随着宏观刺激力度的加大,2015年5月,中国大中城市房价扭转了自2014年5月以来的跌势,出现了一定程度的价格反弹。100个大中城市样本住宅平均价格上涨为10569元,比3月份上涨了46元。从环比看,2015年3月,100个大中城市中,房价环比上涨的有43个,持平的有2个,环比下降的仅55个。到2015年5月,环比上涨的城市增至48个,房价环比下降的城市降为52个。从同比看,2015年5月,房价同比下降的城市为87个,同比上涨的城市为13个,房价突破上年同期高点的城市个数与3月份相比未发生变化。

在宏观需求刺激下,不同城市库存去化速度不一。一二线城市库存去化速度较快,房价结束调整率先反弹。三四线城市库存仍然较高,延续2014年二季度以来的跌势。2015年3月,一线城市房价微涨,二三线城市房价齐跌。100个大中城市中,一线城市房价指数环比上涨0.03%,同比下降1.73%;二线城市房价指数环比下降0.35%,同比下降5.58%;三线城市房价指数环比下降0.07%,同比下降6.27%.到2015年5月,一线城市房价涨速加快,二线城市房价止跌反弹,三线城市房价继续下跌。100个大中城市中,一线城市房价指数环比上涨1.48%,同比下降0.05%,二线城市房价指数环比上涨0.25%,同比下降5.11%,三线城市房价指数环比下降0.35%,同比下降6.29%.

销量逐步回升,库存增速减缓。2015年下半年,中国商品住房销售量增速显着回升。2015年3月,中国商品住房累计销售面积为16,078.80万平方米,同比下降9.8%.商品住房累计销售额为10,062.17亿元,同比下降9.1%.到2015年5月,中国商品住房累计销售面积为31935万平方米,同比持平,表明二季度销售速度加快。商品住房累计销售额为20732亿元,同比增长5.1%.随着销量回升,库存增速减缓。2015年3月底,中国新建商品住房待售面积42,817万平方米,同比增长23.5%.到2015年5月底,中国新建商品住房待售面积增加至43,025平方米,同比增长21.9%,增速比3月底下降1.6个百分点。

总体住房库存仍处高位,开发投资增速惯性下滑。由于总体住房库存水平仍处较高位,二季度开发企业主要以去库存为主,对于投资购地积极性不高,开发投资增速惯性下降,对宏观经济增速形成拖累。2015年3月,中国商品住宅开发投资累计额为11156.219亿元,同比增长5.9%.到2015年5月,中国商品住宅开发投资额累计为21,645.00亿元,同比增长2.9%,增速比3月份下降3个百分点。2015年3月,中国商品住宅累计新开工面积为16,791.32万平方米,同比下降20.9%.2015年5月,中国商品住宅累计新开工面积为35,091.00万平方米,同比下降17.6%.

政策刺激力度加大,投资投机需求进场。政府将刺激住房需求作为拉动宏观经济的重要手段,购房融资成本降低,金融杠杆加大,支持了改善性住房需求的释放,也吸引了特大城市投资投机需求的提前进场。宏观政策刺激是促成2015年下半年住房销售速度显着提升的重要原因。2015年1季度,中国GDP同比增速降至6.95%,为2009年2季度以来的最低点。出于对宏观经济不景气的担忧,中央政府加大了住房需求刺激力度,住房信贷政策显着趋于宽松。