深圳楼市暴涨,有人欢喜有人忧。一些购房者即便与二手房卖家签了购房合同,也只能“望楼兴叹”,只因卖家一句话:“我不卖了!”
为了买房,在深圳拼搏多年的张惠(化名)这几天夜不能寐。
张惠于4月签订了深圳坂田一套房屋的买卖合同,并支付了25万元定金,到5月却被卖家“放鸽子”。卖家违约的理由很无厘头:签合同时自己酒喝多了。
但张惠随后发现,该卖家其实将这套房屋加价30%在其他中介挂盘出售。
与卖家协商无果之后,张惠只能寻求法律途径。但即便胜诉,张惠也只能获得房产成交价20%的违约金,远远抵不上这段时间的房价涨幅。
自“3·30”新政以来,深圳许多片区房价暴涨30%～50%,二手房卖家违约、反价的案例比比皆是。
《第一财经日报》记者了解到,目前,被卖家违约的购房者组成了一个近150人的维权联盟,且每天以3～5人的速度在增加。
买家连续两次“中招”
买房原本是件喜庆事,但在深圳,许多购房者却为此烦恼不已。有人连续两次被卖家违约;有人原本有房,却为了换房陷入了“无家可归”的困境。
高女士就曾连续两次“中招”。
由于家庭人员增多,高女士今年看中前海片区一套137平方米的房屋,今年1月与卖家签订了购房合同,总价510万,并支付了25万元定金。
为了购买此房产,高女士低价将自己唯一住房出售,并在亲朋好友的资助下才凑齐首付。
原本高女士与卖家约定3月30日到银行办理资金监管,但由于前海概念,该楼盘一下子涨到710万,卖家开始以各种理由推诿,甚至玩消失。
“在多次催告均不履行合同的情况下,卖家直接表示不卖了。”高女士告诉《第一财经日报》
按照双方签订的合同,卖家违约需要支付双倍定金或房屋成交价的20%作为赔偿金,而这位卖家却只愿意支付3个月的定金利息,甚至扬言“不怕告,官司耗个两三年,房价涨到你更买不起房”。
事实确实如此。在“3·30”新政的刺激下,高女士先前卖出的房子已经涨了近100万元。
由于担心房价继续上涨,高女士决定赶紧另寻其他房源,在同片区签订了另一套139平方米的房屋,总价550万。
为了避免再次遭遇违约,高女士支付了定金35万,以提高违约成本,然而这并没有什么用。
“卖家签合同时隐瞒了没有办房产证,签完合同后才说办证要等一个多月。结果等房产证出来,这套房子总价涨了100万,卖家又后悔了。”高女士无奈地说。
更离谱的是,这位卖家是个炒房客,卖给高女士的房源是借其妹妹的名义。房价暴涨后,这位卖家以其妹妹不同意履行合同为由,要求加价50万。
高女士不同意加价,卖家倒打一耙:搬出妹妹,以姐姐私下交易为由,要求起诉合同无效,不予赔偿。
“仅仅两个月时间,我就已经遭遇了两次违约,当初一家六口四居的预算如今只能买个两居,一家人茶饭不思,欲哭无泪。”高女士向本报记者说,她已经聘请律师,希望通过法律途径解决。
烦恼的不只高女士。乐乐在3月19日签订了一套前海片区55平方米的房屋,总价223万。她的银行贷款承诺书都已出来,卖家却在4月30日通知不卖了。
“卖家跟我签订了协议后,又在其他中介挂盘卖,标价275万。”乐乐告诉记者,这位卖家一开始要求她加价,后来干脆说不卖了。
目前,乐乐已经向法院申请查封上述房源,希望法院能够判决卖家强制过户。法院已经在5月底执行查封。
卖家违约成本太低
被卖家违约的购房者仍在继续增加,深圳的二手房买家维权群不时加入新成员,大家在群里分享维权信息,相互打气,相互安慰。
广东信荣律师事务所易玉成律师告诉《第一财经日报》记者,自4月底以来,律所接到的以卖家违约为主的房屋纠纷案件数量激增,比往年增加了10倍以上。
“卖家违约的根本原因在于违约成本低,房价上涨的幅度已经超出了合同约定的违约金金额。”易玉成说。
按照目前较为普遍的购房合同,违约金最高只是预付定金的2倍或房屋成交价的20%,在房价暴涨30%以上的情况下,即便违约,卖家依然有利可图。
从去年“9·30”政策出台至今,深圳全市新房价格上涨了近30%,一些片区如龙华、前海、后海涨幅更是高达50%。
黎小姐今年4月初签订了一套位于龙华区的51平方米小两房,交易总价150万,目前已经涨到210万。卖家看着房价在涨,就迟迟不肯赎楼,一直拖到5月底才说不卖。
“我问卖家加多少价可以卖,他就是不卖。”黎小姐无奈地说。
目前,黎小姐已经诉诸法律途径。但若是按照房屋交易总价的20%计算,她只能获得30万的赔偿金,而这套房屋已经涨了60万。
深圳中原住宅部副总经理谢建奎认为,国人缺乏契约精神,在利益面前,一些人更愿意选择违约。
“卖家违约成为深圳楼市的普遍情况,他们第一次以某个价格出售房屋后,往往又会将房屋挂到其他中介出售,如有买家愿意出更高的价格,高到可以覆盖违约金并有盈余,他们就会选择违约,且违约底气十足。”谢建奎说。
易玉成透露,他们正在研究新的赔偿方案,尝试帮助买家以超出合同约定的违约金金额向违约方索赔,主要是房价的涨幅部分。
不过,对于这些违约,大多数买家的第一愿望并非赔钱,而是希望能够按照原合同交易。易玉成说,他们律师过往有“强制过户”的成功案例。
他还提醒,买家不要害怕买二手房,只要在签约时提高违约成本,预先防范,便可降低卖家违约概率。
值得注意的是,本报记者接触到的多位买家表示,他们的卖家都是投资客,名下有多套房产。
深圳中原研究中心经理王飞表示,在市场低迷时,投资客比例只有10%左右,近期这一比例大为增长,龙华区投资客比例高达20%～30%。
所幸的是,市场已经出现了深圳楼市将进入平稳期的声音,暴涨的不可持续将大大减弱卖家违约的底气。