国土部和住建部两部门3月27日联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,明确了中央政府在供给层面稳定房地产市场的政策,这些政策涉及土地供给、住房规划、土地房屋供给结构以及保障房的统筹等方面,事实上突破了2006年出台的限制供给的70/90政策,有利于支持自住和改善性住房需求。

但是,要稳定房地产市场,还需财税金融多策并举改善需求。可行的政策储备包括,鼓励银行加大对住房按揭贷款的支持力度,实行差别化的房贷政策、对首套房房贷的首付比例和利率实施优惠,对自住和改善性需求提供税收优惠,加大地方政府收购商品房补充保障房的力度。

可以说,经过了数年的以控制投资需求为主要手段的房地产调控,2009年救市形成的楼市泡沫已经初步得到控制,这不仅体现在房地产投资增速的回落上,2014年房地产投资增长10.5%,比上年回落9.3个百分点。更体现在房地产价格,尤其是二手房价格的回落上。中国指数研究院“百城价格指数”显示,2015年2月,百城(新建)住宅平均价格为10539元/平方米,环比下跌0.24%,同比下跌3.84%。

但是,房地产市场的发展与居民实际住房需求仍有较大差距。静态数据而言,虽然目前城镇居民拥有住房初步达到户均一套,人均33平方米,可城镇居民住房拥有很不均衡,住房成套率比较低。根据“六普”数据,城镇49.6%的家庭人均住房在30平方米以下,36.5%的家庭住房没有厨房和厕所。动态数据显示,中国城镇化处在中期,按照2020年城镇化率60%计算,将有3亿左右的已到和将到城镇的转移人口需要“住有所居”。有专家判断,到2025年之前,中国城镇住房需求不会绝对下降。

这可能就是总理所说的,房地产市场有其自身的规律,中国国土面积辽阔,有特大城市和中小城市、小城镇,情况各异,所以我们要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任,因地制宜,分城施策。中国城镇化进程还在加快,中国房地产市场的需求是刚性的,我们鼓励居民自住性住房和改善性住房需求,保持房地产长期平稳健康发展。

而且,稳定房地产就是稳定投资,也是当前稳增长的抓手之一。回顾2014年数据,进出口比上年增长2.3%。社会消费品零售总额同比名义增长12.0%,增速相比上年回落1.1个百分点。固定资产投资同比增长15.7%,增幅比上年下降2.7个百分点。考虑到消费需求长期以来“稳”的特征,以及全球经济的不振,今年出口的恢复仍将缓慢,故此,稳经济的重点就在稳投资。具体观察投资数据,三个主要部分,房地产投资、制造业投资与基建投资,前二者持续下滑,仅依靠基建投资对冲显然不足。在新引擎还没打造完成的情况下,房地产仍是稳投资的主力之一。

稳地产不能仅仅依靠供给管理,一方面,单纯供给管理能够影响的更多是价格,而眼下我们需要的是,价稳量涨式的平稳恢复,另一方面,在目前的房地产领域,优化供给也难以创造需求。所以,还需要更多的财政金融政策鼓励自住和改善性需求。