红网长沙3月30日讯(时刻新闻记者 朱湘平 岳瑾 张添) 继降息之后，时隔仅一个月，楼市再获一组政策“强心针”。
今日下午5时，央行、住建部、银监会联合下发通知：调整个人住房贷款政策，二套房贷款最低首付比例降至四成;财政部同时发布新规：个人购买2年及以上普通住房免征营业税。消息一出，地产界、金融界沸腾了。朋友圈刷屏频率更是一度赶超上周五晚的《我是歌手》总决赛。
政策“组合拳”频频出招，房地产市场会再次迎来一个花开遍野的春天吗?房价会迅速飙升吗?开发商与购房者的博弈会加剧吗?
央妈发令：二套房首付比例最低4成
最近，房地产市场“狼来了”的小道消息可真不少，周末，一条“央行正测评房贷政策，支持二套房首付比例降至五成”的传闻还言犹在耳，今天下午，央行一纸明文便让传闻变成了现实。
30日下午，中国人民银行、住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》。通知称，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。至此，二套房贷首付比例迎来5年以来的首度下调。
湖南银行：等待总行通知，暂时按兵不动
针对刚刚出炉的央行“福音”，长沙地区是否已有银行“闻风而动”?下午，记者电话联系长沙多家银行了解，工行、建行、中行、邮储银行、招行、光大、民生等银行均表示，目前，暂未收到总行关于“二套房贷首付比例下降”的执行通知，房贷政策仍然“按兵不动”。
“接下来，房贷政策肯定会按照央行的要求执行，只是传导速度还没有那么快。作为省级分行现在正在等待总行的执行通知，应该很快就能到位。”建行、光大等银行房贷业务负责人表示。
业内预测：房贷利率“难言”优惠
“相比前两年的供不应求，目前银行的房贷额度还比较充足。”建行湖南省分行住房金融与个人信贷部经理谭希平指出，在国家宏观政策的引导下，资金面“紧缺”的局面得以改善，“资金成本”进一步下降，今年以来，银行加大了对房贷业务的信贷支持。
同时，他指出，目前楼市成交量仍然低迷，房价存在下行风险。为防控楼市风险，银行普遍只针对有合作楼盘的客户发放个人住房贷款。对于合作楼盘，银行也相应提高了准入门槛。“目前，建行只选择全国百强开发商或者本土有实力的房地产公司合作，对于一些小公司几乎不予合作。”
针对购房者最关心的房贷利率问题，谭希平指出，房贷利率仍然遵循“随行就市”的原则，目前，长沙地区首套房贷款利率大多执行央行基准利率，房贷利率优惠几乎很少见。
“随着利率市场化的推进，银行的利差空间进一步压缩，鉴于资金成本的考虑，首套房贷款利率打折几乎不可能。”长沙某股份制银行资深房贷经理指出，央行先后两次“不对称”降息，银行的息差利润进一步“缩水”。目前，银行理财产品年化收益普遍在5%左右，房贷利率如执行8折优惠，则可能出现存贷倒挂，银行不会愿意做“赔本买卖”。因此，未来，首套房贷款执行基准利率或仍为“主流”。
“随着银行竞争压力进一步加剧，未来也不排除部分银行通过利率打折的方式来吸引客户，首套房贷款8.5折或者9折，并非没有可能，但是，7折一定不现实。”相比上述房贷专家的谨慎分析，谭希平进行了大胆地预言。
政策“组合拳”或盘活长沙楼市 房价短时期内难上涨
央行、住建部、银监会以及财政部集中发布政策“组合拳”，让湖南地产界彻底沸腾了。记者初步统计，从下午5时至记者截稿时止，无论是专家、分析人士、开发商还是普通消费者都在朋友圈里持续刷屏。更有人调侃称，新政一出，“二手房门店一片欢呼，长沙所有酒吧和KTV预定一空”。
