翁永强

近年来,法院受理物业服务合同纠纷的案件数量大幅上涨,其中主要的一个大类就是业主对于物业公司提供的小区卫生清洁、停车管理、公共设施修缮等方面服务不满意。

有业主认为,如果对物业公司的服务水平不满意,是可以拒付物业费的。但这个做法是不恰当的。

上海市第一中级人民法院近日审理了一起这样的纠纷:李某于2014年7月入住某小区,当时小区内设有游泳池、健身房、浴室等公共设施,但自2018年5月开始,公共设施全部关闭。李某认为自己交纳的物业费中包含了公共设施的费用,然而现在无法使用,故停止支付物业费。物业公司表示,公共设施因维护保养等原因关闭,事先已在物业公司的App上进行了公告,而且现已恢复开放。但李某仍拒付物业费,小区物业公司遂向法院起诉请求李某支付物业费及违约金。

上海市第一中级人民法院认为,业主委员会或业主大会与依法选聘的物业公司签订的物业服务合同,对全体业主具有约束力,物业公司有权要求不动产权利人按物业服务合同约定的标准计付费用。如果业主对于物业公司提供的服务质量有异议的,应当另行主张,但不能成为拒付物业管理服务费的理由。

合同法第六十条规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在物业服务合同生效期间,双方都应当遵循诚实信用原则,履行好各自的义务。根据《物业管理条例》第七条第五款的规定,业主在物业管理活动中,履行按时交纳物业服务费用的义务。物业服务费用包含了对建筑物及其附属设施的维护修养、环境卫生和安全秩序的管理维护等物业服务。业主不能仅因在一定时期内没有享受到公共设施的服务,就拒付相应的物业费。此外,在明年1月1日起施行的民法典中,用了一整章共计十四条对物业服务合同的权利义务内容进行了详细规定,业主应当按照合同约定的标准向物业服务人支付物业费。

作为物业公司,在收取业主交纳的物业管理服务费用的同时,应当提供与其收费标准相符的服务内容。在管理小区期间,应不断加强服务意识,增进与业主的沟通,诚信履行物业服务合同,营造良好的居住环境。

作为小区业主,应当履行按时足额交纳物业管理服务费用的义务。如果对于本小区物业公司提供的服务不满意或是认为物业公司没有提供相应的服务,可以向法院起诉物业公司不作为或服务质量较差,或者向小区业主委员会反映情况,并依照法定程序共同决定是否解聘物业公司,而不是采取拒付物业费的不恰当方式。

(作者系上海市第一中级人民法院法官助理,本文由本报记者蒲晓磊整理)