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政策暖风吹散寒意 一线房企蠢蠢欲动
华西都市报
 
04-14 10:25

楼市季度报

在三月楼市政策组合拳的撞击之下,房地产市场正在加快步伐“回”到居住功能本质。而在成都这样一个宜居型城市,刚需型和改善型产品更具有其独特的爆发力。

4月,华西都市报将以“回顾”、“回归”、“回响”、“回馈”四组关键词,从一季度成都楼市特点、开发商的战略转型、购房者的需求调查等角度为您呈现4月成都楼市动态。

在全国房地产政策暖风频吹下,一季度的成都楼市并未如期“升温”,但“寒意”已有所减退,呈现出“初春”迹象。总的来看,一季度成都土地市场价格持续小幅上涨,一线品牌企业入市拿地,几场抢地行为异常火爆。一季度成都开盘个数只有57个,远远低于往年同期。此外,刚需产品依然大行其道,这也或将成为4月份甚至是2季度楼市最大的变数。

数据篇

土地供应量下降成交量及楼面价小幅上涨

根据锐理数据统计,一季度,成都土地市场供应量下降,但成交量及楼面价小幅上涨,一线品牌企业——万达、保利、绿地、恒大、首创、中信等品牌房企积极拿地布局市场。一季度大成都共计供应土地73宗,合计4294.99亩;成交土地53宗,合计3352.52亩,卖地总额接近150亿。

从区域来看,近郊成为成都土地供销主要区域,主城区依然持续有地块供应。一季度供地主要分布在近郊,主城区供应924.03亩,远郊供应597.51亩;成交土地中,主城区供应652.49亩,远郊供应436.98亩。

从用地性质看,一季度大成都土地供应无纯住宅用地,而以住宅兼容商业为主,占总成交面积的67%;土地成交仍以住宅兼容商业为主;纯商业用地成交面积高于商业兼容住宅用地,占总成交量的31%。锐理数据认为,成都商业供地比重过高,是成都商业地产严重过剩的根源。

住宅市场

供销价格下调刚需继续大行其道

一季度大成都商品住宅成交531万平,主城区住宅成交148万平(不包含天府新区,天府新区将列为近郊板块),价格都出现不同程度的下滑。成都主城区供、销量均不达150万方,价格环比小幅下调。开盘个数也只有57个,远远低于往年同期。

锐理数据表示,1季度成都各区销售并不理想,存量压力较大,新开工量持续走低,开发商还是在以价换量,预计市场在最后一周利好政策刺激下,在4月开始逐步回暖。

此外,刚需产品依然在一季度的成都楼市大行其道。一季度刚需面积段(70-130)占比达到 76%,刚改(110-150)占比持续下降,达21%,市场人士分析,在3.30新政后,刚改的下降局面或将得到扭转。

开发商篇

一线品牌企业积极入市拿地

开发商在一季度已经蠢蠢欲动,甚至在3月末表现出异常的“躁动”。这集中体现在一线品牌企业积极入市拿地;以保利为首的大牌开发商一季度积极开启品牌活动,努力创收。

一季度的成都土地市场出现几场火爆局面。蓝润连续砸入20亿拿下市区内两宗高价地块,创造出成都近几年的单价新地王;恒大20亿直接拿下成华区川棉厂地块,表现出回归主城区的坚强决心;保利16亿拿下武侯、天府新区、新都3块共计182亩土地,今年货值储备已稳居第一位;绿地1.7亿布局双流东升,开始进军近郊市场;SHINY FERN LIMITED郫县挂牌拿地遇到“程咬金”,溢价率高达246.03%拿下去年已与政府谈好的奥特莱斯地块,多付出2亿多土地成本……

在土地市场之外,开发商也并未“坐以待毙”。特别值得一提的是,保利在一季度推出多项高水平、大规模的活动。

政策篇

不要低估救市决心

锐理数据认为,二套房首付比例降低,此政策的针对性特别强,对首次改善(刚改)型需求具有较大的支持作用,但刚改的占比并不大,所以并不能从整体层面改变改善型市场的状况。刚改及奢侈型改善并不在此次放松的范围内(仅针对144平米以下普通住宅),这个政策对楼市的作用主要还是在信心的层面。

业内人士普遍认为,“中央放松,地方扶持”将是未来政策层面的主基调,并且后续还有利好政策相继出台。据悉,住建部正在重新定义自住型房屋和改善型需求房屋,二套房有望纳入刚需范畴。而在3·30新政出台后,温州4月2日出台“8条房地产新政”,剑指“促量稳价”。浙江省公积金也出台新规,自4月3日起,职工及配偶共同申请贷款的,最高额度由80万元提高到100万元。

预测篇

不可高估救市效果

虽然政策层面利好不断,但对于这些政策“暖风”产生的效果,业内人士却并不乐观。根据相关调查,仍有过半网友认为房价太高,暂时不会考虑购买;还有8.7%的网友认为钱投股市更靠谱,不买的主因仍是价格太高。中青舆情监测室显示,35.9%的网友认为新政策意在救市,28.4%的网友表示仍旧买不起房子。行业专家等分析人士对此持谨慎态度。“市场依然还是那个市场”、“释放信号意义大于实际”成为共识。

锐理数据预计二季度成都房产市场会出现小幅的回暖,刚需市场不会出现太大变化,改善型市场还是两极分化。整体而言,2015年成交量会有所上升,成交价格会止跌企稳,甚至出现小幅攀升,但幅度不大(基本与经济增速持平)。(记者 饶媛媛)