政策“组合拳”能有如此大的魔力吗?房地产市场会再次迎来一个花开遍野的春天吗?长沙房价会迅速飙升吗?专家和业内人士的观点或许能窥知一二。
“二套房最低首付款比例由之前的不低于6成，下调为4成，已回到2007年水平。”湖南中原资源中心总经理陈世霞对红网记者说，这次二套房新政以刺激改善型需求为突破口，带来的是整个客户群对楼市未来预期和购房心态的极大转变，将有望再次盘活一直挣扎在高库存沼泽中的长沙楼市。
另外，叠加2月以来的降准、降息政策，涌入市场的客户量必将井喷，四月将成为长沙各路开发商必争的关键月份。“但就长沙来看，1460万方的库存仍是市场全面复苏的绊脚石，借政策面走好之势，未来存量去化速度或将加快，待消化周期降至10个月左右，有望迎来量价强势反弹。”陈世霞如此预测。
在地产圈从业10年的职业经理人喻宗彬则认为，从首付比例开始进行调整，是真正意义上的对房地产交易的松绑，鼓励改善以及投资客户，促进房地产交易活跃度的增加，完成全国房地产去库存的核心工作。对于房价是否会随之上涨的问题，喻宗彬与陈世霞的观点相仿，他认为本次新政的作用短期内主要是促进库存去化，不过，随着政策作用的显现，市场交易度的活跃，未来在政策的驱动下楼市量价齐升的局面或许会再次呈现。
湖南省房地产开发协会首席经济学家王义高指出，此次二套房首付下调可谓房贷政策由非常态向常态的回归，有利于释放刚需和改善型购房需求，以改善民生、稳定经济;二手房营业税免征期限由5年改成2年，对市场而言相当于一个政策促销，能够起到活跃二手房市场的作用。但王义高坦言，并不是哪一个独立的政策对房地产能够起巨大的刺激作用，只有当各个政策的威力组合在一起后，才更利于楼市的健康发展。
房价方面，王义高的观点显得更为谨慎。他认为长沙房价在短时期内难以上涨，一是因为制约房价上涨的因素很多，如观望情绪浓、市场高空置率、高库存等，二是因为仅目前的这些政策还不足以让房价迅速回升。因此，王义高建议，对于大多数开发商而言，最好的选择仍然是，利用政策的暖意，加大消化库存，回笼资金，加快转型。
“过完年之后，长沙楼市出现疲软之势，二手房市场也不例外，主要体现在成交量上的不活跃。”长沙新环境房地产经纪连锁有限公司副总经理明宾说，财政部新政对二手房市场来说无疑将起到一个催化剂的作用，主要体现在刺激交易，加快流通方面。“我得到的最新消息是目前财政部的新政策在长沙实行的时间还在核实确认中。”明宾认为，若能尽快落地，长沙二手房市场有望在4月得到明显的改善。
分析：二套房新政利好股市
今天下午，市场对央行降低二套房贷首付比例的预期强烈，地产股迎来一轮爆发，招商地产等近10股涨停。
在投资理财方面，影响最大的就是反映在资本市场的地产股的“暴动”，地产股午后强势拉升，截至收盘，房地产板块均涨4.39%。但是，作为房产本身，并不代表“春天”已到，可以看到，现在市场和几年前差异不小，一是通胀因素不如往年，靠投资房产保值的因素降低，二是目前各类资产中，资本市场的赚钱效应最明显，不少资金甚至是从楼市流入股市。楼市新政出来后，除了刚需购房自住外，如果是有意愿投资房产，需要谨慎购买，一定要选项目，建议选优质地段的优质楼盘。此外，新政降低了首付比例，释放出了一部分原来用于购房的资金，需要合理地加以利用，提高它们的效率，例如用于家庭其他大件物品的购置;若是用来投资金融资产，还是建议根据自身情况来选择品种，不要因为股市火爆就贸然入市，从而超出自己的风险承受范围。
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