最近，深圳楼市升温明显，这与房贷政策调整后释放了大量需求有很大关系。一般说来，需求释放效应有长期和短期区分，前者的主要特征是住房需求增幅较为平稳，且以基本需求和自住需求为主；后者的主要特征是在短期内需求呈爆发式增长，且以改善型和投资型需求为主。深圳住房市场近期的发展态势符合后者的特点，是以放松限贷政策在短期内释放了较大需求带来的。

在仍然坚持限购等调控政策、但对限贷作出调整的背景下，深圳住房需求爆发式增长的原因主要有以下几点：

一是人口结构年轻化使得潜在住房需求规模较大。深圳是一个移民城市，常住人口中年轻人占比较高。第6次全国人口普查数据显示，深圳市20岁至49岁年龄段的人口比重为75.22%，大量的年轻人口必然对住房形成较大需求。

二是调控政策调整降低了市场进入门槛。经过两轮政策调整，深圳楼市首付比例降低、二套房认定标准调整、利率优惠政策及外来人口购房限制降低等，都极大地降低了市场进入门槛，推动了本地居民和外来人口进入住房市场。

三是需求冲击打破了供求均衡。受土地利用总体规划限制，深圳市住宅用地供给规模较小。2014年住宅用地供给规模为184.3公顷，2015年则仅有85公顷，使得深圳市新建商品住宅供给规模处于较低水平。随着住房调控政策调整，住房需求的大幅增加打破了新建商品房市场均衡，从而快速推高了房价。

所以说，近期深圳住房市场价格快速上涨主要是由其自身住房市场特点决定的。对于同处于一线城市的北京、上海、广州来说，住房调控政策调整的市场影响效应则相对较弱。数据显示，2015年4月北京、上海、广州新建住宅价格指数环比增长0.7%、0.6%、0.4%，但同比下降3.2%、4.7%、6.1%；在此期间，深圳则环比增长1.8%、同比增长0.7%。可见，住房调控政策调整对一线城市住房市场回暖起到了推动作用，但一线城市发展特征存在差异，深圳近期的快速上涨模式并没有在其他一线城市复制。这从一个侧面表明，调整住房市场调控政策有其必要性，但更重要的是，住房市场发展政策选择要以改善民生、提高居民居住水平为目标。为更好地实现该目标，各城市要根据各自市场运行实际选择针对性的住房市场调控政策。否则，住房市场过度波动产生的风险将直接影响经济基本面稳定，甚至产生金融风险。

深圳楼市近期表现也进一步说明，我们尚需进一步探讨在住房市场稳定发展中如何发挥市场机制调节作用。关键点则是，要构建起资源占用与成本支出相对等的调节机制，使各类住房消费者支付与其获得的住房服务及资源占用相对等的住房成本。这将有助于住房需求回归理性，住房市场发展政策的民生效应也将真正显现。(作者系南开大学经济研究所教授)