国家统计局日前公布的数据显示,今年1—3月份,商品房销售面积18254万平方米,同比下降9.2%,商品房销售额12023亿元,下降9.3%。今年一季度商品房销售面积和销售额延续了去年同比双降的格局。中国房地产研究会副会长顾云昌近日在一次论坛上对此指出,房地产还面临较大的去库存的压力,市场存在下行的风险。
4月30日召开的中央政治局会议指出,要盘活存量资产,建立房地产健康发展的长效机制。
在业内人士看来,盘活存量房地产资产即去库存,是近期房地产全行业最急迫也是最头疼的一件事。从房地产企业财务角度看,财务报表上的存货最能直接反映去库存的效果。透过上市房企们发布的2014年年报,房企的存货发生了哪些变化?
万科去库存压力大
——计提存货跌价准备7.64亿元
万科(000002.SZ)2014年年报显示,2014年万科的存货为3177亿元,高居上市房企榜首。这是万科存货连续两年高居3000亿元之上。
根据万科的公告,其存货主要分为已完工产品(现房)、在建开发产品、拟开发产品和其他等几项,其中已完工产品、在建开发产品、拟开发产品这三类存货占比最大,2014年分别为226.9亿元、1963亿元、952亿元。
记者注意到,2014年万科存货中的已完工产品账面价值为226.9亿元,比2013年(177.2亿元)高出近50亿元。不仅仅是绝对值的增加,从存货占比上看,2014年万科已完工开发产品在整个存货中占比7.14%,而2013年只有5.3%。
“仅仅从现房库存来看,这反映了万科去库存的压力在增大。”一位券商地产分析师告诉记者。
与2013年年报相比,2014年万科存货中明确列出了对6个项目进行了存货跌价准备,而2013年则没有进行存货跌价准备。
万科2014年年报显示,对温州龙湾花园、烟台海云台、唐山红郡、抚顺金域蓝湾、乌鲁木齐南山郡、乌鲁木齐金域缇香等6个可能存在风险的项目计提存货跌价准备7.64亿元。
以万科旗下的唐山红郡项目为例,年报显示,该项目于2014年12月竣工,2014年初其存货余额为4.07亿元,在2014年这一年里,该项目还在不断施工增加投资形成存货,与此同时该项目也经过了一年的去库存,但是到2014年底该项目的存货余额不仅没有减少,反而大幅增加至5.97亿元。
万科证券事务部工作人员告诉记者,万科之所以将上述几个项目划到跌价准备中,是因为市场下行,这些房地产项目预计销售额很可能低于整体成本。
记者从多家房地产销售网上注意到,在今年3月5日,万科唐山红郡的售价是360万元/套,仅仅半个月不到,3月18日,该项目的售价显示为300万元/套,半个月房价下降了60万元/套。
上述券商分析师表示,“2014年楼市出现了明显的分化,一线城市房价相对坚挺,而三四线城市则是房地产市场下行的重灾区,核心还是供需矛盾。”
万科5月5日发布的数据显示,2015年1—4月,累计实现销售面积542万平方米,销售金额641亿元,较去年同期的669.8亿元下降4.3%。
前述万科证券事务部工作人员告诉记者,2015年万科将加大库存去化力度,力争实现销售平稳增长和更高的回款率。
房企存货上升成常态
——泰禾集团存货一年激增124%
不仅仅万科遭受着高库存的压力,更多的房企正在经历着同样的阵痛。
另一家地产龙头保利地产(600048.SH)2014年年报数据显示,截至2014年12月31日,保利地产的存货余额达2672亿元,仅次于万科,相较于2013年底的约2399亿元,增长273亿元,增幅为11.38%。
具戏剧性色彩的是,保利的存货大增是在保利地产特别审慎的思路下形成的。据保利地产公布,2014年,在市场销售低迷、土地价格居高不下的情况下,公司严格执行审慎的拓展原则,采取了差异化拓展策略、优化投资结构。全年新进入海口、乌鲁木齐、兰州、洛阳、莆田、茂名、汕尾、林芝等8个城市,累计进入全国57个城市,全年公司共新增40个房地产项目,新增容积率面积1231万平方米,总地价429亿元。
还有多家房地产上市公司同样面临存货大增的局面。《中国经济周刊》根据Wind公布的数据统计显示,140余家房地产上市公司2014年存货总额高达23019亿元,比2013年增加16.3%。
泰禾集团(000732.SZ)2014年的表现也很抢眼。泰禾2013年存货为233亿元,而2014年该公司的存货高达525亿元,在2014年一年里,泰禾集团的存货激增124%。
这与泰禾集团2014年在全国尤其是北京土地市场的高歌猛进密不可分。去年2月20日,泰禾集团以溢价率48%、总价49.58亿元、楼面价5.5万元∕平方米的代价夺得了北京西局地块。自2013年以来,泰禾集团在北京拿地的总金额已高达100亿元,泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男此前对《中国经济周刊》记者表示,泰禾有着自己的拿地逻辑,核心城市的核心地段依然有较大的溢价空间。
两大龙头首次在年报中都提及现金为王
在存货激增的同时,房企负债也迅速攀升。
房地产研究机构克而瑞的一份研究报告指出,2014年以来扩张迅猛的房企泰禾集团、阳光城的净负债率分别高达546%和454%,环比均激增约70个百分点,同比均飙升了约300个百分点;其次是嘉凯城和金科股份,净负债率分别为278%和206%;首开股份为200%,中南建设和荣盛发展都逼近150%。
保利地产2014年年报就显示,2014年负债总额2849亿元,资产负债率为77.9%。同时,保利地产2014年经营活动产生的现金流量净额为-104.58亿元,2013年则为-97.54亿元,连续两年为负数。
针对这一局面,地产商也在思变。
万科在2014年年报中指出,一方面坚持“现金为王”的策略,加大去库存化力度。另外,还推出项目跟投制度,将项目经营成果与员工利益直接挂钩,这有助于推动一线公司进一步完善投资决策过程,以控制项目风险。
有意思的是,保利也在年报中明确表示,现金为王,要调整资产和负债结构,大力去库存改善存量资产结构。这至少是最近三年来,两大地产龙头首次同时提到了现金为王。
对于后市,保利的判断是,对流动性支持保持中性偏乐观判断;新的发展阶段中,商品房库存高企、宏观经济增速下台阶,整体上制约了房企的投资热情,消费者的购房态度也发生了微妙的变化;但随着流动性改善及商品房库存水平的降低,市场将重新进入平稳增长。（记者 刘德炳）